Aktieportföljen likviderad

I måndags likviderade jag i princip hela min aktieportfölj. Det som man enligt teorin inte ska göra. Istället förespråkas det att man ska sitta still i båten och spara regelbundet. Att det går inte att tajma marknaden. Jag håller med om detta om det rör sig om en mindre korrektion likt den vi såg under Q4 2018, där främst amerikanska techaktier gick dåligt.

Trots att coronaviruset drabbade Kina redan i januari tuffade börsen vidare uppåt som om inget hade hänt. Det kändes som att detta endast var en lokal företeelse och som inte skulle drabba resten av världen. Prata om att en viss förnekelse såddes hos de flesta redan här. Personligen toppade aktieportföljen värdemässigt den 23 februari med en uppgång på 12,58% för 2020.



Sedan började karatänerna av städer komma och själv kändes det märkligt. Det här var något nytt och tankar om att det kanske kunde vara starten på en börskrasch formades hos mig. Men samtidigt vill man ju inte sälja av för att sedan inse att det inte var så farligt. Det var ju fortfarande bara Kina som drabbats.

Efter någon vecka började fall dyka upp i Italien och strax därefter i Iran. Nu kändes det som att detta är inte någon kort korrigering utan att detta kan utvecklas till en pandemi. Mot bakgrund av att börsen var högt värderad, drivet av obefintliga räntor, skulle detta kunna vara gnistan som triggar ett fall. Då hade OMX30 gått ned strax över 9% och stängde på 1704 den 4 mars. Men fortfarande låg jag plus för året och "dividends don't lie" utan de kommer ju. 2019 var ett kanonår!

Ej genomtänkt riskhantering

Men för att inte äventyra allt tog jag beslutet att lägga om i princip 96% av mina fonder i tjänstepensionen till räntefonder. De sista 4%-en ligger i SPP och Skandia och de brydde jag mig inte om att flytta. Lite risk vill man ju ta. Den fond som jag valde var Spiltan Högräntefond, eftersom dess tillväxt åtminstone skulle täcka inflationen medan man väntade på att det hela skulle blåsa över.

När det gällde aktieportföljen sålde jag samtidigt av 25% av mina investmentbolag och blev på så sätt av med belåningen. Sedan tog hem vinsten i mina case, Sinch och Evolution Gaming. Dessa åtgärder fick räcka och nu kunde man sitta lugnt i båten. Sett till sin helhet, dvs pension och aktieportfölj låg jag nu nästan 50% i marknaden och 50% i ränta av det som jag själv kan placera. Ganska konservativt i mitt eget tycke.

Några dagar senare, den 8 mars sattes hela Lombardiet i karantän och nu var det inte snack om någon liten korrektion. Min åtgärd var att jag dagen efter bytte från Spiltan Högräntefond till Länsförsäkringar Korträntefond då jag inte ville ha exponering mot företagsobligationer. Risken kändes för hög. Att man nästan två veckor senare insett att även korträntefonder innehåller en stor del företagsobligationer är en annan sak och det skriver jag om i inlägget Fondbolagens räntefonder innebar en dold likviditetsrisk.

Tiden efter 9 mars är som man säger historia och hela länder sätts i karantän, gränser stängs, centralbanker och regeringar trycker pengar, utdelningar ställs in, människor slutar vara ute i städer, småföretagare börjar gå i konkurs, osv.  Under denna tid har jag passat på att småköpa aktier i Sinch, Evolution Gaming och amerikanska techbolag. Lite här och där, i tack med att kursen fått stryk. Samtidigt har det funnits en gnagande känsla i mig att vi nog inte kommer att vända runt 20-25% ned. Varför skulle denna kris vara mildare än 1987, 2000 och 2008? Snarare kändes den ännu värre.

Likvidering startad

I fredags sålde jag av hela innehavet i Resurs Holding efter att storbanker börjat skjuta på sin årsstämma och funderar på att slopa utdelningar. Sedan kändes det konstigt att inte den nye CFO:n och den nya, ännu ej tillträdda, CEO:n inte passat på att köpa aktier när kursen rasat. Nu om någon gång borde de visa conviction.

