tisdag 19 november 2019

Erik Selins samägda fastighetsbolag, K-Fastigheter, noteras på börsen nästa vecka




I samband med ett besök av Erik Selin hos EFN i början av september i år avslöjade han att han kommer vara med och sätta ett nytt fastighetsbolag på börsen. Bolaget heter K-Fastigheter och ägs till 50% av Erik Selin genom Erik Selin Fastigheter AB och till 50% av Jacob Karlsson via Jacob Karlsson AB.

Det som var intressant med inslaget var att Erik sammanfattade bolaget som ett bolag man köper och lägger i byrålådan i 10 år. Själv fick jag direkt känslan av att detta kanske kunde vara ett nytt Balder och blev nyfiken på att ta reda på mer om bolaget.

Bakgrund


I en intervju i Fastighetsvärlden från 2016 berättar VD Jacob Karlsson om hur det hela började. Själva upprinnelsen till K-Fastigheter är att grundaren under en SM-tävling i motocross, kraschade med hojen och efter en lång luftfärd landade med 13 brutna ben. Förutom motocross höll han också på med långdistanslöpning, men båda dessa sporter blev nu att lägga på hyllan.

Efter att ha suttit i rullstol i några veckor och efter en fyra månaders rehab började han att läsa finansiell ekonomi och fick till slut jobb på Länsförsäkringar. Eftersom han inte fick äga aktier hur som helst, började han med att köpa ett hus som han renoverade med hjälp av snickare. Mycket gjorde han själv och på så sätt lärde han sig en hel del om fastigheter.



Dessa affärer rullades vidare med nya hus tills han hade råd att investera i sitt första hyreshus med sex lägenheter. Då han hade detta som sin hobby, tyckte nu banken att det blev för stort och ville att han skulle sluta med fastighetsaffärerna.

Det var inget som Jacob ville och istället sa han upp sig och fick lägligt jobb i en annan bank som inte hade några problem med hans extraknäck. Dock tvingades han till karantän i tre månader. Som en följd av köpet av flerbostadshuset var han också rätt så barskrapad. Om hans dröm om att bygga detta till något stort skulle slå in, behövde han en affärspartner med kapital och kunskap.

Av en slump såg han Erik Selins namn på en löpsedel. Namnet var bekant och han hörde av sig till honom och bad om ett möte. Döm om hans förvåning när Erik sa jag. Efter att ha dragit sin pitch var det sen tyst i cirka en månad. Dagen före julafton och två veckor innan Jacob skulle börja på sitt nya jobb ringde Erik Selin upp och sa "Vi kör".

En annan rolig anekdot var att Erik sa att om Jacob skulle jobba med honom skulle han leva fattig och dö rik. Inga aktieutdelningar utan fokus på verksamheten, vilket stämmer överens med Jacobs värderingar också.

Det var efter jag läst denna intervju som jag fick känslan att Jacob verkar vara som en yngre version av Erik och därför känns det som ett spännande bolag om det kommer till börsen.

Viktiga årtal


2010: K-fastigheter grundades av Jacob Karlson och man tillträdde sin första fastighet, Loke 13 i Hässleholm, med åtta marklägenheter
2011: Byggnationen av T4-området i Hässleholm påbörjades. Man började också produktionen av sitt första egenproducerade koncepthus, Låghuset. Detta är var också året som Erik Selin kom in som delägare i bolaget
2012: T4-området i Hässleholm färdigställs med totalt 34 lägenheter och man påbörjade sitt andra låghusprojekt, kvarteret Betkvarnen i Kristianstad.
2013: K-Fastigheter etablerar verksamhet i Helsingborg och påbörjar sitt andra koncepthus, Lamellhuset
2014: Man påbörjar byggnation i egen regi istället för att köpa in externt
2015: Verksamhet etableras i Malmö
2016: Verksamhet etableras i Landskrona och 63% av aktierna i EN Byggarna i Göinge AB förvärvas för att själva äga tillverkningsprocessen av Lamellhus. Det första byggnationsprojektet med egenproducerade Lamellus, kvarteret Siv 1, påbörjades.
2017: K-Fastigheter skapar sitt tredje koncepthus, Punkthuset, som byggs helt i betong.
2018: K-Fastigheter köper resten av EN Byggarna i Göinge AB. Det första Punkthuset färdigställs i Landskrona och man expanderar till Växjö.
2019: Fastigheter förvärvas i Växjö och beslut om etablering i Göteborg tas. Man investerar i en ny produktionsanläggning i Hässleholm för att möta en ökande produktionstakt.

