Vonovia slår till igen, köper upp svenska Hembla

I morse kom nyheten att tyska Vonovia köper majoriteten i fastighetsbolaget Hembla för 215 kronor per aktie och tvingar fram en budplikt på bolaget. Förvärvet sker genom att Vonovia köper Blackstones kontrollpost. Därmed kommer Vonovia inneha 69,3% av rösterna och 61,19% av kapitalet i Hembla. 

I om med förvärvet fördubblar man det fastighetsbestånd som man kontrollerar i Sverige och får upp till nästan 38 000 lägenheter. Dock behöver affären förklaras ovillkorad, vilket innebär att den måste godkänns av berörda myndigheter. Det beräknas ske inom fyra veckor och då kommer Vonovia att lägga ett bud på Hembla i och med budplikten som är tvingande.

Vonovia har tidigare gjort sig kända på den svenska marknaden när de köpte ut Victoria Park från börsen, vilket skedde för drygt ett år sedan.


Det överenskomna priset för Blackstones kontrollpost i Hembla är 215 kronor per aktie, och beräknat till fredagens stängningskurs motsvarar det en premie på 11,5%. Totalt uppgår värdet på transaktionen till 12,225 miljarder kronor. Det  blir intressant att följa affären och se vilket bud som de kommer att komma med för att komma över de resterande aktierna.

Anledningen till att Vonovia finner Sverige intressant och att man väljer att köpa Hembla är enligt Vonovias VD Rolf Buch:

"Vi är långsiktiga ägare av hyresfastigheter och erbjuder attraktiva bostäder av hög kvalitet. Efter förvärvet av Victoria Park förra året har vi märkt att vår strategi att erbjuda våra hyresgäster hög kvalitet och en god boendemiljö har fullt stöd av våra svenska kollegor. Vår investering i Hembla kompletterar vår nuvarande närvaro i Sverige. Vi har lång erfarenhet av att skapa värde för både hyresgäster och aktieägare, något vi uppnår genom vår långsiktiga expertis och våra heltäckande tjänster samt med bättre upphandlingar och finansiering. Med denna hållbara och mycket långsiktiga inriktning lever vi upp till vårt sociala ansvar."

Att man väljer att förvärva Hembla är alltså inte så konstigt. Med köpet av Victoria Park förra året fick Vonovia kontroll över stora enheter med hyreslägenheter i företrädes miljonprogramområden. Victoria Park hade sina bestånd i främst Malmö, Göteborg och Stockholm. Med köpet av Hembla får man ytterligare bestånd i Stockholmsregionen och Mälardalen, vilket gör att de båda förvärvade verksamheterna kompletterar varandra.

Kort om Vonovia

Vonovia är Europas ledande fastighetsbolag för bostäder där fokus är hyresrätter. Man äger nästan 400 000 lägenheter i attraktiva städer och regioner i Tyskland och Österike, men sedan 2018 även i Sverige. Till det har man nästan 80 000 lägenheter under förvaltning. Den total fastighetsportföljen uppgår till cirka 47,4 miljarder euro.

Bolaget är baserat i tyska Bochum och har varit börsnoterat sedan 2013 och ingår sedan 2015 i DAX30 indexet. Aktien handlas till strax över 44 euro och har en utdelning på 1,44 euro per aktie. 2013 var utdelningen 0,67 euro och varje år som Vonovia nu har varit noterat har man höjt utdelningen.

Bilden nedan visar några viktiga nyckeltal för bolaget.

Kort om Hembla

Hembla är ett fastighetsbolag inriktat på att äga och utveckla miljonprogrammens hyresbostäder i främst Stockholmregionen men även i Mälardalen. Förutom att vara långsiktiga ägare är en del av affärsmodellen att man skapar sin egen tillväxt genom att renovera på rot. Det innebär att när en hyresgäst flyttar ut, renoverar man lägenheten och kan höja hyresvärdet med upp till 45%. Fördelen är att man inte behöver tvinga på befintliga hyresgäster höga hyreshöjningar eller att erbjuda extraboende under tiden som en hel fastighet renoveras.

Hembla har cirka 21 400 fastigheter med ett marknadsvärde på nästan 33 miljarder kronor. Bolaget har varit noterat på Stockholmsbörsen sedan 2014, men då under namnet D. Carnegie. I och med dagens affär handlas Hembla till runt 215 kronor per aktie och eftersom bolag befinner sig i en expansiv fas har ingen utdelning getts historiskt.

Bilden nedan visar några viktiga nyckeltal för bolaget

Börslunch först på bollen

I onsdags såg jag på EFN Börslunch och jag måste ge kredd till dem som, inte för att de förespådde ett bud i programmet, men för att de belyste att Hembla är en bra investering.