I måndags bestämde jag mig för att kliv ut i princip helt och hållet. Det enda som jag har kvar är enskilda aktier i investmentbolag och amerikanska stora techbolag samt innehavet i Europris som är intakt. Att jag behåller Europris är för att, trots att de har gått ned, flaggat för att de säljer som aldrig förr och jag räknar med att de studsar upp när Q1:an släppps.

När börsen stängde i måndags låg jag minus 13,8% sedan årsskiften, men sett från 23 februari är fallet 23,5%. I tisdags steg börsen över 7% och USA hade sin största stigning sedan 1933. Sedan i måndags ser aktieportföljen ut enligt följande

Aktieportföljen per 2020-03-23

Jämfört från årskiftet är OMXSPI -26,28% (i tisdags), Dow Jones 34,85% (i måndags) och Nasdaq -23,54% (i måndags). Genom att göra omallokeringarna sedan fjärde mars och fram tills nu har jag "räddat" minst 10 procentenheter av aktieportföljen.

Mina misstag

Egentligen borde jag vara nöjd, men jag är innerst inne väldigt irriterad på mig själv och mitt irrationella beteende, som ledde till en massa onödiga misstag. Nedan listar jag de misstag som jag tycker att jag gjort under denna månad. Nu kan man alltid säga att det är lätt att säga vad som gick fel med facit i hand. Visst är det så, men i detta fall var tecknen tydligen och knappast svårtolkade.

1) Bevara kapitalet

Det största misstaget var att jag inte behandlade aktieportföljen på samma sätt som tjänstepensionen. Istället såg jag dessa som en helhet och genom att lägga ena delen i räntefonder tyckte jag att jag varit konservativ. Det jag missat är att tjänstepensionen är låst minst 7 år till. Alltså är det lika viktigt att se till att aktieportföljens värde också är bevarat. Ännu mer eftersom jag valt att äga min tid och uppnått FIRE. Mina förutsättningar är inte de samma som för någon som har 30-40 år kvar till pensionen och jobbar. Viktigt att investera baserat på vart i livet man befinner sig.

2) Att hålla fast vid en strategi

De innehav som jag förlorat mest på har varit mina preffar/D-aktier i fastighetsbolag och Resurs Holding. Anledningen till att jag satt kvar i dem så länge var för att de var de som betalade den utdelningen som jag behöver till omkostnaderna. Här blev det en tankevurpa i och med att jag intalade mig själv att det spelar ingen roll vad värdet är, jag ska ju alltid ha kvar dessa och det är utdelningen som jag vill åt. Det kostade mig mellan 5-6 års utdelningar.

3) När förutsättningarna ändras, måste man som investerare också ändra.

Det saknades inte tecken på att denna gång är det inte någon korrektion som vi bevittnar utan det är en börskrasch på gång. Att man stänger gränser och sätter länder i karantän har jag aldrig varit med om och det är väl något som görs när det är krig. Att sitta still i båten och fylla på lite grann är en klen tröst om man tappar 40-50% av värdet. Exempelvis hade jag hellre sålt av i IT-kraschen 2000 efter 15% ned än att suttit med hela vägen ned. Därför måste man lyfta blicken och använda sig av lite makro.

4) Asset allocation

Att inte jobba med asset allocation är ingen bra strategi visade det sig. Det är något som man hela tiden måste ta i beaktande. Buy 'n' hold och utdelningsinvestering kräver fortfarande att man jobbar med asset allocation, eftersom bolagens förutsättningar ändras över tid.

5) Att inte ha formulerat en exit plan.

När det börjar svaja och blir större kursfall kommer investmentbolag drabbas hårdare. Dels går värdet på innehaven ned och dels så ökar substansrabatten. Trots att jag visste det sålde jag inte av hela investmentbolagsportföljen. Jag tyckte att det vara fina bolag som jag vill äga för alltid. Wallenbergarna och Lundberg har jag inte sålt, så varför skulle jag? Det gäller att inte glömma att de äger bolagen av andra skäl än vad jag som småsparare äger dem för. Att jag heller inte sålt av Latour eller Bure när de handlades till en premie på över 20% var också misstag. Blir bolag för dyra, måste man komma ihåg att sälja och investera i bolag som har blivit undervärderade.

