Hälften av bolånetagarna verkar riskera att hamna i Lyxfällan

Läste i dagens nummer av Dagens Industri att hälften av landets bolånetagare inte skulle klara av en ökad månadskostnad på några tusenlappar mer i månaden. Blev chockad över att så många verkar ha gått in i ett konsumtionstänk där man måste ha allt som alla andra har.

Källa: Dagens industri

Det vill säga stort hus (ofta för stort), två nyare bilar av finare märke, båt, barn som ska göra flera olika sporter, vinter- och sommarsemestrar, märkeskläder, restaurangbesök, osv. Allt detta går att hålla flytande så länge som räntan är extremt låg och man har ett jobb.

Men att man riskerar sitt hem och sin familj genom att inte ha en ekonomisk kudde så att om räntan stiger eller att man blir arbetslös, så kan man ändå bo kvar eller klara sig ett antal månader. Jag förstår inte hur man kan välja att leva så! Hur kan man inte se efter sin privatekonomi?

Personligen har jag möjligheter att dra på mig mer konsumtionssaker, men inte blir jag lyckligare för det, för att inte prata om hur det skulle öka min finansiella risk. Plus att då är man verkligen fast i ekorrhjulet, eftersom man måste jobba massor för att ha råd med alla kostnaderna. Det känns som många saknar självkänsla och måste göra som alla andra istället för att vara nöjda med det man har.

Själv väljer jag att fokusera på de få saker som skänker mig glädje och nytta och att umgås med familjen, inte bara de få veckorna man har semester. Visst skulle det vara trist om räntan ökar, men det får ingen större effekt på hur jag lever. Precis som med aktieportföljen, börsen kan gå upp och ned, aktieutdelningen påverkas inte.

Man inser att det är mer och mer viktigt att privatekonomi blir ett ämne i skolan. Hur tänker ni kring det faktum att så många inte skulle klara av en höjning på några tusenlappar i månaden? Kommentera gärna i bloggen.

Så blir du en egen bank

I december 2016 stoppade jag in 10 000 kronor hos Lendify. Lendify är crowdfunding kan man säga, men där du med kan välja att låna ut 100 kronor och uppåt till personer som behöver låna pengar. Dvs du köper dig en andel i den personens lån. Det som är nytt är att Lendify har startat en andrahandsmarknad där man kan köpa och sälja låneportföljer.

Av de 10 000 kronor som jag investerade har jag valt att ha båda typerna av investeringar, dels där Lendify automatiskt investerar i nya lån (Autoinvest) och dels där jag själv investerar i lån (manuellt). Den ursprungliga fördelningen däremellan var 80/20.

Hittills har jag fått 12,82% avkastning på investerat belopp och årsavkastningen i år är 7,22%.

Nu har jag valt att ta hög risk då det är ett begränsat belopp och jag vill testa hur tjänsten fungerar. Som bilden nedan visar så har jag en störrre del i lån som har högre risk (kreditklass D-F) och lite längre löptider.

Idag valde jag att testa andrahandsmarknaden genom att köpa på mig 5 nya konton. Totalt investerade jag lite över tusen kronor av det som jag hade tillgängligt på mitt autoinvestkonto. Löptiden var från 72-120 månader och riskklasserna C-D. Priset jag betalade var 101-102% av nominellt belopp. Jag tror nog att jag kommer att fortsätta att köpa på mig konton för de återbetalningar som jag får. Nästa steg blir att slå ihop de 6 autoinvestkontona till ett och samma konto. Det blir lättare att administrera.

Det jag gillar med Lendify är att man får chansen att vara sin egen bank. Nackdelen är väl att trots andrahandsmarknaden kan det nog vara svårt om man vill snabbt sälja sina konton. Jag tror inte att denna ännu är så likvid som till exempel aktiemarknaden.

Vad är din uppfattning av Lendify? Hur tycker du andrahandsmarknaden fungerar? Kommentera gärna i bloggen.

Är statistiska värderingsmodeller för bolån verklighetsanspassade?

