Är statistiska värderingsmodeller för bolån verklighetsanspassade?

Igår blev jag frustrerad på Nordnet över att deras egna värderingsmodell värderade fastigheten 1 miljon lägre än vad Mäklarringen gjort för en månad sen i samband med att min nuvarande sambo köpte in sig till hälften. Jag beklagade mig över detta på Twitter och Avanza var snabba på att kommentera det hela och be mig kontakta dem.

Som en parantes kan jag säga att jag ännu inte fått svar från Nordnet på mitt Twitterinlägg. Däremot har de mailat och ändå bett mig inkomma med en ansökan för att låna pengar. Men jag ser inte vad det skulle leda till då deras modell ger ett för lågt värde. Att jag skulle bekosta en oberoende värdering där Nordnet ändå i slutändan väljer vilken som ska gälla känns som ett dåligt alternativ för mig.

Idag hade jag i allafall ett mycket trevligt samtal med Avanza och vi kom fram till att det är deras Superbolån PB som skulle kunna vara av intresse för mig. Bolån+ gav en högre ränta än vad jag har idag, men där godtar de en värdering från en mäklare om den är max 3 månader gammal. Bra där!

För tillfället har de inte möjlighet att bevilja några nya superbolån, då deras styrelse inte givit ytterligare mandat att låna ut mer pengar. När det gäller Superbolånet använder även Avanza sig av en statistisk värderingsmodell och på skoj kollade de vilket värde den gav på huset. Döm av min förvåning när den gav samma värde som Nordnets! 3,37 miljoner! Och är man inte nöjd behöver man komma in med en värdering från en auktoriserad värderingsman, precis som på Nordnet.

Då började jag fundera på hur lång eftersläpning de har i sina modeller. Avanza skulle kolla upp det och återkomma.

Men för att själv få en uppfattning, gick jag in på Booli och skrev in gatuadressen. Där fick jag upp alla slutpriser på de fastigheter som sålts på den gatan. Då det är ett radhusområde, ser husen likadana ut. I tabellen nedan har jag kollat på slutpriset i snitt för de senast 1 till 4 åren (Beloppen är i miljoner kronor).

Värdering från Mäklarringen ligger på 4,3 miljoner, vilket är i linje med snittet det senaste året. Om vi är lite konservativa och tar snittet för de senaste 3 åren, vilket är slutpriser från 2015-07-01 och framåt, hamnar vi ändå bara 0,1 miljoner lägre. Det är när vi inkluderar slutpriser från 2014-06-30 och till idag som snittvärdet sjunker mera, ned till 3,76 miljoner.

Personen på Avanza informerade mig att i deras modell har de en avvikelse på +/- 0,26 miljoner och om man drar bort det från 4-års snitt hamnar man på 3,5 miljoner. Med andra ord verkar Nordnets och Avanzas modeller använda snittpriser för minst de 4 senaste årens försäljningarna!

Personligen tycker jag att de antaganden i modellerna vare sig är rimliga eller verklighetsanpassade. Man är helt enkelt för konservativ. Vad tycker ni? Är de modeller som de använder realistiska? Kommentera gärna på bloggen.