6) För mycket fokus på utdelning

Även om jag skalat bort high-yield bolagen under 2018/2019 så var siktet på att få en viss nivå på utdelningen för stor. Det har gjort att jag inte fokuserat på totalavkastningen, eftersom jag inte velat sälja av och årligen ta ut den utdelning som jag behöver för att leva på. Jag gillar fortfarande utdelningsbolag, men utdelning i sig får inte väga tyngre än totalavkastningen.

Slutsats

Visserligen är det bra att lära sig av sina misstag tidigt och på så sätt får jag väl skatta mig lycklig. Sedan är det klart tufft att ha sålt av i princip hela aktieportföljen dagen innan den bästa börsdagen sedan 2012 i Sverige och 1933 i USA.

Men hade jag suttit kvar och inte gjort något alls sedan årskiftet hade jag nog legat på minus över 20%. OMXSPI stängde på -24,54% i tisdags. Att den stängde på -26,28% i måndags är knappast någon tröst. Genom att agera och till slut få ändan ur är jag som sagt bara ned -13,8% sedan årsskiftet.

Men det intressanta är nu hur psyket påverkas. Jag kan villigt erkänna att känslor vill ta över det rationella. I sak har inget förändrats i världen. EU och USA har inte nått toppen på pandemi, samtidigt som enorma räddningspaket trycks ut och mängder av människor förlorar jobben. Att tro att de är över och att vi sett botten är det inte mycket som talar för. Nu senast sitter hela Indien i karantän i tre veckor till.

Visst, jag kommer säkert missa botten, men bolagens Q2:or kommer knappast bli någon rolig läsning och varför stressa in i denna marknad? Hellre då stå vid sidlinjen och vänta tills dammet lagt sig och sedan kliva in. Jag är helt övertygad om att det kommer att uppstå fina köptillfällen. Som Warren Buffett säger:

"The trick in investing is just to sit there and watch pitch after pitch go by and wait for the one right in your sweet spot."

Fondbolagens räntefonder innebär en dold likviditetsrisk

Nu i veckan har vi fått lära oss alla att räntefonder är inte säkra placeringar när det skakar rejält på de finansiella marknaderna. Väldigt många inte nog heller inte varit medvetna om är att vanliga korträntefonder placerar i företagsobligationer, för att på så sätt boosta sin avkastning. Problemet blir när det uppstår ett börsfall som nu. Då vill plötsligt ingen köpa företagsobligationer, vilket leder till att fonderna inte kan sätta några rimliga kurser.

Effekten blir att likviditeten försvinner och det inte går att handla instrumentet. Vissa fonder som inte har hållit någon kassa, tvingas nu stänga fonderna för insättning och uttag. En vanlig fond är Spiltan Räntefond, som nu är stängd och om man har pengar placerad i den vet man inte när man kommer att kunna få tillgång till dem eller vad effekten blir när väl fonden öppnar för handel igen.


Just räntefonder är något som också är vanligt bland kollektivavtalade pensionsplaner. Ofta är man fast vid att kunna välja ett begränsat antal fonder hos ett begränsat antal förvaltare. Detta inlägg kommer att fokusera på just detta och jag kommer att utgå ifrån mig själv.

Jag har större delen av min tjänstepension hos Länsförsäkringar, just för att att jag tycker avgifterna är förhållandevis ok och att deras indexfonder presterar bra och att de övriga fonder som jag kommer åt är hyfsat bra fonder.

Innan börsfallet tog fart, hann jag lägga över nästan all min tjänstepension till räntefonder och i detta fall Länsförsäkringar Kort räntefond. När jag loggar in på deras hemsida och in på min tjänstepension, för att kolla närmare på fonden ser jag att de har en hyfsat stor kassa.

Det känns betryggande och borde rimligen minska risken för att fonden stängs. När jag kollar vidare på hemsidan ser jag också att de fem största innehaven inte verkar vara några företagsobligationer.

Skönt, då borde denna fond vara ganska säker, eller?

Nja, för att vara säker på vad den innehåller måste man kontrollera fondbolagets rapporter. I dessa står det vilka samtliga innehav varje fond har. Det finns en länk som öppnar upp den senaste årsrapporten. Nu är den från 2018 och knappast aktuell längre. Men jag letar upp rapporten över Länsförsäkringar Kort Räntefond. Där listar de samtliga värdepapper som fonden har placerat i.

