Är statistiska värderingsmodeller för bolån verklighetsanspassade?

Igår blev jag frustrerad på Nordnet över att deras egna värderingsmodell värderade fastigheten 1 miljon lägre än vad Mäklarringen gjort för en månad sen i samband med att min nuvarande sambo köpte in sig till hälften. Jag beklagade mig över detta på Twitter och Avanza var snabba på att kommentera det hela och be mig kontakta dem.

Som en parantes kan jag säga att jag ännu inte fått svar från Nordnet på mitt Twitterinlägg. Däremot har de mailat och ändå bett mig inkomma med en ansökan för att låna pengar. Men jag ser inte vad det skulle leda till då deras modell ger ett för lågt värde. Att jag skulle bekosta en oberoende värdering där Nordnet ändå i slutändan väljer vilken som ska gälla känns som ett dåligt alternativ för mig.

Idag hade jag i allafall ett mycket trevligt samtal med Avanza och vi kom fram till att det är deras Superbolån PB som skulle kunna vara av intresse för mig. Bolån+ gav en högre ränta än vad jag har idag, men där godtar de en värdering från en mäklare om den är max 3 månader gammal. Bra där!

För tillfället har de inte möjlighet att bevilja några nya superbolån, då deras styrelse inte givit ytterligare mandat att låna ut mer pengar. När det gäller Superbolånet använder även Avanza sig av en statistisk värderingsmodell och på skoj kollade de vilket värde den gav på huset. Döm av min förvåning när den gav samma värde som Nordnets! 3,37 miljoner! Och är man inte nöjd behöver man komma in med en värdering från en auktoriserad värderingsman, precis som på Nordnet.

Då började jag fundera på hur lång eftersläpning de har i sina modeller. Avanza skulle kolla upp det och återkomma.

Men för att själv få en uppfattning, gick jag in på Booli och skrev in gatuadressen. Där fick jag upp alla slutpriser på de fastigheter som sålts på den gatan. Då det är ett radhusområde, ser husen likadana ut. I tabellen nedan har jag kollat på slutpriset i snitt för de senast 1 till 4 åren (Beloppen är i miljoner kronor).

Värdering från Mäklarringen ligger på 4,3 miljoner, vilket är i linje med snittet det senaste året. Om vi är lite konservativa och tar snittet för de senaste 3 åren, vilket är slutpriser från 2015-07-01 och framåt, hamnar vi ändå bara 0,1 miljoner lägre. Det är när vi inkluderar slutpriser från 2014-06-30 och till idag som snittvärdet sjunker mera, ned till 3,76 miljoner.

Personen på Avanza informerade mig att i deras modell har de en avvikelse på +/- 0,26 miljoner och om man drar bort det från 4-års snitt hamnar man på 3,5 miljoner. Med andra ord verkar Nordnets och Avanzas modeller använda snittpriser för minst de 4 senaste årens försäljningarna!

Personligen tycker jag att de antaganden i modellerna vare sig är rimliga eller verklighetsanpassade. Man är helt enkelt för konservativ. Vad tycker ni? Är de modeller som de använder realistiska? Kommentera gärna på bloggen.

Bolån från nischbankerna - möjligt?

För en månad sedan blev jag äntligen sambo. Efter en del rensande och renoverande börjar vi nu komma i ordning och man kan börja njuta lite av det fina sommarvädret.

I samband med att min sambo flyttade in, köpte hon in sig i huset till hälften. Som grund till försäljningspriset gjorde vi en värdering av den lokala mäklaren på orten. Tanken var att även kunna använda den värdering som underlag vid diskussioner om ränta och amortering av bolånet.

Eftersom vi har möjlighet att amortera ned lånet så att vi kommer under 50% belåning baserat på värderingen, tänkte jag att nu är det dags att kontakta Nordnet där större delen av min aktieportfölj ändå ligger.

Av villkoren kan man läsa att de använder sig av en egen värderingsmodell som bygger på ett statistisk underlag. Är man inte nöjd med den värderingen kan man själv bekosta en värdering av en oberoende värderingsman från Samhällsbyggarna, men Nordnet äger själva rätten att besluta om vilken värderingsmodell som ska gälla vid beslutet om bostadens värde.

Jag tog kontakt med Nordnet igår och frågade vad deras värderingsmodell gav för värde. Svaret jag fick idag chockade mig. De värderade huset 1 miljon lägre! Med tanke på att dels den del av aktieportföljen som ligger hos dem är 50% mer än vad vi skulle vilja ha låna och även att de dels skulle ha säkerhet i huset, känns det inte seriöst från Nordnet att säga att de utgår från marknadsvärdet.

Även aktieutdelningen som dessa aktier genererar årligen är mer än 5 gånger räntan, har jag svårt att se vilken risk Nordnet skulle ta om de valde att godkänna värderingen från Mäklarringen.

Som kund känns detta trist och tanken på att lägga mer affärer hos Nordnet kom av sig innan den ens började, Nu blir det dags att istället kontakta andra aktörer för att se vad de kan erbjuda. Vilka skulle ni tipsa om? Skriv gärna i bloggen.

