Alla kan spara pengar!

Alla kan spara pengar! Detta är kanske ett ganska provocerande uttalande för vissa, men jag vill visa på att med ett annat tankesätt går det att skapa ett sparutrymme och spara pengar som sedan kan investeras på börsen.

Om man äger en begagnad bil, kommer man med tiden att behöva byta vissa slitagedelar. Att skruva med bilar är nog inget som man gör om man inte har ett större bilintresse. Då är det enklare att lämna in bilen på en verkstad och få det fixa. Problemet är att bilverkstäder har ett timpris på över 1 000 kronor, vilket gör att även enklare saker snabbt blir dyra. Men detta inlägg handlar om hur du genom att göra jobbet själv kan spara pengar, som sedan kan investeras.

I fredags lämnade vi in sambons äldre Opel för basservice inklusive byte av olja och oljefilter. Dock ingick inte byte av luftfilter. Jag frågade vad det skulle kosta med material och arbete om de även bytte luftfiltret i samband med servicen. Nu var vi på Mekonomen, och de ville ha cirka 600 kronor för ett byte av luftfilter inklusive material.

Själv tyckte jag att det lät dyrt och vi tackade nej. Istället köpte vi ett nytt luftfilter för 286 kronor. Nu har jag aldrig hållit och skruvat med bilar, trots att min far för det mesta stod och skruvade på någon gammal bil när jag växte upp. Egentligen borde jag ha lärt mig en hel del, men jag var helt enkelt inte intresserad. Däremot är jag inte rädd för att prova på saker som inte borde vara så svåra. Man kan kanske kalla det för en charmig naivitet.


Så igår kollade jag på Youtube för att ta reda på hur man gjorde. Det skulle bara vara att skruva bort ett antal skruvar till locket på lådan där filtret finns. Möjligen skulle man också behöva lossa på några spännband som höll fast en gummibälg. Det hela verkade inte så komplicerat och jag undrade varför Mekonomen skulle ha strax över 300 kronor för detta bara jobbet.

Idag gick jag ut i garaget och bytte luftfiltret själv. Jag behövde bara lossa på sju skruvar och så kunde jag lyfta på locket och plocka ut det gamla luftfiltret, stoppa i det nya och skruva tillbaka skruvarna. Betydligt enklarae än vad jag trodde. Det hela tog cirka 10 minuter totalt och jag hade sluppit att betala ytterligare lite över 300 kronor.

Eller så kan man se det som att jag har skapat ett sparutrymme på 300 kronor genom att göra jobbet själv. Dessa sparade pengar kan jag nu investera i aktier eller fonder. Själv gillar jag investmentbolag, så pengarna kommer att räcka till 1 aktie i Latour och 1 aktie i Svolder. Från dessa aktier kommer jag sedan att få en utdelning på 4,65 kronor, som troligen kommer att öka år efter år.

Hur skapar du sparutrymme i vardagen?

Hur lika viktar jag min investmentbolagsportföljen för 2020

I mitt förra inlägg pratade jag om hur jag strukturerat aktieportföljen inför 2020. Förutom mina fyra olika case samt preferensaktier, är fonden Stojko Invest Investmentbolag den klart största positionen. Istället för att mäta utvecklingen för varje enskilt investmentbolag, ser jag dem som en enhet, en investmentbolagsportfölj. 

De aktier som jag har valt till min fond Stojko Invest Investmentbolag är Investor, Industrivärden, Lundbergs, Latour, Svolder och Bure. I samband med att jag skapade aktieportföljen för 2020, investerade jag ytterligare i investmentbolagsportföljen så att varje innehav var värt 170 000 kronor.
Med andra ord blev fonden likaviktad utifrån ett marknadsvärde.

Men eftersom att jag ägt vissa av investmentbolagen sedan tidigare, är andelen investerat belopp i varje bolag långt ifrån detsamma.

Som bilden visar, sträcker sig investerat belopp från precis under 148 000 kronor till strax över 161 000 kronor. Latour har det lägsta anskaffningsvärdet följt av Bure och Svolder. Sedan kommer de investmentbolag som investerar i mer Large Cap bolag, som Lundbergs, Industrivärden och Investor.

Trots att det var några veckor sedan som jag lika viktade portföljen utifrån marknadsvärde, har Bure dragit iväg över 25 000 kronor. Övriga investmentbolag har ökat 1,75 - 5,3%, förutom Investor som har minskat 0,8%.

Hur ska jag lägga upp fonden inför 2020?

När jag nu går in i 2020, vill jag göra det med en lika viktad investmentbolagsportfölj och frågan är hur jag ska göra. Ska jag utgå från att jag ska ha investerat lika mycket i varje investmentbolag, det vill säga se till att övriga fem bolags investerade belopp uppgår till 161 271,50 kronor. Precis som det investerade beloppet är för Lundbergs.

Eller ska jag utgå ifrån marknadsvärdet för Bure och investera i de andra fem bolagen så att deras marknadsvärde blir lika stort som Bures?  En tredje variant skulle vara att jag inte tillför några nya pengar utan säljer aktier från de olika investmentbolagen så att jag antingen har lika mycket investerat i varje bolag eller att varje bolags marknadsvärde är lika högt.



Helst vill jag inte sälja av några aktier utan istället tillföra mer kapital. När jag ställde frågan på Twitter, blev det ganska jämt mellan de som tyckte att jag skulle lika vikta baserat på investerat belopp och de som istället tyckte att jag skulle lika vikta utifrån marknadsvärde. Någon menade också att lika viktad per definition alltid avser investerat belopp.

När jag räknar på vad det skulle innebära i form av ytterligare investeringar, innebär en lika viktning utifrån investerat belopp ytterligare cirka 41 000 kronor och då skulle alla sex innehaven ha ett investerat belopp som uppgår till 161 271,50 kronor, vilket totalt blir 967 629 kronor.

Nu är jag kanske lite larvig, men jag gillar jämna belopp och skulle i sånt fall vilja ha investerat totalt 1 miljon kronor i min investmentbolagsportfölj. Då behöver jag skjuta till ytterligare drygt 73 000 kronor till det som jag hittills investerat och landar på ett investerat belopp av 166 666 kronor i varje investmentbolag.

Om jag istället utgår från marknadsvärdet, ska varje investering i varje enskilt investmentbolag vara värt 196 798,50 kronor, samma som Bures marknadsvärde. I sånt fall måste jag skjuta till cirka 110 000 kronor


Om man visualiserar det hela skulle det se ut enligt följande:

Lika viktad baserat på investerat belopp

Lika viktad baserat på marknadsvärde

När man jämför dessa två scenarier inser jag att om jag utgår från ett marknadsvärde, kommer Investor och Industrivärden följt av Lundbergs att väga tyngre i fonden Stojko Invest Investmentbolag. I sånt fall kan jag lika gärna fundera på om det inte hade varit enklare att investera i Spiltan Aktiefond Investmentbolag direkt istället. Nackdelen är dels att Investor och Industrivärden får ännu tyngre position medan Bure och Svolder i princip inte har någon större närvaro alls. Och den fördelen gillar jag inte.

Fördelen med en lika viktad portfölj baserat på investerat belopp är att fördelningen mellan investmentbolag blir lika stor så att inget bolag väger tyngre än ett annat i portföljen. Även forskning har visat att en sådan portfölj presterar bättre, vilket är positivt. Anledningen är att du aldrig kan veta vilket bolag som kommer att gå bäst i framtiden. Men en lika viktad portfölj är chanserna till en högre avkastning bättre. Just detta år har de investmentbolag som investerar i mindre företag gått bättre, men för 2020 kan situationen bli den omvända.

Slutsats

Därför kommer jag att lika vikta Stojko Invest Investmentbolag imorgon på årets sista börsdag utifrån investerat belopp, så att i fonden kommer det att vara investerat 1 miljon kronor. Under året kommer jag sedan att köpa in mig i bolagen baserat på de bolag som har en substansrabatt runt 5 års snittet. En omviktning baserat på investerat belopp kommer sedan att ske inför varje nytt år, det vill säga på varje års sista börsdag.