Igår blev jag frustrerad på Nordnet över att deras egna värderingsmodell värderade fastigheten 1 miljon lägre än vad Mäklarringen gjort för en månad sen i samband med att min nuvarande sambo köpte in sig till hälften. Jag beklagade mig över detta på Twitter och Avanza var snabba på att kommentera det hela och be mig kontakta dem.

Som en parantes kan jag säga att jag ännu inte fått svar från Nordnet på mitt Twitterinlägg. Däremot har de mailat och ändå bett mig inkomma med en ansökan för att låna pengar. Men jag ser inte vad det skulle leda till då deras modell ger ett för lågt värde. Att jag skulle bekosta en oberoende värdering där Nordnet ändå i slutändan väljer vilken som ska gälla känns som ett dåligt alternativ för mig.

Idag hade jag i allafall ett mycket trevligt samtal med Avanza och vi kom fram till att det är deras Superbolån PB som skulle kunna vara av intresse för mig. Bolån+ gav en högre ränta än vad jag har idag, men där godtar de en värdering från en mäklare om den är max 3 månader gammal. Bra där!

För tillfället har de inte möjlighet att bevilja några nya superbolån, då deras styrelse inte givit ytterligare mandat att låna ut mer pengar. När det gäller Superbolånet använder även Avanza sig av en statistisk värderingsmodell och på skoj kollade de vilket värde den gav på huset. Döm av min förvåning när den gav samma värde som Nordnets! 3,37 miljoner! Och är man inte nöjd behöver man komma in med en värdering från en auktoriserad värderingsman, precis som på Nordnet.

Då började jag fundera på hur lång eftersläpning de har i sina modeller. Avanza skulle kolla upp det och återkomma.

Men för att själv få en uppfattning, gick jag in på Booli och skrev in gatuadressen. Där fick jag upp alla slutpriser på de fastigheter som sålts på den gatan. Då det är ett radhusområde, ser husen likadana ut. I tabellen nedan har jag kollat på slutpriset i snitt för de senast 1 till 4 åren (Beloppen är i miljoner kronor).

Värdering från Mäklarringen ligger på 4,3 miljoner, vilket är i linje med snittet det senaste året. Om vi är lite konservativa och tar snittet för de senaste 3 åren, vilket är slutpriser från 2015-07-01 och framåt, hamnar vi ändå bara 0,1 miljoner lägre. Det är när vi inkluderar slutpriser från 2014-06-30 och till idag som snittvärdet sjunker mera, ned till 3,76 miljoner.

Personen på Avanza informerade mig att i deras modell har de en avvikelse på +/- 0,26 miljoner och om man drar bort det från 4-års snitt hamnar man på 3,5 miljoner. Med andra ord verkar Nordnets och Avanzas modeller använda snittpriser för minst de 4 senaste årens försäljningarna!

Personligen tycker jag att de antaganden i modellerna vare sig är rimliga eller verklighetsanpassade. Man är helt enkelt för konservativ. Vad tycker ni? Är de modeller som de använder realistiska? Kommentera gärna på bloggen.

Bolån från nischbankerna - möjligt?

För en månad sedan blev jag äntligen sambo. Efter en del rensande och renoverande börjar vi nu komma i ordning och man kan börja njuta lite av det fina sommarvädret.

I samband med att min sambo flyttade in, köpte hon in sig i huset till hälften. Som grund till försäljningspriset gjorde vi en värdering av den lokala mäklaren på orten. Tanken var att även kunna använda den värdering som underlag vid diskussioner om ränta och amortering av bolånet.

Eftersom vi har möjlighet att amortera ned lånet så att vi kommer under 50% belåning baserat på värderingen, tänkte jag att nu är det dags att kontakta Nordnet där större delen av min aktieportfölj ändå ligger.

Av villkoren kan man läsa att de använder sig av en egen värderingsmodell som bygger på ett statistisk underlag. Är man inte nöjd med den värderingen kan man själv bekosta en värdering av en oberoende värderingsman från Samhällsbyggarna, men Nordnet äger själva rätten att besluta om vilken värderingsmodell som ska gälla vid beslutet om bostadens värde.