Per 2018-12-31 består Länsförsäkringar Kort Räntefond av följande värdepapper:

• Kommun 1,5%
• Kreditinstitut 7,5%
• Säkerställda obligationer 49,5%
• Noterade ränterelaterade papper Företag 26,9%
• Övriga noterade penningmarknadsinstrument Företag 12,3%

Nästan 40% av alla placeringar är mot företag, där större delen är företagsobligationer och resten bostadsobligationer. Det är ju knappast denna bild man förväntade sig!

Nu är information över ett år, så det kanske ser annorlunda ut nu. Genom att googla efter "Länsförsäkringar fonder årsredovisning 2019" hittar jag en länk till Länsförsäkringar där jag finner samtliga rapporter från fondbolaget. Den senaste är per 2019-06-30 eftersom fonden bara avger halvårsvisa redovisningar. Varför är länken som man finner när man vill veta mer om fonden inte uppdaterad?

Om man tittar på innehavet i fonden vid halvårsskiftet består den av följande värdepapper:

• Kommun 1,7%
• Kreditinstitut 8,1%
• Säkerställda obligationer 53,8%
• Noterade ränterelaterade papper Företag 27,1%
• Övriga noterade penningmarknadsinstrument Företag 8,1%

Fortfarande över 35% av placeringarna är mot företag, där företagsobligationer är den största delen.

Hur det ser ut per idag vet jag inte då Länsförsäkringar inte tillhandahåller sådan information vad jag hittar. Så min "säkra och likvida" räntefond kanske inte är så säker. Dock verkar den inte vara handelsstoppad, men av de andra 21 räntefonder som jag kan komma åt är det inte någon som placerar enkom i statspapper.

Närmast är Öhman realräntefond A. Men den verkar köra med belåning, då de har en negativ kassa på -4% samt gått ned strax över 4% sedan årsskiftet. Så det är knappast intressant. Tyvärr verkar det som att den jag har är den som är vettigast.

Att man som pensionssparare via ett kollektivavtal tvingas att välja det som är minst dåligt är egentligen helt sjukt. Frida Bratt har gjort ett hästjobb med att ligga på om ändring i flytträtten och vad det får maximalt får kosta. Nästa steg är att regeringen nu lägger fram ett förslag där man som pensionssparare alltid ska ha kunna välja att ha pengarna på ett bankkonto.

Man behöver alltså utöka räntealternativet med ytterligare ett alternativ - sparkonto! Om inte det går, borde det bli tvingande att varje fondbolag har två räntefonder, en kort och en lång, som placerar enbart i statspapper i länder som har AAA rating. Dessa borde ju knappast bli illikvida.

Har du koll på vad dina räntefonder placerar i? 

Nu ryter Finansinspektionen ifrån mot Swedbank på allvar

Igår, efter Stockholmbörsens stängning, kom så Finansinspektionens (FI) besked angående utredningen om hur Swedbank har hanterat penningtvättsfrågan. Inspektionen konstaterar att Swedbank bland annat har haft allvarliga brister i sitt arbete mot penningtvätt och att bankens ledning och styrelse har känt till dessa brister sedan 2016 utan att lyckas åtgärda dem. För att göra saken ännu värre, har Swedbank även undanhållit information från FI och i mars 2019 lämnat oriktiga uppgifter till inspektionen.

För detta får Swedbank en varning och en sanktionsavgift på 4 miljarder kronor. Trots det allvarliga väljer alltså FI att inte döma ut maxbeloppet som beräknades till 5,6 miljarder. Anledningen till att man inte dömde ut maxbeloppet är enligt generaldirektören att man måste ta höjd för att det kunnat vara värre. Ett konstigt tänk, men så har hela denna historia hanterats märkligt minst sagt. Boten i sig motsvarar ungefär vad Swedbank gör i vinst på ett kvartal, så det stjälper inte banken men ger ett tillskott till statskassan.