Min aktieportfölj inför 2020

2019 har verkligen gått fort. I januari lämnade jag in uppsägningen till min chef efter 11 år som nordisk ekonomichef på ett amerikanskt Fortune 500-bolag. Sista arbetsdagen blev 4 maj och fram till 6 september tog jag ut min sparade semester. Galet egentligen med 85 dagar sparad semester, men det blev ett antal sköna månader. Först i september, när datorn och nyckelbrickan lämnades in, insåg jag egentligen vad jag hade gjort. Det var som funderingarna dök upp om jag verkligen hade fattat rätt beslut. Jag menar, vem säger upp sig från ett högavlönat jobb med bra tjänstepension utan att ha något att gå till. Det är inte normen direkt.

Men jag hade ju gjort hemläxan och fått ihop tillräckligt för att kunna leva på utdelningen. Dock gjorde man misstagen att fokusera för mycket på utdelning. För att få ihop tillräcklig utdelning, innebar det att jag hade investerat i en hel del preferensaktier och andra högutdelare. Baksidan var att varken utdelning eller totalavkastningen skulle ge några större tillväxt med åren. I och med att jag var tvungen att leva på hela utdelningen skulle jag inte heller kunna spara något direkt.

Även om jag gillar tanken med utdelningsinvestering, känner jag att det trots allt är totalavkastningen som är det mest intressanta. Jag har under året köpt och sålt alldeles för frekvent, vilket inte är det jag vill hålla på med. Problem har varit att jag kan ha köpt in mig i ett innehav motsvarande 0,25-0,5% av totala portföljen och haft en tanke med inköpet.

Efter några veckor har jag sedan "tröttnat" och tyckt att detta lilla innehav bara ligger och skräpar och därför sålt. Nu kan man tänka sig att detta skulle kunna ses som trading, men det passar inte mig utan jag vill istället kunna ha några innehav att följa och fokusera på.


Därför har jag under hösten funderat och laborerat med olika strategier och tankar kring hur jag vill strukturera min aktieportfölj. De strategier eller tankar som jag landat i är:

1. Aktieportföljen ska ha en stabil grund som klarar sig över tid. Här tänker jag mig ett hus som ska kunna stå stadigt i 100 år.
2. En del av portföljen ska fokusera på att generera ett jämnt kassaflöde, ungefär som när Kinnevik hade Korsnäs som gav stabila kassaflöden för deras investeringar. 
3. Utdelningstillväxt och totalavkastning är viktiga pusselbitar
4. Aktieportföljen ska vara diversifierad 
5. Fokus ska ligga på max 5 utvalda case 
6. Max 12 innehav totalt
7. Sparandet ska ses över lång tid 
8. Skapa fonder utifrån teman och lägg in små innehav i dessa och följ utveckligen av den totala fonden. 

Den aktieportfölj som jag nu har skapat genererar 62,9% av den utdelning som jag behöver för att klara mig. Därför har jag tidigare allokerat om till kontakter motsvarande 50% av vad jag behöver per månad under 5 års tid. Resterande 50% kommer att komma från den totala utdelningen, vilket gör att 12.9% av aktieportföljens utdelning därför kan återinvesteras. Tanken är att på 5 år kommer jag fokusera på totalavkastningen och därefter antingen sälja av de 50% av utdelning som saknas årligen eller allokera om så att portföljen minst ger 100% av den utdelning som jag behöver.

Men inför 2020 ser min totala aktieportfölj ut så här:

Preferensaktierna, som är Klövern pref, Corem pref, Sagax D, SBB D och Sdiptech pref, står för det stabila kassaflödet. De utvalda case som jag har är Resurs Holding, Sinch, Evolution Gaming och Europris. Nedan är mina hisspitchar kring dessa case sett över kommande 5 åren:

Aktiekursen för Resurs Holding har knappast rört sig från introduktionen på 55 kronor för över tre år sedan, men vinsten har dubblats. Jag tror att vinsttillväxten fortsätter i samma takt det kommande fem åren och att vinsten minst dubblas. Med en direktavkastning på runt 6% och ett P/E som nu är under 10 trots uppgång för aktien till 60,30 kr, är min tes att aktie borde stå i 120 kr om 5 år.  Själv har jag ett gav på 56,51 kronor

När det gäller Sinch, var jag inne i den aktien för drygt 18 månader sedan men gick ur aktien efter ett kort tag då jag tyckte att de hade för dåliga marginaler och förstod inte riktigt affärsmodellen. Hur kan man tjäna pengar på att skicka vidare sms? Men bolagets verkliga värde ligger i alla de avtal som det har med operatörer världen över. Operatörerna använder sig därför av Sinch plattform för att förmedla sms istället för att ha enskilda avtal med varje operatör.

Eftersom strukturen är på plats är detta en kassako och lätt för bolaget att utveckla för att kunna skicka andra meddelandeformat som RCS, Whatsapp, osv. Som de senaste kvartalsrapporterna visat, har försäljning och vinst vuxit rejält och detta kommer bara att fortgå tror jag. Mitt bet är att detta bolag kommer att vara värt minst 50 miljarder om 5 år om det inte blir uppköpt innan, vilket skulle vara klart negativt. Eftersom jag inte stannat kvar i aktien utan gått in igen är mitt nya GAV 227 kronor.

Evolution Gaming är som bolagen som sålde hackar och spadar under amerikanska guldrushen på 1800-talet. Med fantastiska marginaler och en amerikansk marknad som öppnas upp för onlinespel nu och under de kommande åren, tror jag att bolaget kommer att växa vidare till höga marginaler. Mitt bet är detta har potential att bli värt 10-15 miljarder USD om inte mera. Mitt GAV är 241 kronor.

Norska Europris jobbar med daglivaruhandel, men de fokuserar på lågprissegmentet. Människor gillar att handla billigt inte minst under en lågkonjuktur. Nyligen har man köpt 20% av ÖoB med option på att köpa resterande 80% och man har samarbetsavtal med finska Tokmanni, som är i samma gebit. Visionen är att bygga en stor nordisk spelare och jag tror att man kan fortsätta växa snabbare än marknaden. Därför kommer nog en rejäl uppvärdering att komma för bolaget och mitt mål är att aktien står i minst 50 kronor inom 5 år. Till det ska en årlig utdelning på över 5% läggas. Det GAV som jag har är 31,13 NOK.

Övriga innehav har jag klumpat ihop i diverse egenskapade fonder. Den största är helt klart Stojko Invest Investmentbolag, som består av en likaviktad aktieportfölj av de 6 investmentbolag som jag tycker är intressantasta. Dessa bolag gör att jag har exponering till ytterligare cirka 50 bolag indirekt, något som gör att jag får en bra diversifiering.

Nu kommer ovan aktieportfölj att justeras den sista börsdagen så att när börsen stänger för 2019 är Stojko Invest Investmentbolag likaviktad.

Övriga fonder som jag skapat är Stojko Invest US Tech, Stojko Invest Fastighet, Stojko Invest Sverige och Stojko Invest ESG/Energy. De aktier som finns i dessa fonder kommer troligen att allokeras om eller nya kommer att tas in alternativt säljas av, men fonderna i sig kommer att finnas kvar och utfallet kommer att följas upp som vilken aktiefond som helst. Även dessa fonder bidrar till diversifieringen som jag vill ha i mitt sparande.

När det gäller Stojko Invest Fastighet, har budet från SBB på Hemfosa inte gått igenom ännu, men jag har accepterat lösningen 55% aktier i SBB B och 45% kontanter för mina aktier i Hemfosa. Så när det är klart kommer Hemfosa att försvinna ur Stojko Invest Fastighetsfond.

Slutligen när det gäller Brookfield Renewable Partners (BEP) skulle detta storleksmässigt kunnat vara ett utvalt case. Men anledningen till att det inte är det trots sin storlek är att för att man inte längre kan köpa aktien hos Avanza eller Nordnet på grund av dess bolagsform. Det är därför som jag passade på att köpa på mig en större stek så länge som det var möjligt.

Har du skapat din aktieportfölj för 2020? Vilka aktier eller fonder är dina 3 bästa case? Kommentera gärna i bloggen då din åsikt är intressant och viktig. God Jul alla läsare och tack för att ni varit med och bidrag till min resa 2019.

Q1 2020 rapport: Svolder istället för småbolagsfond?

Idag rapporterar investmentbolaget Svolder sin kvartalsrapport för Q1 2020. Eftersom Svolder har brutet räkenskapsår är deras första kvartal 1 september till 30 november. Själv gillar jag investmentbolag och tycker att Svolders aktie är ett bra komplement till en småbolagsfond eller till småbolag generellt. Anledningen att bolaget fokuserar endast på småbolag samt har lägre förvaltningskostnader än småbolagsfonder. Sedan har bolaget en mycket bra historik av att öka avkastningen på sin aktie och sitt substansvärde över tid.