Jag tog kontakt med Nordnet igår och frågade vad deras värderingsmodell gav för värde. Svaret jag fick idag chockade mig. De värderade huset 1 miljon lägre! Med tanke på att dels den del av aktieportföljen som ligger hos dem är 50% mer än vad vi skulle vilja ha låna och även att de dels skulle ha säkerhet i huset, känns det inte seriöst från Nordnet att säga att de utgår från marknadsvärdet.

Även aktieutdelningen som dessa aktier genererar årligen är mer än 5 gånger räntan, har jag svårt att se vilken risk Nordnet skulle ta om de valde att godkänna värderingen från Mäklarringen.

Som kund känns detta trist och tanken på att lägga mer affärer hos Nordnet kom av sig innan den ens började, Nu blir det dags att istället kontakta andra aktörer för att se vad de kan erbjuda. Vilka skulle ni tipsa om? Skriv gärna i bloggen.

Så får du lägre bolåneränta enkelt

Bli en vinnare på det kommande bolånekriget. 

Att låna pengar till bolån har historiskt sett alltid varit en kassako för de fyra storbankerna. 2017 gjorde de fyra storbankerna totalt en vinst på lite över 100 miljarder kronor på att låna ut pengar till sina bolånekunder. En stor del kommer från räntenettot. Räntenettot är skillnaden mellan bankens ränteintäkter, eller vad vi betalar på det vi lånar från banken och bankens räntekostnader, vilket är vad banken betalar för att låna upp pengar.

Förklaringen till detta är att bankens räntemarginal på bolån (vad du betalar och vad banken betalar) har ökats sedan 2009. Den marginalen är nu uppe på 1,7 procentenheter!

Diagram: Från Finansinpektionen 

Den höga marginalen är något som återspeglar sig i att snitträntorna när du lånar pengar till ditt bolån hos de större bolagen är från 1,59% och uppåt. Ju längre löptid, desto högre ränteprocent för att låna pengar.

Diagram: Konsumenternas

Hur ska jag få ihop min privatekonomi när jag måste låna pengar?

När man ser denna marginal och de höga räntorna inser man att det finns stora pengar att tjäna och detta är något som ett antal nya aktörer också har kommit fram till. Nedanför redogör jag kort för vilka de är och de villkor de har i huvudsak.


Avanza erbjuder vad de kallar för Bolån+, via Stabelco som de samarbetar med. Villkoret är att man kan låna pengar till bolån upp till max 60% av fastighetens värdet och de till en 3-mån ränta om 1,29%. Totalt får man låna 0,5-10 miljoner kronor.

Har man minst 3 miljoner i samlat kapital kan man bli private banking kund. Totalt får man låna mellan 1-10 miljoner kronor till en 3-mån 0,79%  ränta. Dock får man bara belåna max 50% av husets värde.

Nordnet har också bolån till sina kunder. Man kan belåna max 50% av fastighetens värde. Man måste minst ha 1 miljon i samlat kapital och då är 3-mån räntan 1,19%. Sedan minskar räntan ju mer man samlar hos Nordnet. Som lägst kan man få en 3-mån ränta på 0,69%, men då krävs ett kapital på minst 10 miljoner kronor



Hypotek erbjuder bolån via Schibsted Media Group som finansierar deras satsning på att slå sig in på bolånemarknaden. 3-mån räntan börjar på 1,28 % och man kan låna upp till max 65% av fastighetens värde.

För en dag sedan kablade sajten Break it ut att ett nytt bolag erbjuder bolån upp till 85% av fastighetens värde till en 3-års ränta om 0,95%. Kravet är dock att det är ett befintlig bolån som man kan flytta dit och bolaget ger inga nya lån. Bolaget är nytt, så här återstår det att se lite hur det utvecklar sig.