Det som däremot blir effekten är att i och med att svenska Finansinspektionen nu dömt Swedbank, ökar risken för att även estniska och amerikanska myndigheterna gör likadant. Deras utredningar pågår fortfarande. Det är främst domen från de amerikanska myndigheterna som kommer att bli den kraftfullaste och som kan ge störst konsekvens. Vill det sig riktigt illa förbjuder USA Swedbank att handla med USD, vilket skulle vara lika med att banken klappar ihop. Med tanke på att Swedbank är en systemkritisk bank med cirka 25% av Sveriges bolånekunder skulle detta få enorma konsekvenser för Sverige.

Det som dock irriterar mig är att Finansinspektionens generaldirektör Erik Thedéen nu berättar om hur bestört han är att en bank har kunnat agera på detta vis. Särskilt upprörd verkar han vara över att banken har försvårat och undanhållit information för inspektionen.

Om man tittar lite i backspegeln så har Erik Thedéen varit generaldirektör på FI sedan 2015. Året innan blev förra socialdemokraten och riksdagsledamoten Sven-Erik Österberg styrelseordförande för inspektionen. Just kopplingen till socialdemokratin är intressant. Swedbanks största ägare Sparbanksgruppen och Folksam har kopplingar till socialdemokratin, Lennart Höglund (ordförande i valberedningen) och Lars Idermark (f d styrelseordförande) likaså. Nuvarande VD Jens Henriksson, tidigare VD på Folksam (näst största ägare i Swedbank) var den som tillsatte Erik Thedéen på KPA Pension en gång i tiden. Mer om kopplingarna kan du läsa i detta inlägg Kladdigt värre Swedbank.

Redan 2016 utlöste Swedbanks högriskkunder flertalet larm i bankens interna övervakningssystem enligt den penningtvättsutredning som FI gjorde det året. Men larmen rapporterades inte in till FI av banken. Detta upptäcktes dock i den utredning av banken som FI gjorde vid den tiden och här ville utredarna gå vidare och antingen varna eller bötfälla banken.

Men under 2017 ändrades FI:s inställning för att slutligen landa i en mjukare linje där banken friades och en slutskrivelse formulerades. En slutskrivelse är inte ett straff utan en uppmaning till att ändra på något. Nu ska jag också tillägga att samma resultat från FI skedde i SEB och där är FI inte än klar med sin rapport, så det återstår att se vad resultatet nu blir.

Jag hade för ungefär ett år sedan en bestämd ordväxling med Folksams ägaransvarige Carina Lundberg Markow på Twitter, där jag ifrågasatta hur de kunde känna förtroende för förre VD Birgitte Bonnesen och förre styrelseordförande Lars Idermark, när penningtvättsskandalen blev känd. Till slut blev det ohållbart även för dem att vidhålla förtroende. Kanske är det så med Erik Thedéen nu? Men tänk om inspektionen istället gjort sitt jobb 2017 istället för att hålla varandra om ryggen. Trots gårdagens rapport från FI, övervägde inspektionen att eventuellt skjuta på den på grund av marknadssituationen, men insåg väl att detta skulle leda till fler frågor och oro på de finansiella marknaderna.

Idag är aktien ned 3,6%, men med tanke på utfallet och den kris vi befinner oss i lär den falla ytterligare och vad gäller utdelningen skulle det förvåna mig om den blir av i år när årsstämman hålls nästa vecka den 26 mars.

Finns Swedbank i din aktieportfölj. Om så, är det främst för utdelningens skull?

Sinch förvärvar bolag inom AI-driven kundinteraktion

Sinch som är ett av mina case, där jag för tillfälligt har gått ur och nu börjat köpa in mig igen, meddelar att de idag har gjort ett nytt förvärv. De köper nu en ledande global leverantör av molntjänster för kundinteraktion via mobilen. Bolaget är heter Chatlayer BV och är ett belgiskt bolag, grundat i Antwerpen i början av 2018. Chatlayer har på kort tid byggt upp en molnbaserad mjukvaruplattform för att kunna skapa avancerade, flerspråkiga chatbots, som förstår både talat språk och textbaserad kommunikation.