Om man tittar på hur det har gått för Svolder under 2019, har bolaget haft en avkastning på sin B aktie på 43,7% och på 46,2% inklusive utdelning. Det får man verkligen säga är mycket väl godkänt. Avkastningen på substansvärdet har inte varit lika bra, men ändå klart godkända 38,5%.

Bolaget jämför själva på sin hemsida med Handelsbanken Svenska Småbolag, SEB Sverigefond Småbolag och Swedbank Robur Småbolag Sverige. Där är det endast SEB Sverigefond Småbolag som har haft en bättre utveckling, både jämfört mot Svolders aktiekurs och substansvärde. Man kan även jämföra med populära småbolagsfonderna Länsförsäkringar Småbolag Sverige A och AMF Aktiefond Småbolag som i år har haft en avkastning på 40,23% respektive 33,06%.

Men, eftersom Svolder har ett brutet räkenskapsår, lämnar jag nu 2019 och fokuserar på deras första kvartal 2020. Investmentbolagets Q1:a kan summeras med:

• Substansvärdet ökade 12% inklusive återinvesterad utdelning till 131,30 kronor per aktie
• Substansrabatten på balansdagen uppgick till 9,0%
• Aktiekursen (B aktie) steg 11% inklusive återinvesterad utdelning till 119,40 kronor per aktie
• 2019 års utdelning har betalats ut med 2,15 kronor per aktie
• Bolaget har en positiv nettoskulden, dvs kassa och uppgår till 3,9% av substansvärdet.
• Idag uppgår beräknat substansvärde till 132 kronor per aktie och B aktien handlas i 124 kronor, vilket gör att substansrabatten har minskat till 6,1%. Det är i linje med medelvärdet för 5 års snittet

Totalt ingår 20 småbolag i Svolders aktieportfölj, där de fem största av är Garo (12,7%), Troax (10,3%), Nordic Waterproofing (9,1%), New Wave Group (7,5%) och Platzer Fastigheter (6,6%). Siffrorna i parantes avser del av substansvärdet.



Under kvartalet är det främst Nordic Waterproofing, Boule Diagnostics och Beijer Electronics Group som har bidragit mest till ökningen i substansvärdet, medan ITAB Shop Concept bidrog negativt till substansvärdet.

Boule Diagnostics och Beijer Electronics uppgår till 4,7% respektive 6,1% av substansvärdet och Boule kom med en stark rapport för sitt tredje kvartal med en ökning av både organisk försäljning och antalet sålda instrument. I Beijer Electronics fall visade bolagets kvartalsrapport på en högre omsättning och orderingång, pådrivet av sitt dotterbolag Westermo.

Även Nordic Waterproofing kom en kvartalsrapport där organisk tillväxt, rörelseresultat och marginal steg. Svolder passade därför på att öka på sitt innehav i bolaget under kvartalet. Övriga bolag som investmentbolag passade på att öka sina positioner var New Wave Group och Elanders då man ser fortsatta positiva signaler.

Fastighetsaktier har haft ett fantastiskt 2019 så har långt och med tanke på att Svolder har en rätt så stor exponering mot fastigheter koncentrerat till Göteborg i form av innehavet i Platzer, har man minskat ned den exponeringen lite och tagit hem en hel del vinster. Övriga större förändringar är ytterligare investeringar i Lime Technologies samt minskning av SAAB.

En kul sak som VD Ulf Hedlundh nämner i sitt VD-ord är att Svolder har fått ytterligare 7 000 nya aktieägare och har nu runt 25 000 aktieägare totalt. Det visar att fler och fler har fått upp ögonen för detta bolag och att det är ett bra alternativ till en småbolagsfond.

I dagsläget är Svolder 2% av min aktieportfölj, men när tillfällen ges kommer jag att fortsätta att öka mitt innehav. I mitt fall innebär det när substansrabatten kryper upp mot 10%.

Finns Svolder i din aktieportfölj?

Investmentbolaget Latour förvärvar 2 bolag i Storbritannien

Senast i oktober gjorde Latour genom dotterbolag ett förvärv när det köpte tyska S+S Regeltechnik. På decembers första handelsdag är det dags för ytterligare förvärv. Nu är det Latours dotterbolag Aritco Group, som förvärvar två bolag i Storbritannien, Invalifts Ltd och Ability Lifts Ltd.

De båda bolagen, Invalifts Ltd och Ability Lifts Ltd, är baserade i Birminghamn och distribuerar, installerar och utför service på plattformshissar i Storbritannien. Totalt ligger omsättningen på cirka 5 miljoner GBP och bolagen har 18 anställda. Genom detta förvärv förstärks Aritcos position ytterligare på den för bolaget viktiga brittiska marknad.

Aritco Groups VD Martin Idbran kommenterar förvärvet med

"Invalifts och Ability Lifts kommer tillsammans med vårt brittiska dotterbolag Gartec bli marknadsledare för distribution, installation och service av plattformshissar i Storbritannien."

Säljarna ser också positivt på att få in Aritco som nya ägare och kommenterar försäljningen med

"Det har varit väldigt viktigt för mig att hitta en ny ägare med starka värderingar och ett långsiktigt perspektiv som kan fortsätta utveckla företaget i en positiv riktning, vilket jag är övertygad om att vi har hittat i Aritco och Latour."

Som jag tidigare skrivit är Latour en aktie som jag fyller på med jämna mellanrum, helst när det handlas till substansrabatt, men upp till 5% premie kan jag sträcka mig. Anledningen är att detta bolaget är en aktie för byrålådan likt Investor.

Just nu är det rapporterade substansvärdet 133 kronor och det beräknade substansvärdet ligger på 135, 40 kronor att jämföra med 144 kronor som aktien handlas för idag. Det gör att det är en premie på 8,27% respektive 6,35%, vilket jag tycker är för högt. Därför väntar jag med att fylla på med fler aktier i Latours trots den positiva nyheten.

Succe för K-Fastigheters börsdebut - tydlig Selin-effekt

Idag klockan 09:00 noterades K-Fastigheter på Stockholmsbörsens Mid Cap-lista. Teckningskursen var satt till 105 kronor per aktie. Men redan i förhandeln kunde man notera kurser upp mot 150 kronor per aktie. Helt klart en fantastisk börssuccé för Erik Selins nya fastighetsbolag och en härlig börsdebut för VD Jacob Karlsson. 

När väl börsen öppnade var första avslut på 140 kronor, upp 33% från teckningskursen. Att säga att intresset varit stort är kanske lite i underkant. De flesta tidningar hade rekommendation att teckna aktien, även om vissa tyckte att man skulle sälja direkt.


Sedan i september när Erik Selin nämnde i EFN Börslunch att han skulle sätta ett nytt fastighetsbolag på börsen i november har många väntat på prospektet. Det var först i förra veckan som det kom och allmänheten hade cirka en vecka på sig att bestämma sig. I ett inlägg från förra veckan går jag mer på djupet om bolaget och finns att läsa här.

     Erik Selins samägda fastighetsbolag, K-Fastigheter noteras nästa vecka

Totalt erbjöds inklusive övertilldelningensoptionen 8 625 000 nya aktier, vilket tillförde bolaget cirka 900 miljoner kronor. 4 miljoner av dessa aktier tecknades dock av nio ankarinvesterare. Totalt har bolaget nu fått 6 500 nya aktieägare och både Erik och Jacob har kvar sina aktier, vilket gör att de äger 37% var av bolaget med en lock-up på 36 månader.

I en intervju med Niklas "Investerarn" Andersson från Avanza berättar Jacob att lock-upen inte är så viktig då han avser att aldrig sälja några aktier.

Totalt värderas nu bolaget till cirka 3 miljarder kronor och VD tror att om tio år borde de kunna vara 8-10 gånger större. Richard Bråse summerar i Dagens Industri att:

"om bolaget kan skala upp produktionen men hålla nere kostnaderna på 72% av marknadsvärdet sitter man på en veritabel guldgruva""

Jag är benägen att hålla med och kan mycket väl tänka mig att K-Fastigheter kan bli som ett nytt Balder i det långa loppet. Själv hade jag tecknat mig för 1 000 aktier, men fick dessvärre ingen tilldelning alls. Nu när aktien handlas upp mot 150 kronor är jag inte lika sugen att köpa in mig.