Privatekonomiskt är det rätt att shoppa runt när man ska låna pengar

Även om det är en viss trögrörlighet med att byta bank, så är det idag ganska smidigt att göra det. Jag har själv bytt från Swedbank till SBAB då jag inte fick en konkurrenskraftig ränta när jag skulle låna pengar. Det gick jättelätt och SBAB hjälpte mig. Fördelen med dem är att de inte har några krav på att man måste ha mer än bolånet hos dem, vilket är vanligt hos de mer traditonella bankerna. Nu har jag i för sig ett sparkonto hos dem då man får en hyftsat bra ränta med tanke på att Sverige har minusränta för tillfället.

Snart är det dags för mig att göra en ny genomgång av bolånen och helt klart kommer några av de fyra som jag gått igenom vara bolag som jag kommer att kontakta för att försöka flytta lånen till. Det finns ingen anledning till att betala mer än vad man behöver.

Hur gör ni med era bolån? Kommentera och berätta gärna på bloggen.

Att låna till konsumtion

Var på NK och tittade i helgen med yngsta sonen. Intresset för märkeskläder, något som den äldre sonen redan haft i några år, har nu kommit till den yngre sonen. Jag har försökt att förklara att visst kan man köpa märkeskläder, men att man måste fundera på om det är värt merkostnaden och om det privatekonomiskt sett är bra.

Är det privatekonomiskt vettigt att betala fullt pris?

Har själv inget emot märkeskläder, men personligen köper jag dem endast när de är ordentligt nedsatta i pris. Jag har aldrig förstått vitsen med att köpa något till fullt pris ur ett privateknomiskt perspektiv, något som dock barn har svårare att förstå.

Jag har länge velat ha Gants cotton cable crew tröjor, men anser att 1299 kr är på tok för dyrt. För någon vecka sedan körde Boozt en drive där de förut att vara nedsatta 50%, gav ytterligare 20% rabatt på det nedsatta priset tack vare en winter sale kampanj. Då kostade tröjan plötsligt 519 kr och så billigt har jag aldrig hittat denna tröjmodell. Slog till på två stycken.

Att låna för att konsumera

Men åter till vad inlägget skulle handla om. Av någon anledning är Stone Island ett av de häftigaste plaggen just nu för lillgrabben trots prisbilden. Att jag inte förstår det är ointressant och behöver inte någon närmare förklaring. Han hittade en vit tröja som passade och som var så snygg och cool enligt honom. Problemet var att dels tar de slut i princip med detsamma och dels hade han inte pengar till köpet.

- Är det inte bättre att du sparar ihop pengar till en tröja från månadspengen och så får du under tiden fundera på om du verkligen vill köpa en, sa jag.
- Men pappa, det tar slut med detsamma och den är så snygg, svarade lillgrabben.
- Du har ju inga pengar så hur tänkte du köpa den då? Jag köper inte så dyra tröjor därför jag tycker det är vansinnigt.
- Kan inte du köpa den och så kan jag betala tillbaka pengarna till dig pappa genom att vara hockeydomare och göra olika saker hemma, som att måla och liknande?, föreslog grabben.

Jag tänkte att detta kunde vara ett ypperligt tillfälle att i praktiken förklara principen bakom att låna till konsumtion och att ett sådant lån kostar.

- Hm okej, men det kostar att låna pengar som du vet. Jag kan låna dig de 1499 kr som tröjan kostar, men då vill jag ha tillbaka 1600 kr. Skillnaden är ränta för lånet. Du får fundera på om du tycker det är värt att betala 101 kr extra för att köpa tröjan idag istället för att spara ihop till den, svarade jag.
- Va, ska du ha mer pengar tillbaka? Du är ju min pappa! sa sonen förvånat.
- Det är så det fungerar, att om man lånar pengar blir det dyrare, kontrade jag.

Sonen tänkte en stund och till slut sa han att ha ändå ville köpa tröjan, så vi tog i hand på att han lånar pengarna av mig mot att han betalar tillbaka med ränta.

Jag vet att alla inte håller med mig i detta, men jag tror på att praktiskt visa barn hur ekonomi fungerar och vilka konsekvenser det får. Hur hade ni gjort i liknande situation?