09:06 in i programmet pratar Stefan Olofsson från Sensor Fonder om just Hembla, som lite bortglömd. Det som jag fastnade för var just hans kommentar om att Hembla kan skapa sin egen tillväxt. Eftersom de renoverar på rot genom frivillig överenskommelse med fastighetsägaren lägenhet för lägenhet kan de sedan höja hyresvärdet med upp till 45%.

De behöver heller inte stänga ned hela fastigheter under tiden de renoverar. Det i kombination driver tillväxten i substansen rejält och med tanke på att det saknas runt 600 000 lägenheter runt i Stockholmsregionen är det heller ingen vakans att prata om.

När jag såg detta program tänkte jag att Hembla verkar vara ett intressant bolag att titta närmare på. Dessvärre var jag sen på bollen och jag får gratulera er läsare som redan hade Hembla i aktieportföljen. Själv får jag ta lärdom att när jag väl finner något intressant, att jag kollar upp och agerar snabbare.

Finns Hembla i din aktieportfölj? Kommentera gärna vad du tycker om Vonovias köp då din åsikt är viktig. 

Skapa jämvikt i Spiltan Aktiefond Investmentbolag

En typ av aktier som jag verkligen gillar är investmentbolag. De främsta anledningarna är att ledningen i dessa bolag ofta är starka ägarfamiljer, som Wallenberg, Lundberg, Stenbeck och så vidare. De är långsiktiga i sin investeringsfilosofi och jobbar tillsammans med de bolags ledningar som de investerat i för att utveckla dem vidare.

Man kan se investmentbolag som en fond, men till betydligt lägre förvaltningsavgifter än om man investerar direkt i en fond. Slutligen handlas de oftast med en rabatt mot substansen. Du kan köpa 1 krona för exempelvis 80-90 öre.



Om man inte vill äga flera investmentbolag kan man istället investera i Spiltan Aktiefond Investmentbolag. Totalt kostar den 0,20% i förvaltningsavgift per år, vilket är i klass med en indexfond. Det är därför den finns som en byggsten i min aktieportfölj. Totalt har jag investerat cirka 300 000 kronor i den fonden.

Men som alltid när det gäller fonder, måste man titta igenom vilka innehav som fonden investerar i och hur stor andel varje innehav utgör. Tittar man på Spiltans aktiefond Investmentbolag, så är fondens topp 10 innehav följande:

Bilden visar innehavsfördelningen per 30 juni 2019. Av de 300 000 kronor, ligger cirka 81 000 kronor i Investor och Industrivärden vardera. Med andra ord mer än hälften av fonden utgörs av endast två investmentbolag. Nu gillar jag dem båda, men jag vill också ha en minst lika stor exponering mot Lundbergsföretagen, Latour och Svolder. Frågan är hur ska man göra då?

Det kan man enklast lösa genom att investera i dels fonden men även direktinvestera i Lundbergsföretagen, Latour och Svolder. Genom att ha investerat i fonden har jag 30 000 kronor, 13 000 kronor respektive 0 kronor exponerat mot de tre övriga bolagen.

För att få jämnvikt mellan dessa tre och Investor respektive Industrivärden, behöver jag investera 51 000 kronor direkt i Lundbergsföretagen, 68 000 kronor i Latour och 81 000 kronor i Svolder. Eftersom Spiltan inte redogör för samtliga innehav i sin fond antar jag lite förenklat att fonden har noll kronor investerat från början.

Kompletterar jag med dess tre aktieköpen, kommer jag att ha följande investerat:

• Spiltan Aktiefond Investmentbolag - 300 000 kronor
• Lundbergsföretagen - 51 000 kronor
• Latour - 68 000 kronor
• Svolder - 81 000 kronor

• Totalt - 500 000 kronor

Av totalen på 500 000 kronor kommer innehaven i Investor, Industrivärden, Lundbergsföretagen, Latour och Svolder motsvara 16,2% vardera. På så sätt har jag likaviktat mitt innehav i de fem investmentbolagen.

Nu kunde jag har köpt dessa fem direkt istället, men fördelen med att ha fonden är att jag får exponering mot andra investmentbolag som jag annars inte hade investerat i. Givetvis behöver man inte en halv miljon för att lyckats med detta utan oavsett kapital kan man applicera samma tänk.

Finns investmentbolag i din aktieportfölj? Om så, vilka är dina favoritbolag och varför? Kommentera gärna i bloggen då din åsikt är viktig och intressant.