På dessa nivåer är det lite svårt att räkna hem den tycker jag, även om marknaden bara fokusera på aktiekurs i relation till substansvärde och inte värderar bygg- och projektrörelsen. Även om man gör det och drar en parallell till JMs värdering, känns ändå K-Fastigheter högt värderade. Själv hoppas jag att kunna komma in runt 120-125 kronor.

Tecknade du i emissionen och fick du några aktier? Hur tänker du kring bolaget, är det en keeper?

FI:s nya krav på riskvikter kan sänka storbankernas utdelningsandel nästa år

Igår presenterade Finansinspektionen (FI) sitt förslag på nya riskvikter för företagsexponeringar med säkerhet i kommersiella fastigheter och kommersiella bostadsfastigheter. Det var sedan tidigare känt att detta förslag skulle presenteras igår, men man hade tidigare räknat med att de föreslagna riskvikterna inte skulle bli så höga.

Bakgrunden till förslaget är att FI:s bedömning är att bankerna har förhöjda risker i sin utlåning till kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter. På grund av den historiskt sett unika lågräntemiljön som varit i Sverige de senaste åren och troligen kommer bestå ett antal år framöver anser FI att bankernas sårbarhet har ökat. Med andra ord det finns en risk att banker lånar ut för mycket pengar och om räntan ökar har bankerna inte tillräckligt med kapital för att möta eventuella kreditförluster.

Själva påslaget i sig avser bara den utlåning med säkerhet som gjorts i svenska kommersiella fastigheter i exponeringsklassen företag. Vidare gäller det för banker som har tillstånd från FI att använda internmetoden vid beräkning av kapitalkravet. Internmetoden innebär att man i korthet bedömer varje typ av finansiell verksamhet individuellt. Ju högre risk, desto högre riskvikt och i slutändan ett högre kapitalkrav. Jämfört med basmetoden som säger att kapitalkravet är lika med 15% av rörelseresultatet.


Det banker i Sverige som har fått tillstånd att använda sig av internmetoden är Handelsbanken, Landshypotek, Länsförsäkringar Bank, SBAB, SEB, Swedbank och ett antal sparbanker. Totalt ser ger internmetoden klart lägre riskvikter och därmed ett lägre kapitalkrav än om de använts sig av basmetoden.

Innan gårdagens remiss hade man i branschen räknat med att riskvikterna skulle röra sig från cirka 23% till 30% för kommersiella fastigheter. I förslag som nu är ute på remiss föreslår FI att riskvikterna sätts till 35% för företagsexponeringar med säkerhet i kommersiella fastigheter och 25% för företagsexponeringar med säkerhet i kommersiella bostadsfastigheter. Totalt blir effekten de 30% som det tidigare pratades om, men det är differentierat för att ta hänsyn till att de olika fastighetskategorierna skiljer sig åt ur risksynpunkt.

FI bedömer att detta främst kommer att påverka de svenska storbankerna Handelsbanken, SEB och Swedbank. I genomsnitt kommer deras totala kapitalkrav att öka med 0,7 procentenheter.

Källa: Remiss från FI

Det motsvarar i cirka 3,6% av deras nuvarande totala kapitalkrav. Vad gäller bankernas kärnkapitalkrav ökar det med 0,5 procentenheter. För SEB rör det sig om cirka 5 miljarder kronor, drygt 4,6 miljarder kronor för Handelsbanken och omkring 4,8 miljarder kronor för Swedbank.

Hur påverkar detta storbankernas utdelningsmöjligheter 2020

I tabellen nedan har jag sammanställt utdelningen för de tre storbankerna för i år och vad den förväntade utdelning för nästa år ligger på. Nu ska man komma ihåg att förslag från FI har ännu inte gått igenom och troligen tas beslut nästa år, vilket gör att detta kommer att påverka utdelningen för verksamhetsåret 2020 och som betalas ut 2021.

Extrautdelningen i SEB har jag tagit med i tabellen ovan, eftersom det är intressant att se hur mycket pengar som banken har betalat totalt i utdelning. Om man applicerar beloppen för de ökade kapitalkraven och ställer det i relation till förväntad betald utdelning 2020 får man att de motsvarar i:

• Handelsbanken: 41%
• SEB: 35 %
• Swedbank: 48 %

Med andra ord motsvarar det ökade kapitalkravet 35-50% av vad varje storbank förväntas betala ut i utdelning under nästa år. Om inte bankerna börjar få upp vinsterna eller minskar kostnaderna, får man nog räkna med att de behöver sänka sin utdelningsandel 2020.

Andreas Håkansson, analytiker på Danske Bank, konstaterar:

"Tittar vi på vad det gör på kapitalkravet och hur bankerna ligger så ser jag att detta leder till en klar risk att SEB och kanske Handelsbanken behöver sänka sin utdelningsandel 2020"

Det är värt att ha i beaktande om man investerar enkom i storbankerna för utdelningens skull. Nu kan mycket hända innan dess, men helt klart är det en risk att ha hänsyn till i sina bankinvesteringar.

Om du investerar i storbankerna, vad är anledningen?

Q3-rapporten från investmentbolaget Lundbergs var inget speciellt

I förra veckan rapporterade mitt sista investmentbolag sin rapport för det tredje kvartal. Likt tidigare kvartal är man inte bortskämd med en massa bilder och sidor i rapporten. Utan det är rakt på sak, fram det centrala och så är det klart. 

I början när började med aktier läste jag någonstans att man kunde bedöma om ett bolag var vinstmaximerande eller ej genom att se på hur årsredovisningen såg ut. Om det var en tjock årsredovisning med en massa bilder i fyrfärgstryck var detta ett bolag med en ledning som inte brydde sig så mycket om kostnadssidan i företaget.

Om det istället var väldigt avskalat och endast det som lagen kräver plus kanske lite extra visade detta på en ledning som fokuserade på att hålla i kostnaderna och öka vinsten. Fredrik Lundberg tillhör definitivt kategori två. Delårsrapporten är på hela tio sidor, inga bilder och endast loggan är i färg.


Tredje kvartalet har varit förhållandevis lugnt, som när på att Lundbergs har passat på och köpa fler aktier i Handelsbanken och Industrivärden. Helt klart stärker han sin makt i dessa två bolag. I övrigt kan kvartalet sammanfattas med:

• Substansvärdet per 30 september 2019 uppgick till 355 kronor
• Nettoomsättningen uppgick till 16 531 miljoner kronor
• Resultat efter skatt uppgick till 8 437 miljoner kronor
• Vinst per aktie blev 25,80 kronor
• Räntebärande nettoskulden uppgick till 4 959 miljoner kronor.

I det tredje kvartalet köpte Lundbergs 3 miljoner aktier i Handelsbanken A och 1 miljoner aktier i Industrivärden C. Trots detta ökade nettoskulden bara med 500 miljoner kronor och uppgår till strax över 5%. Med andra ord fortsätter Fredrik Lundberg att sitta med torrt krut och köpa på sig när det är billigt.

Efter kvartalsbokslutet har han fortsatt att köpa aktier och har köpt ytterligare 1 miljon aktier i både Handelsbanken A och Industrivärden C.

Per idag är det beräknade substansvärdet uppe i 377 kronor och börskursen likaså. Efter rapporten har det kommit säljrekommendationer från DNB och Pareto. Båda menar på att Lundbergs har inte varit uppe på de här nivåerna förut och därför är det ett bra tillfälle att plocka hem lite vinst.

Själv tänker jag tvärtom. I och med att substansvärdet är i nivå med börskursen tycker jag att det finns klart stöd för dessa nivåer och behåller. I samband med att Pareto kom med sin säljrekommendation sjönk kursen ned till 370 kronor, men jag missade det tillfället att fylla på.

Det som däremot var intressant i DNBs analys är att de är helt övertygande om att Lundbergs kommer att fusionera in Industrivärden, vilket skulle ta Lundbergs makt till nya höjder. Men det verkar vara 3-5 år framåt i tiden enligt DNB.

Själv äger jag båda bolaget och är inte ensam att ha tänkt samma tanke och tror också att det är en tidsfråga. Under tiden bygger Fredrik sakta men säkert upp sina positioner. Tråkigt men stabilt, som man vill ha det.

Finns Lundbergs i din aktieportfölj? Tror du att bolagen slås ihop i framtiden?