Bolagets verksamhet


K-Fastigheter är en koncern som fokuserar på att förvärva, bygga och förvalta fastigheter i Öresundsregionen. I takt med att gruppen växer har man även skapat en fastighetsportfölj i västra Sverige samt andra tillväxtregioner som Växjö.

Själva verksamheten är uppdelad i tre olika affärsområden:

Projektutveckling - Här hanteras allt från mark- och fastighetsförvärv, detaljplanprocesser, bygglov, projektering till Byggnation och sedan överlämnande till bolagets förvaltning. Verksamheten kännetecknas framförallt av att identifiera byggrätter på marknader med hög efterfrågan. Investeringar sker främst i egenutvecklade koncepthus och i befintligt fastighetsbestånd där K-Fastigheters koncept innebär en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga.

Projektutveckling är den enhet inom K-Fastigheter som ansvarar för genomförandet av projekten från färdigt förvärv, ansvar för utveckling av detaljplan och bygglov, driva projektering och fungera som en intern beställare åt Byggnation under entreprenadtiden. Projektledarna leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås. 

Bygg - När det gäller bygg fokuserar K-Fastigheter på att öka kostnadseffektiviteten, korta våra byggtider samt säkerställa långsiktig kvalitet och hållbarhet. Bolaget har därför valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus (Låghus, Lamellhus och Punkthus) som uppförs för egen förvaltning.

Genom att uppföra samma typ av hus många gånger gör bolaget mer effektiv. Tack vare egen produktionsanläggning säkras kompetens, inköp och leveransplanering. Personalen arbetar även på byggarbetsplatser med montage av egentillverkade produkter, vilket skapar förståelse och engagemang för kvalitet och effektivisering

För att säkerställa hög kvalitet och få en bättre kostnadskontroll över byggprocessen har man etablerat egen produktion av bland annat utfackningsväggar, balkonger och betongtrappor. Verksamheten har väl upparbetade kontakter med ett antal leverantörer som kan leverera de produkter som hyresgästerna efterfrågar och som följer K-Fastigheters kvalitetsstandard. Gemensamma konstruktionskrav inom EU gör att inköp kan ske från fler leverantörer. Bolaget strävar efter att ha minst tio alternativ till respektive produktkategori.

FörvaltningFörvaltning innefattar hela kedjan, från ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning samt fastighetsskötsel och felhantering inklusive jour årets alla dagar. Fokus som förvaltare är att vara kundnära, vilket innebär hög servicegrad till alla våra hyresgäster. De ska känna sig trygga med att de alltid kan få tag i oss ifall något oförutsett skulle inträffa. Bolaget arbetar därför målmedvetet med lokal förvaltning som kännetecknas av såväl hög servicegrad som tillgänglighet. 

En del i detta arbete är vår satsning på ny webbplats, där hyresgäster enkelt kan göra felanmälan, se lediga lägenheter och lokaler samt ta del av andra tjänster relaterade till boendet. En stor fördel för oss är att bolaget själva bygger de flesta av sina fastigheter enligt väldokumenterade koncept. Det gör att de har kontroll över vitala delar i värdekedjan – från minsta reservdel, vitvaror och konstruktionslösning. Driftsäkerheten på de olika fastigheter är därav hög. 

Bolagets vision är att K-Fastigheter ska vara en av Nordens största aktörer på hyresmarknaden, vilket jag gillar. Det tyder på att man är ett bolag som verkligen vill växa verksamheten över tid. 


Bolagets finansiella och operativa mål


Bolaget har i år definierat nya finansiella och operativa mål för verksamheten och uppfylls de är detta ett bolag som kommer att växa bra över tid.

Finansiella mål

  • Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 20 procent inklusive eventuella värdeöverföringar.
  • Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 20 procent.

Operativa målen

  • Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst 80 procent av K-Fastigheter totala hyresintäkter. 
  • Antalet årligen byggstartade egenproducerade lägenheter för egen förvaltning ska öka från 600 år 2019 till 1 000 år 2023. 
  • Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst 5 000 lägenheter i Norden. 

