onsdag 18 mars 2020

Alla ratar nu fastigheter


Just nu verkar det som att de flesta investerare ratar fastigheter. Det är en massiv utförsäljning av fastighetsbolagens aktier. Om jag ska raljera lite är det som att många hellre verkar föredra en koja i skogen.

En snabb titt på hur fastighetsvärdet i relation till det senast rapporterade substansvärdet för fastighetsbolagen, visar att det numera har svängt från premier på runt 25% till rabatter på cirka 30-40%. Nedan data är hämtad från www.fbindex.se, som är en väldigt bra sida om man vill följa utvecklingen av fastighetsbolagen.


Fortfarande handlas Sagax och K-Fastigheter till premie även om den har mer än halverats som i Sagax fall.

Historiskt sett har fastighetsaktier ökat i takt med att fastighetsvärdet (substansen) ökat. Och då räntan har varit högre än vad den är idag, har fastigheterna handlas med en substansrabatt beroende på vilket avkastningskrav man haft på de olika fastigheterna.

Det är nog långsiktigt mer hållbart att fastigheter värderas utifrån hur deras bestånd och hyror växer och att man fokuserar på kassaflödet som de genererar. När jag själv investerar i fastighetsaktier fokuserar jag bara på tillväxten i driftnetto och förvaltningsresultat, hyresgäster/hyresavtal och hur skuldsidan ser ut. Med det sistnämnda syftar jag på belåningsgrad, genomsnittlig ränta och lånens längd, för att se när de ska läggas om.


Som ni ser, fokuserar jag inte direkt på uppvärderingar på tillgångssidan i form av fastighetsvärdet och dess förändring. Jag har aldrig varit direkt någon vän av posten värdeförändring i fastigheter som är en del av resultat. Det svänger för mycket och är en orealiserad post. Egentligen endast aktuell om man ska sälja eller köpa en fastighet. Nu vet jag att bolag använder den för att kunna visa på ett högt fastighetsvärde, för att på så sätt kunna låna mer pengar och köpa nya fastigheter. Så visst har den en betydelse.

En del i min FIRE-strategi är det regelbundna kassaflödet från fastighetsbolagens preferens- och D-aktier. Därför är det självklart intressant att fundera på om detta kassaflöde nu är i farozonen. De aktier som jag har är Klövern pref., Corem Property Group pref., SBB D och Sagax D. Sedan har jag även Sdiptech pref. Totalt utgör utdelningen från dessa bolag cirka 30% av det kassaflöde som jag behöver.

Mina kassaflödesgenererande bolag


Klövern

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp, kontraktsvärde och fastighetsvärde enligt bilden nedan:



Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 2,4 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 1,5 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,8 miljarder kronor. Inga större lån ska omförhandlas under 2020 och belåningsgraden är på 50%. Den stora risken här är att företag inom kontor kommer att vilja omförhandla sina hyresavtal alternativt går i konkurs. Men bolagets största kunder är bland annat Ericsson, WSP Sverige, Dagab, CGI, Arbetsförmedlingen och Tele2. Bolaget har 16,4 miljoner preferensaktier som ska erhålla 20 kronor i utdelning per år, totalt 328 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för preferensaktien.

Corem Property Group

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp, kontraktsvärde och fastighetsvärde enligt bilden nedan:


Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 0,7 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 0,4 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,3 miljarder kronor. Inga större lån ska omförhandlas under 2020 och belåningsgraden är på 22%. Den stora risken här är att företag inom logistik kommer att vilja omförhandla sina hyresavtal alternativt går i konkurs. Men bolaget har 674 unika hyresgäster och de tre största står för 11% av hyresintäkterna. Här är väl risken högre med tanke på att bolaget inte har några riktigt stora bolag som hyresgäster. Bolaget har 3,6 miljoner preferensaktier som ska erhålla 20 kronor i utdelning per år, totalt 72 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för preferensaktien.

Sagax

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp, kontraktsvärde och fastighetsvärde enligt bilden nedan:





Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 2,1 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 2,0 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,4 miljarder kronor. Inga större lån ska omförhandlas under 2020 och belåningsgraden är på 44%. Den stora risken här är att företag kommer att vilja omförhandla sina hyresavtal alternativt går i konkurs. Bolagets hyresavtal har en förfallostruktur på över 10% årligen för de kommande 3 åren, men i övrigt jobbar man medvetet med långa hyresavtal. Mer än 50% av avtalen förfaller efter 2024 och man har stora hyresgäster som Baxterkoncernen, BE Group, Kesko, Nokia Sanomala. Bolaget har 107,8 miljoner D-aktier som ska erhålla 2 kronor i utdelning per år, totalt 215,6 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för D-aktien.