Lär dig investera som Sveriges Warren Buffett - Aktiestinsen

Warren Buffett är nog en av världens mest kända investerare och här i Sverige har vi haft hans motsvarighet i  Aktiestinsen. Likt Buffett har Aktiestinsens strategi fokuserat på långsiktighet och ränta på ränta-effekten.

Men vem var då denna Aktiestinsen?

Aktiestinsens bakgrund

Aktiestinsens fullständiga namn var Lennart Israelsson och han föddes i ett småbrukarhem i Småland 1916. Redan vid 13 års ålder fick han sluta skolan. Uppväxten i en fattig familj odlades hans strävsamhet, något som kommer igen hans investeringsfilosofi.

Han jobbade hela sitt liv på SJ och det är därifrån hans smeknamn kommer. Anledningen är att han jobbade som stationsföreståndare och tågklarerare, men egentligen aldrig som stins. På nätterna satt han på Konga station i Småland och läste om aktier i Carl Pokornys börsspalt. Eftersom han inte hade råd att köpa ett hus och på så sätt öka sin förmögenhet som var vanligt på den tiden, blev det naturligt att han vände sig till aktiemarknaden.

1946, efter att ha studerat marknaden ett antal år och med en hel del tvekan slog han till på sina första aktier. De blev 5 aktier i Sandvikens Järnverk, det som idag heter Sandvik, för totalt 600 kronor. Det var en ansenlig summa pengar på den tiden och motsvarade fyra månadslöner. Man kan då förstå att han mor, som kommer ihåg Kreugerkraschen, varnade honom och klart avrådde. Istället var det bättre om han skaffade sig en liten gård.



Men det var tur att han inte gjorde som sin mor ville. Under hela sitt arbetsliv har han alltid haft en ganska låg lön. Därför har han inte haft någon direkt möjlighet att stoppa undan alltför mycket pengar till aktieköp. Men trots det lyckades han få de initiala 600 kronorna att växa till 150 miljoner kronor fram till sin död 2017.

Den stora förklaringen är att förmögenheten har skapats av den ursprungliga sparsumman och aktieutdelningar som han varit noga med att återinvestera. Det är nu man inser vilken kraft ränta på ränta-effekten har över lång tid.

För de som vill läsa mer om Lennart "Aktiestinsen" Israelsson har det givits ut två böcker. Den första heter "Miljoner på spåret" av Ulla Sundin Beck och den andra heter "Investera som mästarna" skriven av Jonas Bernhardsson.

Det som också är fascinerande är att han under denna tid sett sin aktieportfölj halveras vid två tillfällen. Först under krisen i början på 1970-talet och sedan under finanskrisen 1989-1992. Även under Lehmankraschen påverkades aktieportföljen även om den kom igen hyfsat fort.

När en helt vanlig människa lyckas skapa en sådan förmögenhet är det värt att titta närmare på hur han gjort. Vilken har varit Aktiestinsens strategi och kan vi använda oss av den idag?

Aktiestinsens strategi

Kortfattat kan man summera Aktiestinsens strategi med att köpa lågt värderade aktier och sedan inte sälja dem. Sedan gör ränta på ränta-effekten jobbet. Enligt honom behöver inte ta onödiga risker eller försöka pricka in bottna och toppar med kortsiktiga affärer.

För att uppnå detta använde han sig av ett antal regler:

1. Direktavkastningen ska vara runt 5%
2. Återinvestera alltid utdelningarna
3. Köp aktier i företag där det går att förstå affärsidén
4. Aktien bör ha ett P/E-tal mellan 5 och 15
5. Kassaflödet ska vara stabilt över tid
6. Aktien ska gärna ha substansrabatt på 50%
7. Lyssna inte på kortsiktiga experter, det är långsiktighet som räknas
8. När börsen faller - sälj inte! Ta det lugnt, då efter sju magra år kommer sju feta år

De viktigaste kriterierna var pris på vinsten per aktie (nr 4), pris på eget kapital (nr 6) och direktavkastningen (nr 1). Aktiestinsen var noga med att inte köpa högt värderade bolag sett till vinsten och kunde han köpa 1 krona för 50 öre var det toppen.

I princip köpte han alltid bolag som delade ut och återinvesterade all utdelning. Eftersom ränta på ränta-effekten över tid får en så stor effekt på den totala förmögenheten var detta en viktig regel.

Det ledde till att i hans aktieportfölj fanns det många fastighetsbolag och investmentbolag. Under IT-bubblan i slutet av 1999, när de flesta köpte IT-aktier eller bolag som skulle hålla på med internet, köpte han istället lågt värderade fastighetsbolag. Något som sedan visade sig vara genialiskt när väl kraschen kom.

Men för att lyckas med strategi var det några saker som var viktiga att se upp med, nämligen:

• Se upp med bolag som har ett lågt substansvärde
• Se upp med bolag som har låg direktavkastning
• Se upp med bolag som har ett alltför högt P/E-tal
• Placera inte för många ägg i samma korg
• Låna inte pengar. Man ska inte leva över sina tillgångar
• Alltför snabbväxande bolag är inte bra

Om jag gör en selektering över vilka aktier som finns att köpa idag baserat på hans viktigaste kriterier, blir det inte många att välja på. Med hjälp av Börsdata får jag fram följande aktier

Ingen av dessa är särskilt lockande till dagens kurser och anledningen till att det är så få beror på att den nordiska börsen är rätt så högt värderad för tillfället. Det gör det svårt att hitta aktier med ett substansvärde på 50% som samtidigt har en direktavkastning på minst 5%.

Om man istället släpper på substanskravet och låter det vara 1,5 dyker totalt 41 bolag upp, bland annat Handelsbanken. Även om storbanker generellt sett inte känns direkt lockande, är det i alla fall en stor investerare som handlar just Handelsbanken, nämligen Fredrik Lundberg. Senast den 19:e november i år köpte han 0,5 miljoner aktier till sitt bolag Lunden Kapitalförvaltning AB.  Tydligen anser han att det är billigt just nu.

Vad kan man då lära sig av Aktiestinsen?

Den viktigaste lärdomen tycker jag är att inse att för att tjäna mycket pengar på aktier så kräver det tid. Men även att det tar tid att bygga en förmögenhet. Hur snabbt det går beror helt på ditt startkapital och hur mycket du kan investera regelbundet. För stinsens del tog det 33 år innan han fick sin första miljon, men sedan rullade det på i snabb takt.

Sedan tycker jag också att det är viktigt att komma ihåg att inte komplicera investeringarna och det är där som regeln om att investera i det du förstår dig på kommer in.

Köp när det är billigt och kan du köpa till rabatt så är det toppen. Sådana tillfällen uppkommer ofta när det är oroligt på marknaden och börsen faller generellt. Det är då som man inte ska lockas att sälja utan istället se till att ha möjlighet att köpa. Med andra ord, det är bra att ha en liten kassa och inte vara fullinvesterad hela tiden.

Köp aktier som ger utdelning och återinvestera dessa i fler aktier som ger utdelning. Med tiden ger ränta på ränta-effekten en enorm skjuts till din totala förmögenhet.

Slutligen, komplicera inte dina investeringar!

Själv följer jag hans strategi ganska bra, men det som drar ned min avkastning är dels att jag har en hel del preferensaktier och bank/finans i min aktieportfölj. Sedan behöver jag bli bättre på att vara långsiktig i mitt tänkande. Helt enkelt lära mig att sitta på händerna och avvakta köptillfällen.

Om man tittar på de främsta innehaven som Aktiestinsen hade var det investmentbolag och fastighetsbolag. Just investmentbolag är något som finns som en liten bas i min aktieportfölj. I ett tidigare inlägg har jag gått igenom hur du kan skapa en egen investmentportfölj genom att investera i dina favoriter.

    Läs inlägget här: Skapa din egen investmentportfölj

Mina favoriter bland investmentbolagen är alltså Investor, Latour, Industrivärden, Lundbergsföretagen, Bure och Svolder. Frågan är vad för avkastning jag hade nått om jag hade investerat 10 000 kronor i varje av dessa bolag i början av året?

Av den första bilden kan vi se hur många aktier jag kunde ha köpt den 1/1 i år och vilken utdelning som varje aktie skulle ge mig. Värt att poängtera är att Svolder visst delar ut pengar och i år delade man ut 2,15 kronor per aktie. Men eftersom utdelningen erhålls först nästa vecka, tog jag inte med den i sammanställningen. Sedan har jag utgått från stängningskursen per 20 november.