Lendify vill lansera bolån

(Obs! Detta inlägg innehåller affiliatelänkar)

I tisdags gick Lendify ut med nyheten att de inom tre till fyra år siktar på att lansera bolån i Sverige. Enligt bolagets VD Nicholas Sundén-Cullberg ska Lendifys automatiserade processer innebära att lånen kan hanteras till en lägre kostnad än hos storbankerna. Det i sin tur ska medföra lägre bolåneräntor.

Lendify kommer att rikta in sig på de kunder som utgör den stora delen av bolånestocken, snarare än att som nischbanker, som antingen satsar på riskabla kunder som har svårt att få lån hos storbankerna eller på rika kunder med låg belåningsgrad och låg risk.

Jag gillar att det blir mer konkurrens på bolånemarknaden och för Lendifys del tror jag att denna satsning kan bli bra på sikt. Just nu tjänar man inte tillräckligt med pengar på att vara en förmedlingsplattform för P2P-lån. Men med en viss volym bolån kommer dessa göra att Lendify kommer att gå med vinst samt bli mer av en helhetslösning inom lån.

Själv använder jag mig av Lendify från ett investerarperspektiv, där jag har investerat cirka 25 000 kronor i P2P-lån. Jag gillar riskspridningen mot andra tillgångar än aktier. Själv har jag valt Lendifys Autoinvest Kort, där ränta och återbetalning återinvesteras i nya lån och på så sätt växer avkastningen. Hittills har den genomsnittliga årsavkastningen innan skatter varit 6,1%, vilket jag tycker är bra.

Här kan du läsa mer om mina investeringar i Lendify: Alternativa investeringar: Lendify

Om du själv är intresserad av att investera i P2P-lån, kan jag rekommendera att använda nedan inbjudningsbanner. Om du investerar minst 20 000 kronor får både du och jag 500 kronor extra att investera för, vilket motsvarar en direktavkastning på 2,5%.

Är Svolder ett bra alternativ till en svensk småbolagsfond?

Bokslutskommunike 2018/2019

Igår kom Svolder med sin bokslutskommunike för det brutna räkenskapsåret 2018/2019. En trevlig nyhet var att det höjer utdelningen sjätte året i rad, från 2 kronor till 2,15 kronor. Det är en skaplig höjning på 7,5%. Jämfört med en normal löneökning på 2% förstår man nog varför det här med utdelningar lockar så mycket.

Som alltid är det en fröjd att läsa VD Ulf Hedlundhs kommentarer till oss aktieägare i rapporten. Det som sticker ut lite är att bolaget underpresterat mot Carnegie Small Cap Return Index (CSRX) med nästan 10%. Anledningen är att det indexet innehåller större bolag än vad Svolder investerar i och andelen fastigheter är klart större i det indexet. Fastigheter har i år verkligen fått sig en rejäl uppvärdering, något som driver indexet CSRX.



Verksamhetsåret som precis avslutats var oförändrat i absoluta tal, vilket innebär att Svolders substansvärde förändrades inte när justering för lämnad aktieutdelning görs. Totalt stängde B-aktien med en substansrabatt på 8%. Men även om substansvärdet är oförändrat så har kursen stigit med 7,1% i år. Mer imponerade är om man tittar på hela tidsperioden 26 år. Då har substansvärdet stigit mer än 14% per år.

Årets största bidrag till ökningen av substansvärdet har varit

• Garo
• Platzer Fastigheter
• Klövern

Och de största negativa bidragen till substansvärdet var

• Boule Diagnostics
• Saab
• Magnolia Bostad

Vidare har man ökat investeringarna i Elanders, Nordic Waterproofing och Lime Technologies. Samtidigt har man minskat i Klövern, Acando (uppköpta) och Platzer Fastigheter. Minskningen i fastigheter beror på att Svolder har svårt att se någon större ökning från dessa höga nivåer. Då anser man att det finns andra bolag som kan komma att prestera bättre.

Svolder istället för en småbolagsfond

Ofta jämförs Svolder med att äga en Sverigefond. Den Sverigefond som gått bäst de senaste fem åren är SEB Sverigefond Småbolag C/R. Som bilden nedan visar så har Svolder följt den fondens utveckling ganska jämnt. Nu ska det tilläggas att utvecklingen för Svolder är exklusive återinvesterad utdelning. Om den hade varit med hade Svolders totalavkastning varit högre än valda fondens under urvalsperioden.

Endast vid två tillfällen, 2017 och sista kvartalet 2018/2019, avviker Svolder från fonden. Det som hände 2017 var att Svolder hade större innehav i bland annat Nolato och Troax som hade en fantastisk utveckling. Men även Scandic Hotels och Boule hade en stark utveckling det året.