SBB

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp och fastighetsvärde enligt bilden nedan:





Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 1,2 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 0,6 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,5 miljarder kronor. Belåningsgraden är på 41%. Den stora risken här är att bolaget har vuxit enormt fort genom en stor andel lån. Under förra året förvärvade man hela Hemfosa till exempel. Cirka 5,4 miljarder i lån förfaller under 2020, men med det kassaflöde som bolaget har borde det inte vara några problem att lägga om dessa lån. I måndags gick bolaget ut med en pressrelease om att man återköp 3,6 miljarder av lånen som skulle förfalla inom 12 månader.

Sedan riktar man in sig på samhällsfastigheter och de största hyresgästerna är stat och kommun och med en genomsnittlig kontraktstid på 7 år. Klarar man bara att betala de finansiella kostnaderna tror jag risken är mycket liten för att hyresgästerna inte kommer att betala sin hyra. Redan innan coronaviruset hade man börjat jobba på att minska lånestocken, sälja ut ej önskade fastigheter och sikta mot en investment grade rating från ratinginstituten.

Bolaget har 104,4 miljoner D-aktier som ska erhålla 2 kronor i utdelning per år, totalt 208,8 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för D-aktien. Men det klart, det föreligger en förhöjd risk då bolaget vuxit så snabbt och har en kort historik.

Sdiptech

Detta bolag är inte ett fastighetsbolag utan är ett förvärvande bolag med fokus på investeringar i infrastruktur. Bolagets tre affärsområden är Water/Energy, Special infrastructure solutions och Property technical solutions. Fördelningen mellan dem är  35/26/39 omsättningsmässigt och 42/36/22 EBITA-mässigt.

Bolagets omsättning var 1,8 miljarder kronor och med en vinst på 0,16 miljarder kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 0,3 miljarder och fritt kassaflöde var dock negativt på grund av de fyra förvärv som man gjorde under 2019. Om man inte växer något under 2020, jobbar bolaget inom en bransch där det finns ett underliggande behov på grund av eftersatt infrastruktur och samhällets förbrukning av energi, vatten och transporter.

Så även om det sker ett visst uppehåll under några månader är jag inte direkt orolig för bolaget. Med tanke på att bolaget har 1,75 miljoner preferensaktier som ska erhålla 8 kronor i utdelning per år, totalt 14 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för preferensaktien.

Ägarstrukturen för mina 5 kassaflödesgenererande innehav



Det som är gemensamt för samtliga 5 bolag är att de alla har starka ägare av kött och blod i botten. Det i sig tycker jag är en trygghet, då jag som investerare också vet att de i toppen har satsat egna pengar och har därför ett intresse av att bolaget ska fortsätta att gå bra. Skräcken är som Swedbanks förre styreleseordförande Lars Idermark, som ägde hela 77 aktier i banken!

Rutger Arnhult är storägare i främst Klövern och Corem Property Group. Där äger han 15,1% respektive 41,8% av kapitalet. Sedan äger han indirekt mer i Klövern genom att Corem äger ytterligare 14,8% av kapitalet. I dessa bolag har även Gårdarike, som är närstående till Rutger Arnhult, ett ägande om 14,8% i Klövern och 14,6% i Corem. Rutger gillar fastigheter och äger även 10,1% av kapitalet i Sagax och 6% i Castellum.

David Mindus är storägare i Sagax med en ägarandel om 19,7% av kapitalet.

Ilija Batljan är den förre detta S-politikern och kommunalrådet från Nynäshamns kommun som på cirka 4 år byggt upp ett fastighetsimperium, SBB, på nästan 80 miljarder kronor innan coronaviruset slog till. Med hjälpa av starka kassaflöden och historiskt låga räntor har detta kunna ske genom fördelaktiga lånevillkor.

Han lyckades till och med att köpa hela Hemfosa med ett fastighetsvärde på närmare 40 miljarder under förra året. Med tanke på att allt gått så fort är det många som är skeptiska till hela detta bygge och jag kan villigt erkänna att visst känner man en viss tveksamhet. Tankarna går igen till fastighetskrisen i början av 1990-talet, där liknade projekt kollapsade.