Totalt sett blev det inte riktigt 60 000 kronor då jag avrundat nedåt för att få helt antal aktier i beräkningen. I anskaffningsvärdet har jag heller inte med några courtagekostnader, men med courtageklass Mini på Nordnet eller Avanza hade det rör sig om cirka 25 kronor per affär, totalt 150 kronor.

Den totala utdelningen som jag fått under tiden är 1 182,35 kronor att återinvestera i nya aktier. Från Svolder kommer man nästa vecka att få 247,25 kronor, vilket gör att den totala utdelningen för 2019 landar på 1 429,60 kronor.

Problemet blir Investor och Lundbergs eftersom deras aktiekurser ligger över det som man erhåller i utdelning. Där får man antingen skjuta till nytt kapital eller vänta tills man har fått två års utdelningar från dem och sedan köpa en ytterligare aktie. Totalt sett var marknadsvärde när börsen stängde över 80 000 kronor.

Det innebär att den avkastning som jag skulle fått uppgår till totalt 37%, där Bure helt klart sticker ut. De har stigit med över 60%. I deras fall har deras två största innehav, Mycronic och Vitrolife, kommit med fina rapporter under året så Bure har fått sig en rejäl uppvärdering. 

Lägger till utdelningen som hittills erhållits, blir avkastningen 39% och med Svolders utdelning tillagd landar det på 39,4%

Detta ska jämföras med OMX Stockholm PI, som innehåller alla aktier på Stockholmsbörsen och som gått 23,96%. Lägger man till utdelningar får man jämföra med OMX Stockholm GI och får då 28,64%.

Med andra ord har dessa sex bolag utklassat börsen minst sagt. Som Aktiestinsen säger

"Det är så himla enkelt att bli miljonär"

Men då gäller det att sluta komplicera sparandet och lära sig att vara långsiktig. Med facit i hand skulle jag helt klart legat ännu tyngre i dessa sex investmentbolag.

Investerar du som Aktiestinsen? 

Vad visste Swedbank om eventuella sanktionsbrott?

Uppdrag Granskning (UG) har fortsatt sin granskning av Swedbanks inblandning av misstänkt penningtvätt i Baltikum. I kvällens program som redan går att se på SVT Play framkommer det att USA nu utreder misstankar om att Swedbank också kan ha begått sanktionsbrott. Det handlar om att man brutit mot sanktionerna som USA införde efter Rysslands annektering av Krimhalvön.

Om man tycker att penningtvätt är illa nog så är sanktionsbrott ännu värre. Det första ses mer som en kriminell handling medan det andra inte bara är kriminellt. Det är också storpolitik i det hela. USA ser det nämligen som att man hugger dem i ryggen och ett brott mot rikets säkerhet i USA.

Det som framkommer i programmet är att storägare till ryska vapentillverkaren Kalashnikov misstänks ha slussat pengar till Kalashnikov USA via Swedbank och skalbolag i skatteparadis. För att förtydliga, var det Bank of America som från skatteparadiset förde in pengarna till USA.

Att köpa från Kalashnikov USA är helt ok då de har rättigheterna till namnet och vapnen tillverkas i USA. Vad som inte är tillåtet enligt sanktionerna är att pengatransaktioner går via det amerikanska bolaget och dess motsvarighet i Ryssland.



Nyckelperson i det hela är en Aleksej Krivorutjko, tidigare VD för Kalashnikov och numera vice försvarsminister i Ryssland. Han har haft omfattande affärer med personer bakom Kalashnikov USA innan sanktionerna. Pengarna har gått från Ryssland till Brittiska Jungfruöarna. Därifrån har de sedan gått till USA, men då benämns som "lån".

Allt detta för att dölja det hela enligt programmet. Totalt rör det sig om fyra transaktioner och beloppet är runt tio miljoner kronor. Även om beloppet är litet, så är det mer att Swedbank inte stoppat dessa transaktioner i överhuvudtaget som är det graverande.

Vidare finns även kopplingar till oligarken Iskander Makhmudov, som gått in som ägare till 49% i det ryska bolaget efter att ha förvärvat andelen från ryska staten. Denne Iskander har varit en central person i UG:s tidigare granskning av Swedbank och penningtvätten i Baltikum. Totalt rör det sig då om misstänkta transaktionsvolymer på flera hundra miljoner kronor.

I dagens intervju med Swedbanks VD Jens Henriksson varken bekräftar eller förnekar han kännedom om detta som nu kommit fram i UG:s andra program. Även om han säger sig vara bestört över informationen är han också tacksam för att det kommer fram.

Senare på förmiddagen kommer ett mejl som bekräftar att detta är en del av den pågående utredningen som banken förväntas presentera under första kvartalet 2020. Det man dock undrar över är hur kunde detta få ske och varför gjorde Swedbank inte något åt det så fort deras egna tidigare utredningar gav information om det hela?

Numera äger jag inte aktier i banken och stämmer allt detta är det nog garanterat att Swedbank kommer få kännbara böter. Frågan är nu hur USA ser på eventuellt sanktionsbrott. Vill de göra en poäng av detta kan det även bli fängelsestraff för ledningen, vilket hände med en turkisk bank som bröt mot sanktionerna mot Iran.

Men det allra värsta vore om de anser att banken mer brytt sig om att tjäna pengar på misstänkta transaktioner än att agera trots vetskap. Då kanske de går så långt att de även förbjuder Swedbank att handla med USD. Då har Sverige ett riktigt allvarligt problem.

I nästa vecka kommer UG att visa ett program där de har information om SEBs misstänkta penningtvätt i Baltikum. Själv sålde jag mina aktier i SEB i förra veckan och det är inte att man är nervös ändå om vad som kan komma fram i det programmet. Slutsatsen är dock att banksektorn i Sverige troligen kommer att få dras med en våt filt under lång tid tror jag.

Erik Selins samägda fastighetsbolag, K-Fastigheter, noteras på börsen nästa vecka

I samband med ett besök av Erik Selin hos EFN i början av september i år avslöjade han att han kommer vara med och sätta ett nytt fastighetsbolag på börsen. Bolaget heter K-Fastigheter och ägs till 50% av Erik Selin genom Erik Selin Fastigheter AB och till 50% av Jacob Karlsson via Jacob Karlsson AB.

Det som var intressant med inslaget var att Erik sammanfattade bolaget som ett bolag man köper och lägger i byrålådan i 10 år. Själv fick jag direkt känslan av att detta kanske kunde vara ett nytt Balder och blev nyfiken på att ta reda på mer om bolaget.

Bakgrund

I en intervju i Fastighetsvärlden från 2016 berättar VD Jacob Karlsson om hur det hela började. Själva upprinnelsen till K-Fastigheter är att grundaren under en SM-tävling i motocross, kraschade med hojen och efter en lång luftfärd landade med 13 brutna ben. Förutom motocross höll han också på med långdistanslöpning, men båda dessa sporter blev nu att lägga på hyllan.

Efter att ha suttit i rullstol i några veckor och efter en fyra månaders rehab började han att läsa finansiell ekonomi och fick till slut jobb på Länsförsäkringar. Eftersom han inte fick äga aktier hur som helst, började han med att köpa ett hus som han renoverade med hjälp av snickare. Mycket gjorde han själv och på så sätt lärde han sig en hel del om fastigheter.



Dessa affärer rullades vidare med nya hus tills han hade råd att investera i sitt första hyreshus med sex lägenheter. Då han hade detta som sin hobby, tyckte nu banken att det blev för stort och ville att han skulle sluta med fastighetsaffärerna.

Det var inget som Jacob ville och istället sa han upp sig och fick lägligt jobb i en annan bank som inte hade några problem med hans extraknäck. Dock tvingades han till karantän i tre månader. Som en följd av köpet av flerbostadshuset var han också rätt så barskrapad. Om hans dröm om att bygga detta till något stort skulle slå in, behövde han en affärspartner med kapital och kunskap.

Av en slump såg han Erik Selins namn på en löpsedel. Namnet var bekant och han hörde av sig till honom och bad om ett möte. Döm om hans förvåning när Erik sa jag. Efter att ha dragit sin pitch var det sen tyst i cirka en månad. Dagen före julafton och två veckor innan Jacob skulle börja på sitt nya jobb ringde Erik Selin upp och sa "Vi kör".

En annan rolig anekdot var att Erik sa att om Jacob skulle jobba med honom skulle han leva fattig och dö rik. Inga aktieutdelningar utan fokus på verksamheten, vilket stämmer överens med Jacobs värderingar också.