Källa: Avanza

Nackdelen med Svolders mer fokuserade inriktning mot ett färre antal småbolag gör att utveckling under ett år kan vara skral med sett över flera års tid är den bra. Jämfört med fonden ovan som har en mer jämn utveckling mellan åren. Det innebär att om man investerar i Svolder gäller det att vara långsiktig.

Som grafen ovan också visar kan man istället för att välja en Sverigefond eller svensk småbolagsfond lika gärna välja Svolder, som också har en lägre förvaltningskostnad än fonder. Svolders förvaltningskostnad uppgick i år till 0,8% mot ovan fonds 1,5%.

Sedan ger Svolder ägarna en aktieutdelning, vilket är trevligt att få om man gillar kassaflöden och vill leva på utdelningar. I bokslutskommunikén kan man läsa följande från VDn:

"Aktieutdelning ser Svolder som den naturligaste formen av vinstdelning och kapitalöverföring till aktieägarna. Prioritet ligger på långsiktigt god utdelningstillväxt framför engångsutdelningar eller en hög nivå som inte är hållbar." 

Vill man höra mer om bolaget kan man titta på Uppesittarkväll kl 20:00 den 24 september där VD Ulf Hedlundh kommer att gästa programmet. Om man är aktieägare och är i Stockholm den 19 november, kan man närvara på Svolders bolagsstämma som hålls i IVA:s lokaler med start klockan 17:00. Själv kommer jag att närvara på bolagsstämman och lära mig mer om hur bolaget ser på sina investeringar och framtida utveckling.

Finns Svolder i din aktieportfölj? Tycker du att den är ett bra komplement till en småbolagsfond? Kommentera gärna i bloggen då din åsikt är viktig.

Akelius meddelar villkoren kring D-aktierna

För någon dryg månad sedan skrev jag om att bolagsstämman i Akelius hade beslutat att ge ut D-aktier. Ni hittar inlägget i länken nedan.

Akelius ger ut D-aktier

Det som inte var klart vid det tillfället var när det skulle ske och till vilket pris. Nu har prospektet kommit och det troliga användningsområdet som Akelius ska ha pengarna till är att lösa in preferensaktierna.

Nu säger de inte det rakt ut men man kan läsa att pengarna från emission ska användas för att lösa in sådant som ratingbolag helt eller delvis anser vara en skuld. När det gäller preferensaktierna räknas hälften som eget kapital och hälften som skuld.




Målet för Akelius är att höja kreditbetyget till BBB+ eller bättre. Anledningen till Akelius fokus på sin kreditrating är att en högre rating gör att bolaget kan låna till en lägre ränta. Något som gör att finansnettot minskar och vinsten på nedersta raden ökar.

Själv hade jag Akelius preferensaktier, men valde att sälja av dem då kursen låg cirka 15 kronor över lösenkursen på 345 kronor. Jag kände att risken fanns att Akelius löser in preferensaktierna genom att man får D-aktier utan kompensation för kursvinsten. Sedan dess har jag väntat på prospektet för att kunna köpa in D-aktierna istället.

Men när jag läste prospektet blev jag lite besviken då priset på aktie och även utdelning kommer att vara i Euro. Erbjudandet är satt i prisintervallet 1,75-1,85 Euro, vilket är högre än vad jag trodde. Jag hade gissat på 1,65 Euro. Då hade utdelningen som är planerad till 0,10 Euro gett en direktavkastning på cirka 6%. Nu hamnar direktavkastningen istället mellan 5,4-5,7%, vilket är lite i snålaste laget.

Det i kombination med att aktien handlas i Euro gör att inte bara avkastningen är låg. Man får även en valutarisk med på köpet. Plus när man handlar i annan valuta eller erhåller utdelning i annan valuta drabbas man också av en valutaväxlingsavgift hos nätmäklarna.

Mot bakgrund av att ränteläget är väldigt lågt nu och den svenska kronan är svag, känns det inte som att det finns så mycket uppsida i D-aktien. Men om räntan stiger eller att den svenska kronan stärks blir nedsidan desto större.

Just nu känns det inte självklart att köpa in denna aktie till aktieportföljen. Istället köper jag eventuellt in min när väl aktien är noterad. Noteringen är beräknad till 4:e oktober och D-aktien kommer att listas på First North. För allmänheten startar anmälningstiden 19 september och pågår till 2 oktober. Eftersom Akelius är ett svenskt bolag även om den kommer att handlas i Euro spelar det ingen roll skattemässigt om man väljer att teckna sig via en ISK eller en KF, vilket kan vara bra att veta.

Kommer du att teckna i Akelius emission? Kommentera gärna i bloggen vad du tycker om emissionen då din åsikt är viktig.