Men med tanke på att andra kända fastighetsinvestare som Sven-Olof Johansson (5,6% av kapitalet), Arvid Svensson (7,2% av kapitalet) och Erik Paulsson (4,9% av kapitalet) gått in i bolaget och att insiders, främst Ilija själv, fortsatt köpa under hela coronakrisen känner jag att risk/rewarden är tillräckligt intressant för att själv vara investerad i bolaget. Förutom D-aktier, har jag även börjat köpa in B-aktien och har fler köp inlagda om kursen för B-aktien skulle fortsätta ned. Jag har svårt att se hur inte samhällsfastigheter skulle vara en bra investering på lång sikt.

Ashkan Pouya och Saeid Esmaeilzadeh är två grabbar från Iran som byggt upp en företagsgrupp inom infrastruktur, en bransch med en långsiktig efterfrågan. De äger 20,1% respektive 15,3% av kapitalet vardera i Sdiptech och även om förvärvstaken får pausas under 2020, kommer detta förvärvsdrivna bolag troligen fortsatta att växa under flera år.

Tidigare fastighetsälsklingar


Börsens tidigare fastighetsälsklingar har varit Balder och Castellum. Dessa aktier har på cirka en månad tappat 54% respektive 48% av sitt värde på börsen. Om man tittar närmare på bolagen och vad de äger kanske man kan få en bättre förståelse.

Balder

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp och fastighetsvärde enligt bilden nedan:


Som synes är man fokuserad till storstadsregionerna och nästan 60% av fastigheterna är bostäder, vilket är en trygghet. Det ska gå långt om man inte betalar sin hyra. Hyra och mat är de saker som man i sista hand dra ned på. Men det jag tror att placerarna är rädda för är att Balder har ett fokus på hotell och att de sedan 2014 är Sveriges största hotellfastighetsägare. Vilket inte är så lyckat i dessa tider.

Nu har bolaget gått ut med en pressrelease att endast 8% av intäkterna och fastighetsvärdet kommer från just hotellverksamheten. Detta borde mildra fallet i aktiekursen, men bolaget faller ändå vidare. Det som jag tror är den stora risken är att man har lån på nästan 12 miljarder som har en förfallostruktur inom ett år. Samtidigt har man cirka 35 miljarder kronor (44% av lånestocken) vars räntebindning ska omförhandlas inom ett år. Där är räntan nu i genomsnitt 0,9%. Med andra ord tror jag att det är skuldsidan som spökar mest för placerarna.

Ser man till bolagets bestånd och att Erik Selin äger 36,4% av kapitalet känns det som att det snart börjar bli ett fint läge att köpa in denna aktie. Risk/reward känns klart lockande. Även här finner man Arvid Svensson med ett ägande om 9,1% av kapitalet. Vidare äger Erik Selin aktier i en del finansiella bolag som Collector, Resurs Holding, TF Bank och Hoist. Inga av dessa rosar marknaden just nu.

Men på fastighetssidan hittar man honom i NP3 (2,8% av kapitalet) och Sagax (1,7% av kapitalet), men även i Pandox, Nyfosa, Wihlborgs, Fabege, K2A och Wallenstam. Om man själv känner att ens aktieportfölj dykt för mycket den senaste månaden kan man alltid ställa det i relation till att Erik Selins aktier i Balder har tappat 17,9 miljarder kronor de senaste 27 dagarna. Eller uttryckt per dag, 664 miljoner kronor. Då får man lite perspektiv och ändå har han inte sålt några aktier i Balder. Undrar dock när han börjar att köpa?

Castellum

Castellum är bolaget som höjt sin utdelning i över 20 år och är något av utdelningsinvesterarnas älskling. Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp och fastighetsvärde enligt bilden nedan:


Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 4,1 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 3,1 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,8 miljarder kronor. Inga större lån ska omförhandlas under 2020 och belåningsgraden är på 43%. Den stora risken här är att företag inom kontor kommer att vilja omförhandla sina hyresavtal alternativt går i konkurs. Även om det inte är någon större volym av hyresavtal som ska förhandlas i närtid.

Tittar man på kundstrukturen är den också väl spridd med tyngdpunkt på stat och kommun.