Det var efter jag läst denna intervju som jag fick känslan att Jacob verkar vara som en yngre version av Erik och därför känns det som ett spännande bolag om det kommer till börsen.

Viktiga årtal

2010: K-fastigheter grundades av Jacob Karlson och man tillträdde sin första fastighet, Loke 13 i Hässleholm, med åtta marklägenheter
2011: Byggnationen av T4-området i Hässleholm påbörjades. Man började också produktionen av sitt första egenproducerade koncepthus, Låghuset. Detta är var också året som Erik Selin kom in som delägare i bolaget
2012: T4-området i Hässleholm färdigställs med totalt 34 lägenheter och man påbörjade sitt andra låghusprojekt, kvarteret Betkvarnen i Kristianstad.
2013: K-Fastigheter etablerar verksamhet i Helsingborg och påbörjar sitt andra koncepthus, Lamellhuset
2014: Man påbörjar byggnation i egen regi istället för att köpa in externt
2015: Verksamhet etableras i Malmö
2016: Verksamhet etableras i Landskrona och 63% av aktierna i EN Byggarna i Göinge AB förvärvas för att själva äga tillverkningsprocessen av Lamellhus. Det första byggnationsprojektet med egenproducerade Lamellus, kvarteret Siv 1, påbörjades.
2017: K-Fastigheter skapar sitt tredje koncepthus, Punkthuset, som byggs helt i betong.
2018: K-Fastigheter köper resten av EN Byggarna i Göinge AB. Det första Punkthuset färdigställs i Landskrona och man expanderar till Växjö.
2019: Fastigheter förvärvas i Växjö och beslut om etablering i Göteborg tas. Man investerar i en ny produktionsanläggning i Hässleholm för att möta en ökande produktionstakt.

Bolagets verksamhet

K-Fastigheter är en koncern som fokuserar på att förvärva, bygga och förvalta fastigheter i Öresundsregionen. I takt med att gruppen växer har man även skapat en fastighetsportfölj i västra Sverige samt andra tillväxtregioner som Växjö.

Själva verksamheten är uppdelad i tre olika affärsområden:

Projektutveckling - Här hanteras allt från mark- och fastighetsförvärv, detaljplanprocesser, bygglov, projektering till Byggnation och sedan överlämnande till bolagets förvaltning. Verksamheten kännetecknas framförallt av att identifiera byggrätter på marknader med hög efterfrågan. Investeringar sker främst i egenutvecklade koncepthus och i befintligt fastighetsbestånd där K-Fastigheters koncept innebär en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga.

Projektutveckling är den enhet inom K-Fastigheter som ansvarar för genomförandet av projekten från färdigt förvärv, ansvar för utveckling av detaljplan och bygglov, driva projektering och fungera som en intern beställare åt Byggnation under entreprenadtiden. Projektledarna leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås. 

Bygg - När det gäller bygg fokuserar K-Fastigheter på att öka kostnadseffektiviteten, korta våra byggtider samt säkerställa långsiktig kvalitet och hållbarhet. Bolaget har därför valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus (Låghus, Lamellhus och Punkthus) som uppförs för egen förvaltning.

Genom att uppföra samma typ av hus många gånger gör bolaget mer effektiv. Tack vare egen produktionsanläggning säkras kompetens, inköp och leveransplanering. Personalen arbetar även på byggarbetsplatser med montage av egentillverkade produkter, vilket skapar förståelse och engagemang för kvalitet och effektivisering

För att säkerställa hög kvalitet och få en bättre kostnadskontroll över byggprocessen har man etablerat egen produktion av bland annat utfackningsväggar, balkonger och betongtrappor. Verksamheten har väl upparbetade kontakter med ett antal leverantörer som kan leverera de produkter som hyresgästerna efterfrågar och som följer K-Fastigheters kvalitetsstandard. Gemensamma konstruktionskrav inom EU gör att inköp kan ske från fler leverantörer. Bolaget strävar efter att ha minst tio alternativ till respektive produktkategori.

Förvaltning - Förvaltning innefattar hela kedjan, från ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning samt fastighetsskötsel och felhantering inklusive jour årets alla dagar. Fokus som förvaltare är att vara kundnära, vilket innebär hög servicegrad till alla våra hyresgäster. De ska känna sig trygga med att de alltid kan få tag i oss ifall något oförutsett skulle inträffa. Bolaget arbetar därför målmedvetet med lokal förvaltning som kännetecknas av såväl hög servicegrad som tillgänglighet. 

En del i detta arbete är vår satsning på ny webbplats, där hyresgäster enkelt kan göra felanmälan, se lediga lägenheter och lokaler samt ta del av andra tjänster relaterade till boendet. En stor fördel för oss är att bolaget själva bygger de flesta av sina fastigheter enligt väldokumenterade koncept. Det gör att de har kontroll över vitala delar i värdekedjan – från minsta reservdel, vitvaror och konstruktionslösning. Driftsäkerheten på de olika fastigheter är därav hög. 

Bolagets vision är att K-Fastigheter ska vara en av Nordens största aktörer på hyresmarknaden, vilket jag gillar. Det tyder på att man är ett bolag som verkligen vill växa verksamheten över tid. 

Bolagets finansiella och operativa mål

Bolaget har i år definierat nya finansiella och operativa mål för verksamheten och uppfylls de är detta ett bolag som kommer att växa bra över tid.

Finansiella mål

• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie med minst 20 procent inklusive eventuella värdeöverföringar.
• Över en konjunkturcykel uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie med minst 20 procent.

Operativa målen

• Hyresintäkterna från bostäder ska långsiktigt utgöra minst 80 procent av K-Fastigheter totala hyresintäkter. 
• Antalet årligen byggstartade egenproducerade lägenheter för egen förvaltning ska öka från 600 år 2019 till 1 000 år 2023. 
• Vid utgången av år 2023 ska K-Fastigheter förvalta minst 5 000 lägenheter i Norden. 

Målen för substansvärdes- och förvaltningsresultatstillväxten ska skapas med en fortsatt stabil och god finansiell ställning, vilket innebär att

• Soliditeten över tid inte ska understiga 25%
• Räntetäckningsgraden över tid ska inte understiga 1,75 gånger
• Belåningsgraden över tid ska inte överstiga 70%

Bolagets finansiella ställning

På bolagets hemsida har att man sedan tidigare skapat en flik för "Investerare". I samband med att detta inlägg skriv har man börjat på att fylla hemsidan med finansiell information om än sparsmakat.

Med tanke på att man nu börjar jobba med hemsidan verkar det som att en börsnotering kommer allt närmare och idag kom så informationen kring den kommande börsnoteringen.

Själv har jag läst igenom årsredovisningarna från 2015-2018 och numera har man idag även lagt in kvartalsrapporten för det tredje kvartalet 2019. Nedan är en sammanfattning med de intressantaste siffrorna för två år tillbaka samt utvecklingen för de första nio månaderna i år.

Siffrorna för 2023 är mina estimerat utifrån att man växer verksamheten enligt de uppsatta finansiella och operativa mål baserat på utgången av 2018. Niomånaders rapporten visar på att man är på god väg och själv tror jag att bolaget kommer att uppnå sina mål, kanske även tidigare.

Börsnotering

Idag, när inlägget håller på och skrivs, har det kommit en ny flik på bolagets hemsida, som heter "Börsnotering" där inbjudan till teckning av aktier nu äntligen presenteras. Själva erbjudandet kan sammanfattas enligt nedan:

Erbjudandets storlek: 7 500 000 nyemitterade B-aktier, motsvarande 788 miljoner kronor
Anmälningstid: 20 - 27 november för allmänheten
Mäklare: Avanza eller Carnegie/Danske Bank direkt
Pris per aktie: 105 kr per B-aktie
Övertilldelningsoption: 1 125 000 aktier (15% under 30 dagar)
Beräknad första handelsdag: 29 november
Ticker: KFAST B

Mina tankar

Själv äger jag aktier sedan tidigare i Balder och gillar det Erik Selin har skapat där. Hans investeringsfilosofi är en som jag själv försöker följa, det vill säga att äga på riktigt lång tid. Även om det inte alltid går så bra kanske. Därför nu när han är med och sätter ett nytt fastighetsbolag på börsen med en VD som verkar ha ett liknande sätt att se på verksamheter tycker jag att det verkar intressant.