Målen för substansvärdes- och förvaltningsresultatstillväxten ska skapas med en fortsatt stabil och god finansiell ställning, vilket innebär att

  • Soliditeten över tid inte ska understiga 25%
  • Räntetäckningsgraden över tid ska inte understiga 1,75 gånger
  • Belåningsgraden över tid ska inte överstiga 70%

Bolagets finansiella ställning


På bolagets hemsida har att man sedan tidigare skapat en flik för "Investerare". I samband med att detta inlägg skriv har man börjat på att fylla hemsidan med finansiell information om än sparsmakat.

Med tanke på att man nu börjar jobba med hemsidan verkar det som att en börsnotering kommer allt närmare och idag kom så informationen kring den kommande börsnoteringen.

Själv har jag läst igenom årsredovisningarna från 2015-2018 och numera har man idag även lagt in kvartalsrapporten för det tredje kvartalet 2019. Nedan är en sammanfattning med de intressantaste siffrorna för två år tillbaka samt utvecklingen för de första nio månaderna i år.




Siffrorna för 2023 är mina estimerat utifrån att man växer verksamheten enligt de uppsatta finansiella och operativa mål baserat på utgången av 2018. Niomånaders rapporten visar på att man är på god väg och själv tror jag att bolaget kommer att uppnå sina mål, kanske även tidigare.

Börsnotering


Idag, när inlägget håller på och skrivs, har det kommit en ny flik på bolagets hemsida, som heter "Börsnotering" där inbjudan till teckning av aktier nu äntligen presenteras. Själva erbjudandet kan sammanfattas enligt nedan:

Erbjudandets storlek: 7 500 000 nyemitterade B-aktier, motsvarande 788 miljoner kronor
Anmälningstid: 20 - 27 november för allmänheten
Mäklare: Avanza eller Carnegie/Danske Bank direkt
Pris per aktie: 105 kr per B-aktie
Övertilldelningsoption: 1 125 000 aktier (15% under 30 dagar)
Beräknad första handelsdag: 29 november
Ticker: KFAST B

Mina tankar


Själv äger jag aktier sedan tidigare i Balder och gillar det Erik Selin har skapat där. Hans investeringsfilosofi är en som jag själv försöker följa, det vill säga att äga på riktigt lång tid. Även om det inte alltid går så bra kanske. Därför nu när han är med och sätter ett nytt fastighetsbolag på börsen med en VD som verkar ha ett liknande sätt att se på verksamheter tycker jag att det verkar intressant.

Det som hittills har framkommit i de finansiella rapporterna från bolaget och från noteringsprospektet gör att kommer att delta i nyemission. Nu är detta inte någon uppmaning till andra att göra likadant, utan envar måste göra sin egen analys och själv bestämma om K-Fastigheter är något man vill investera i.

11 kommentarer:

  1. Tack för ett intressant inlägg! Är också intresserad av att delta men ska läsa på mig bättre först...

    SvaraRadera
  2. Tack för bra inlägg, kul story om grundaren. Det där måste jag titta på.
    Mvh investera-pengar.blogspot.se/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tackar Investeraren. Jag tyckte själv storyn kring grundaren var intressant och kul att Erik gav honom chansen.

      Radera
  3. Har du kommit fram till något substansvärde per aktie?

    SvaraRadera
  4. Enligt prospektet är långsiktigt substansvärde 1501 Mkr, antal aktier 25,3 M
    1501/25,3 = 59:30
    och introkursen är 105!?
    Kan detta stämma??

    SvaraRadera
  5. Överkursen jämfört med substans i Balder är "bara" 22%, och då snackar vi ett betydligt större och stabilare bolag.
    Kommentarer?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej,

      Du har rätt att substansvärdet per sep-19 var 60 kronor per aktie, så det är en rejäl premie de nu tar när bolaget börsnoteras. Det är också det stora negativa med introduktionen. Om kursen skulle stå kvar på 105, tar det strax över 3 år innan substansvärdet är ikapp. Givet målet om att växa substansvärdet med 20% per år. Min horisont är 10 år och jag tror att man kommer växa snabbare med en stark balansräkning efter introduktion.

      Radera
  6. OK, tack för svar. Satsar hellre på SBB då...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det tror jag inte kan vara fel. Har själv både SBB och Hemfosa i min aktieportfölj.

      Radera