Sveriges vinst mot Mexico ökar min utdelning

Vilken match Sverige gjorde igår mot Mexico. Innan andra halvlek när det fortfarande stod 0-0 såg jag att Svenska Spel gav 3,60 i odds på Oddset för vinst till Sverige. Jag tyckte att det var ett rätt så högt odds och satsade 200 kronor på att Sverige skulle vinna matchen.

Underbart när slutsignalen gick och Sverige vunnit med 3-0. Mina 200 kronor hade blivit 720 kronor. Eftersom det var "gratis" pengar, så valde jag att investera vinsten i aktier. Det slutliga valet föll på:

• 1 Investor A
• 1 Industrivärden C
• 1 Holmen B

Totalt blev det 725 kronor, så jag fick skjuta till ytterligare 5 kronor och min årliga utdelning har ökat med ytterligare 24 kronor. Tack Sverige för den extra sidoinkomsten.

Nu är man sambo!

Det var ett tag sedan som jag skrev ett inlägg här på bloggen. Anledningen är att jag dels renoverat och flyttat i radhuset eftersom jag nu blivit sambo och dels för att jag har haft en välbehövlig semester (om än lite kort) nere i Spanien med hela familjen.

Vi är nästan klara med allt uppackande, vilket känns skönt. Dock så blir det att måla om två av barnens rum nu i juli då vi inte hann med det. Så man har att göra ändå i sommar. Men nu är det inte lika stressigt som innan sambon flyttade in med barn, så det blir nog bra.

Veckan i Spanien var toppen. Spelade en hel del golf och vilka banor det finns där nere på solkusten. Ren njutning och det blev inte sämre av att jag lyckades sänka mitt handicap till 34. Nu har jag nått årets mål om att få officiellt handicap innan säsongen är slut. Nästa mål är att nöta mer på närspelet. Känner att jag är för ojämn där och tappar en hel del slag i onödan.

I år är första året som jag spelar golf och båda mina söner har tagit grönt kort, vilket gör att det är en kul aktivitet tillsammans med barnen. Jag tror att det är viktigt att man har ett gemensamt intresse med sina barn, särskilt när det blir tonåringar och äldre. Annars är det nog svårt att få en del av deras liv och tankar. De är som bekant inte direkt intresserade av att dela med sig till farsgubben. Man kommer ihåg hur man var själv vid den åldern. Det var bara kompisarna som gällde.

En annan sak som slagit mig är att nu när man har skapat en utdelningsportfölj, sköter den sig själv och det har varit befriande att inte känna oro över börsen och dess svängningar när man inte haft tid att följa med på samma sätt som tidigare. Sedan har det fina vädret också gjort att det är roligare att göra andra saker än att sitta och stirra in i en bildskärm.

Snart så börjar Q2:orna att trilla in om några veckor och det blir intressant att se hur bolagen går, särskilt de bygg- och fastighetrelaterade aktierna. Jag får se om det blir några omplaceringar eller ej.

Funderar på att stuva om i portföljen

Äntligen fredag och värmen fortsätter att hålla i sig. Nu var det ett tag sedan som jag skrev något på bloggen. Anledningen är att jag håller på och rensar och renoverar i huset när särbon blir sambo i nästa vecka. Som kontorsråtta är man inte van med hederligt kroppsarbete. Att knacka på tangentbordet är inte lika betungande som att spackla, slipa, måla och rensa bland sina saker.

Skönt att aktieportföljen sköter sig själv och inte kräver daglig passning. Däremot får man mycket tid att fundera på sina aktieinnehav när man jobbar med renoveringen. Några av aktierna är jag kanske inte lika säker på om jag har tålamodet med. Dessa är Dedicare, Hexatronic och E-work.

När det gäller Dedicare, så känner jag mig lite tveksam till om de kommer att lyckas få upp marginalen och få koll på de skenande lönekostnader som de har för sin personal pga personalbrist. Affärsmodellen tror jag på, men inte säker på om Dedicare lyckas trycka ut kostnaden på sina kunder. Samtidigt har jag ett större innehav i Veteranpoolen, och den verksamheten tror jag mer på samt att det bolaget växer och har bra marginaler. Jag funderar på om jag ska sälja av Dedicare och köpa mer aktier i Veteranpoolen och i AAK.

Hexatronic tycker jag borde dra iväg, dels har de sin USA-satsning och nu kom en nyhet att de köpt bolag i UK. Men ändå så är aktiekursen ganska iskall. Där funderar jag på att sälja av Hexatronic som är ett mindre aktieinnehav i aktieportföljen och lägga pengarna på Bredband2. Får de upp sin företagsdel och med tanke på att BV är ca 1 miljard, tror jag att detta bolag kan bli intressant att köpa upp på sikt om man vill få en större del av den svenska marknaden.

Slutligen, E-work har en verksamhet som jag gillar då de är förmedlare av konsulter och därmed har en affärsmodell som är skalbar gentemot marknadsläget. Dock så är det lågmarginal och föredrar nog hellre en konsultverksamhet som jobbar med högre marginaler. Jag har ett större innehav i Acando och gillar det företaget så jag funderar på att sälja aktierna i E-work och köpa mer aktier i Acando och i AAK.

Eller kanske det är bäst att bara sitta still i båten?

Vad tycker ni om mina tankar? Hur skulle ni ha gjort? Kommenterar gärna i bloggen.