Det som hittills har framkommit i de finansiella rapporterna från bolaget och från noteringsprospektet gör att kommer att delta i nyemission. Nu är detta inte någon uppmaning till andra att göra likadant, utan envar måste göra sin egen analys och själv bestämma om K-Fastigheter är något man vill investera i.

Investera som Erik Selin

För att bli en bättre investerare försöker jag att läsa och lära mig mer hur duktiga investerare gör, men framför allt tänker kring investeringar. Vilken är deras investeringsfilosofi? Den som de flesta säkert kommer att tänka på är Warren Buffett och hans fantastiska skapelse i Berkshire Hathaway. 

En som påminner lite om Buffett är Lennart "Akties-Stinsen" Israelsson. Hans strategi var att aldrig sälja utan bara att köpa aktier, en så kallad buy and hold strategi. Främst placerade han sina pengar i investmentbolag och fastighetsaktier. När han gick bort var hans förmögenhet värd över 100 miljoner kronor som numera är den uppdelad i ett antal stiftelser. I alla utom en, är Latour det klart största innehavet, följt av Industrivärden och Lundbergsföretagen.


Fastighetsaktier var alltså en stor del av hans aktieportfölj och en annan intressant investerare som också har ett riktigt långsiktigt tänk är Erik Selin. Han är främst känd för sitt enorma innehav i fastighetsbolaget Balder. Totalt uppgår det till runt 24,5 miljarder kronor. Men det som man kanske inte känner till om Selin är att han har en rätt så stor börsportfölj privat.

Balder, som äger och förvaltar bostäder, kommersiella fastigheter och hotell i Sverige, Danmark, Finland, Tyskland, Storbritannien och Norge, uppgår till drygt 88 procent av hans privata börsportfölj. Bara i år har den aktien stigit lite över 50%. 

Anledningen till att jag fick upp ögonen för att Erik Selin kunde vara en intressant investerare, var när han började investera stort i Resurs Holding. Det är min enskilt största investering och trots att de växer år efter år, vill marknaden inte uppvärdera dem. Därför blev jag nyfiken på att försöka förstå hur han ser på bolaget och vad det är som lockar med det.

När man läser mer om Selins sätt att se på investeringar är det inte något magiskt utan hans investeringsfilosofi kan kort sammanfattas med:

• Investerar i stabila och hyfsat förutsägbara branscher
• Investera på lång sikt, vilket är + 5 år
• Ignorera kortsiktiga svängningar på marknaden
• Köp när det är billigt

För att gå tillbaka till Resurs Holding, så är det ett bolag med en verksamhet som växt i 30 år och troligen kommer att fortsätta att växa i liknande takt framöver. Det är alltså hyfsat enkelt att förutspå de framtida kassaflödena och priset på aktien är fortfarande lågt. Till slut kommer uppvärderingen att komma. Svårare än så är det inte om man ska knyta det till hans investeringsfilosofi.

Ett annat sätt att sammanfatta det hela är med Warren Buffetts kända citat om värdeöverföringar:

"The stock market is a device for transferring money from the impatient to the patient."

Förutom innehavet i Resurs Holding, äger han även större poster i TF Bank och Collector (även via Balder). Men också i närliggande bolag som Hoist Finance och Intrum. Just finansierings- och inkassobranschen gillar han.

Återigen, det är en hyfsat förutsägbar verksamhet, lätt att räkna på kassaflödena och just nu är bolagen billiga då de flesta andra investerare mest ser risker med dessa bolag. Totalt har investerat cirka 1,3 miljarder i dessa fem bolag.

Men eftersom fastigheter är han huvudverksamhet finner man också en hel del aktier i övriga fastighetsbolag, som Sagax, NP3, Pandox, Nyfosa, Fabege, Wihlborgs, Hemfosa, K2A och Wallenstam. Totalt uppgår dessa investeringar till cirka 1,2 miljarder kronor. 

Andra bolag som finns i hans börsportfölj och som kanske är lite otippade är Nilsson Special Vehicles, Capacent Holding, Wonderful Times Group, Concordia Maritime och Bergs Timber. Gemensamt för dessa fem bolag är att de har gått riktigt dåligt på börsen i år.

Tidningen Placera gjorde en genomgång av Selins aktier per oktober i år och då innehöll börsportföljen följande svenska aktier.

Det som tillkommit är köpet i Resurs Holding för ytterligare 130 miljoner kronor. I en intervju under hösten berättade Selin att han numera börjar titta efter aktier på den amerikanska marknaden. Återigen är det finansbolag som Moody's och Standard and Poor som lockar, men även konglomerat som 3M, Johnson and Johnson och järnvägsbolaget Union Pacific.

Erik Selin sammanfattar dessa investaringar med att "det är stora, tråkiga och förutsägbara bolag, no brainer-investeringar" och om du "gör en korg av dem och ligger på det, så går du bra över tid".

Investerar du också som Erik Selin?

Uppdrag granskning skördar nästa offer

Ni som följer mig vet att jag har gått hårt åt Swedbank och deras inblandning i penningtvättshärvan som nystades upp av Uppdrag Granskning. Särskilt hårt har jag gått åt deras totala misslyckande kring hur detta har kommunicerats och speciellt hur verklighetsfrånvarande de verkar vara från problematiken med sin inblandning i detta. Gång på gång säger man att de ska lägga korten på borden och vara transparenta, men ändå slirar de när det gäller öppenhet.

Nu visar det sig inte bättre än att även SEB kommer att kölhalas i Uppdrag Gransknings kommande sändning i november om misstänkt penningtvätt i Baltikum. Skillnaden mot Swedbank är att SEB direkt valde att gå ut på ett pressmeddelande på förmiddagen att de har blivit kontaktade av Uppdrag Granskning med ett antal frågor om penningtvätt.


Banken har alltså fått frågor från SVT:s redaktion men inte närmare information om innehållet. För att vara transparenta med marknaden valde dock SEB att gå ut med denna information direkt och det tycker jag de ska ha en eloge för. Ungefär på samma sätt som när finska UG granskade Nordea angående misstänkt penningtvätt och Nordeas VD satt i en TV-studio direkt efter programmet för att diskutera frågorna.

Enligt pressmeddelandet från SEB säger man att:

"om det skulle framkomma ny information som vi inte haft kännedom om sedan tidigare kommer SEB omedelbart att vidta åtgärder. SEB har ett stort ansvar när det gäller att upptäcka och rapportera misstänkt penningtvätt eller annan finansiell brottslighet till relevant finanspolis. Misstänkta transaktioner anmäls alltid och kan leda till avslutade kundrelationer."

Vidare berättar banken att den gör kontinuerligt egna analyser av sin verksamhet och

"SEB har under lång tid strävat efter att ha ändamålsenliga rutiner och processer för att motverka penningtvätt och annan finansiell brottslighet. Däremot kan vi inte, lika lite som någon annan bank, garantera att vi varken har blivit eller kommer att bli utnyttjade. Nya utmaningar och risker uppstår ständigt. Utvecklingen av SEB:s förebyggande arbete mot penningtvätt varken kan eller kommer därför att upphöra."

Mina tankar

Själv äger jag aktiet i SEB direkt, men även via Investor. Jag är besviken på att SEB förknippas med penningtvätt, men med tanke på att de är den andra stora aktören förutom Swedbank med verksamhet i Baltikum, vore det konstigt om de inte skulle drabbas. Det som har skett kan man inte göra så mycket åt. Men det viktiga är hur banken hanterar denna kris. Är de förtroendegivande eller ej?

Så långt tycker jag att de agerar förtroendegivande då de valde att kommunicera till marknaden direkt istället för att göra som Swedbank, som lät nyheten brisera genom TV-programmet. Här märker man skillnad på storägare av kött och blod till skillnad från Swedbanks sossestyre.

Trots det valde jag ändå att sälja av hela mitt direktinnehav i SEB. Även om de agerar på ett förtroendegivande sätt vad gäller kommunikationen nu, vill jag inte äga bolag som inte har bättre kontroll.

Det är en sak om man råkar utnyttjas av kriminella trots att man gör allt man kan för att utvika det. Men med tanke på SEBs inblandning i cum-cum och cum-ex affärerna i Tyskland, så lär de nog ha varit lite slappa i kontrollen i Baltikum också, precis som Swedbank. Det är inget fel med att vilja tjäna pengar, men man ska hålla sig borta från gråzoner och slapphet.

Har du SEB i din aktieportfölj och hur agerar du?