Tittar man istället på lånebiten förfaller även här en stor del inom 1 år, totalt cirka 10 miljarder kronor. Det i kombination med att kontor och lager/logistik är en stor del av hyrestagarna, gör nog att aktien straffas hårt. Till det finns det inte någon direkt huvudägare annat än att Rutger Arnhult äger 10,1% av kapitalet i bolaget. I övrigt är det fonder som är på topp 10 listan av ägare.

Slutsats


Förra året hade fastighetsbolagen en fantastisk utveckling och många handlades till höga premier, varav en av anledningarna är att investerare nu tar hem sina vinster. Kännetecken för det marknadsklimat som råder nu är att det blir tuffare att låna pengar och fastighetsbolagen behöver ha tillgång till regelbundna krediter för att kunna finansiera sina fastigheter. Det är ju knappast någon som köper dess med kontanta medel. Det ligger i bolagens affärsmodell att med en större del lånat kapital finansiera fastighetsköp och sedan få behålla netto från fastigheterna själv. Något som gör att nettot i relation till din egen investering blir en hög avkastning. Stryps flödet av kredit, faller denna modell lätt.

Själv tycker jag dock att det finns en hel del fina klenoder bland fastighetsbolagen och om man tittar i insiderslistorna är det många storägare som passar på att köpa mer aktier i sina bolag. Själv har jag jobbat med en lista på bolag som jag vill äga och sitter nu och bevakar aktiekurserna, för att köpa in mig i dessa över tid.

Hur resonerar du kring att investera i fastighetsaktier nu? Är det något som du tar in i din aktieportfölj eller skyr du dem som pesten? Kommentera gärna då din åsikt är viktig och intressant. 


6 kommentarer:

  1. Som jag förstår det har du INTE Castellum i portföljen men tar ändå upp det som ett exempel ovan.

    Om jag förstår det korrekt, vad är anledningen till att du väljer att INTE ha Castellum i portföljen?

    Tack för ett intressant inlägg!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Castellum har funnit i aktieportföljen förut, men inte numera. Dock är det en favorit bland många och att de inte finns nu i portfölj är att de tidigare varit för dyra givet en negativ nettouthyrning i Q4 och sedan växer de inte särskilt mycket numera. Slutligen gillar jag inte att det är förutom Rutger bara fonder som är de största ägarna. Jag vill ha mer ägare av kött och blod. Nu kan man hävda att Rutger har en stor stek, men han har inte startat bolaget och jag får en känsla att han kanske ser det mer som en finansiell placering.

      Men, med det sagt, börjar dock bolaget bli intressant igen då värderingen har kommit ned ordentligt, så mycket möjligt att jag köper in bolaget igen under året.

      Radera
  2. Som du säger så är det enbart balansräkningen som räknas för sektorn just nu. Vilka har resurser att övervintra och vilka har inte det? Blir situationen allt för utdragen så kommer någon bricka falla, det är nog en motiverad oro. Speciellt eftersom det har varit en fullkomligt galen haussemarknad länge nu. De argument som drogs fram på slutet för höjda hyror var ju i många fall fullkomligt absurda tex.
    Mvh investera-pengar.blogspot.com

    SvaraRadera
    Svar
    1. Absolut, och som du säger nu gäller det att fastighetsbolagen har samlat i ladorna och inte har en massa lån som förfaller. Dock så har många av dessa bolag varit med om finanskriser förut, så fixade dom det borde de även rida ut denna kris. Nu gäller det att man väljer att köpa in rätt bolag om man vill ha fastigheter i sin aktieportfölj.

      Radera
  3. Tack för bra genomgång. Kan du säga ngt om Lundbergbolaget Hufvudstaden? Är de attraktiva tycker du?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tackar. Hufvudstaden är ett fint fastighetsbolag med fastigheter i de mest attraktiva lägena i Stockholm och Göteborg. Nu har de främst kontor och butikslokaler och dessa kategorier är väl de som drabbas hårdast i denna kris. Men med en belåningsgrad på 15% har jag svårt att se att detta inte skulle bli en bra investering på lång sikt. Dock ska man nog inte vänta sig en snabb uppstuds. Däremot är Lundberg en stabil, trygg och långsiktig ägare, så med tålamod kommer nog belöningen. Själv äger jag Hufvudstaden indirekt vi Lundbergsföretagen.

      Radera