Castellum överraskar alla

Idag kom Castellum med sin årsrapport för 2018 och som väntat har det varit en hel del spekulationer om hur stor deras utdelning skulle bli. Att de inte skulle höja utdelningen är det nog väldigt få som tror, istället har frågan varit hur stor deras höjning för 21:a året i rad skulle bli.

Utdelningshöjningen överraskar alla

Marknaden hade förväntat sig en utdelningshöjning på i snitt 5,69 kr/aktie. Själv trodde jag mellan 5,70-5,80 kr/aktie. Men baserat på det starka 2018 lägger styrelsen nu fram ett förslag om en utdelning på hela 6,10 kr/aktie uppdelat på två tillfällen om 3,05 kr/aktie. Med andra ord var det nog många som blev tagna på sängen. Nu har jag läst en del aktiebloggare som trodde på en utdelning på 6 kr. All cred till dem för att vara så nära i sina estimat.

Om vi tittar på utvecklingen från 1997 till den föreslagna utdelningen för 2018 är det en genomsnittligt utdelningshöjning på hela 12% per år. Castellum är verkligen en utdelninginvesterares dröm.

Nu är det bara 4 år till av utdelningshöjningar innan bolaget blir en så kallad Dividend Aristocrat. Dividend aristocrat är ett amerikansk uttryck och tar sikte på bolag som har höjt sin utdelning i minst 25 år i rad.

2018 blev ett toppenår 

Castellum avslutade året med ett mycket starkt fjärde kvartal. För året uppgick de totala intäkterna till 5 577 miljarder kronor. Det viktiga driftöverksottet och förvaltningsresultat uppgick till 3 945 respektive 2 952 miljarder kronor. Marknaden för fastigheter har sedan 2009 varit stark och ser vi till förvaltningsresultatet per aktie är det uppåt varje år sedan dess.

Källa: Castellums årsrapport 2018

Bolaget har under 2018 fortsatt att sälja av fastigheter i områden som man tycker sig ha blivit för stora sett till strategin och man har ökat andelen logistikfastigheter. Med den stora tillväxten inom e-handel har man tagit ett strategiskt beslut att växa mer inom det området.

Fortfarande är det kontorsfastigheterna som står för den största delen av bolaget och med tanke på den starka utvecklingen inom fastigheter, särskilt i Stockholm, har hyrorna också kunnat höjas i takt.

Castellums huvudmarknad är fortfarande Sverige, även om man har en viss närvaro i Danmark och Finland. I Sverige är Castellum uppdelat i regionerna Väst (Göteborg med omnejd), Mitt och Stockholm. Hyfsat lika stora regioner, vilket så klart ger en bra riskspridning.

När det gäller typ av fastigheter är det fortfarande kontor som nästan står för hälften av fastighetsbeståndet. Personligen gillar jag att de har nästan en fjärdedel samhällsfastigheter, eftersom den kategorin av hyresgäster ofta sitter på väldigt långa kontrakt och är kreditvärdiga. Det är knappast som så att en statlig myndighet inte betalar sin hyra.

Källa: Castellums årsrapport 2018

Belåningen är på väg ned

En viktig sak att hålla koll på är hur belåningen ser ut och vilken genomsnittränta betalar bolaget. Glädjande i rapporten är att Castellums belåningsgrad fortsätter ned och är nu nere på 45%. Med tanke på att Riksbanken höjde reporäntan och tidningarna skriker om fastighetsbubblor, känns det bra att bolaget jobbar aktivt med att sänka in belåningsgrad.

Även när det gäller genomsnittsräntan på lånestocken har den också minskat och är nu nere på i snitt 2%.

Tecken på en svagare marknad framöver

I en intervju tar VD Henrik Saxborn upp att det finns vissa tecken på en trögare hyresmarknad även om en del hyresavtal för kontorsfastigheter löper ut under året och kommer att omförhandlas till höga nivåer. På fastighetsmarknaden ser Henrik en risk på för att transaktionsvolymerna kan komma att avta.

Morgan Stanley är inne lite på samma spår och kommenterar att jämförbara hyror var upp 5 procent från 3% 2017 och runt 1% för några år sedan, något som inte är direkt vanligt för Castellum. Vid en snabb blick sätter investmentbanken undervikt på aktien. 

Slutsats

Nu bryr jag mig inte om vad diverse analytiker tycker annat än att jag läser det som det skriver för att få en uppfattning vad marknaden tänker. Det är viktigt att alltid göra sin egen analys. Summa summarum tycker jag att Castellums rapport är väldigt bra och det bådar gott för de andra fastighetsbolagens kommande rapporter. Att sedan utdelningen höjs med hela 15% är som grädde på moset. Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) är 176 kr/aktie, vilket gör att man i dagsläget fortfarande kan handla Castellum till en liten substansrabatt.

Jag äger själv inte Castellum, men aktien finns i barnens portföljer. Med tanke på att fastighetsmarknaden gått upp i många år gör att vi kan stå på höjden av den. Därför kommer jag att vänta med att fylla på med mer Castellum i barnens portföljer. Iställer kommer jag att först se hur aktien utvecklas. Det kan finnas risk att Castellum rekylerar  ned. Aktien är inte ens upp 1% idag på rapporten. Troligen blir det att köpa nya aktier för utdelningen, men inte så fort den kommer om några månader.

Har ni Castellum i aktieportföljen? Vad tycker ni om rapporten idag och köper ni mer i Castellum nu? Kommentera gärna i bloggen då din åsikt är viktig och intressant.