Sinch VD Oscar Werner sammanfattar tekniken med:

"Molnbaserade tjänster och mobil teknik förändrar radikalt hur företag kan interagera med sina kunder. Nyare meddelandeappar är byggda för tvåvägskonversation och ger företag helt nya möjligheter att förbättra sin kundresa. Genom att förstärka vårt erbjudande inom AI (artificiell intelligens) och NLU (natural languange understanding) gör vi det möjligt för våra företagskunder och kanalpartners att fullt ut dra nytta av dessa möjligheter. "

Den mjukvara som Chatlayer har skapat säljs om en SaaS-tjänst (Software-as-a-Service) och används av ett flertal företagskunder, som Foyer Group, NPO, Belfius Bank and Insurance och Proximus. Total köpeskilling uppgår till 6,9 miljoner EUR på skuldfri basis och Sinch betalar förvärvet med sin kassa. Under 2019 hade Chatlayer en försäljning om 0,8 miljoner EUR, med en bruttovinst på 0,7 miljoner EUR och en EBITDA på -0,9 miljoner EUR.



Chatlayer har idag redan en hel del kommunikationskanaler som chatbottarna är kompatibla med och inom en snart kommer man även kunna använda kanaler som Facebook, Slack, Microsoft Teams och Apple

Jag tror att detta bolags mjukvaruplattform kommer att passa väldigt bra i Sinch och att det kommer att snabba på Sinchs utveckling mot att kunna erbjuda mer avancerad kundinteraktion till sina kunder. Något som i förlängningen gör tjänsterna mer användarvänliga, borde leda till högre produktivitet och att kundtjänstmedarbetare kan fokusera på de mer komplicerade frågorna som chatbottar inte kan hantera själva.

Finns Sinch i din portfölj?

Alla ratar nu fastigheter

Just nu verkar det som att de flesta investerare ratar fastigheter. Det är en massiv utförsäljning av fastighetsbolagens aktier. Om jag ska raljera lite är det som att många hellre verkar föredra en koja i skogen.

En snabb titt på hur fastighetsvärdet i relation till det senast rapporterade substansvärdet för fastighetsbolagen, visar att det numera har svängt från premier på runt 25% till rabatter på cirka 30-40%. Nedan data är hämtad från www.fbindex.se, som är en väldigt bra sida om man vill följa utvecklingen av fastighetsbolagen.

Fortfarande handlas Sagax och K-Fastigheter till premie även om den har mer än halverats som i Sagax fall.

Historiskt sett har fastighetsaktier ökat i takt med att fastighetsvärdet (substansen) ökat. Och då räntan har varit högre än vad den är idag, har fastigheterna handlas med en substansrabatt beroende på vilket avkastningskrav man haft på de olika fastigheterna.

Det är nog långsiktigt mer hållbart att fastigheter värderas utifrån hur deras bestånd och hyror växer och att man fokuserar på kassaflödet som de genererar. När jag själv investerar i fastighetsaktier fokuserar jag bara på tillväxten i driftnetto och förvaltningsresultat, hyresgäster/hyresavtal och hur skuldsidan ser ut. Med det sistnämnda syftar jag på belåningsgrad, genomsnittlig ränta och lånens längd, för att se när de ska läggas om.


Som ni ser, fokuserar jag inte direkt på uppvärderingar på tillgångssidan i form av fastighetsvärdet och dess förändring. Jag har aldrig varit direkt någon vän av posten värdeförändring i fastigheter som är en del av resultat. Det svänger för mycket och är en orealiserad post. Egentligen endast aktuell om man ska sälja eller köpa en fastighet. Nu vet jag att bolag använder den för att kunna visa på ett högt fastighetsvärde, för att på så sätt kunna låna mer pengar och köpa nya fastigheter. Så visst har den en betydelse.

En del i min FIRE-strategi är det regelbundna kassaflödet från fastighetsbolagens preferens- och D-aktier. Därför är det självklart intressant att fundera på om detta kassaflöde nu är i farozonen. De aktier som jag har är Klövern pref., Corem Property Group pref., SBB D och Sagax D. Sedan har jag även Sdiptech pref. Totalt utgör utdelningen från dessa bolag cirka 30% av det kassaflöde som jag behöver.

Mina kassaflödesgenererande bolag

Klövern

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp, kontraktsvärde och fastighetsvärde enligt bilden nedan:

Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 2,4 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 1,5 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,8 miljarder kronor. Inga större lån ska omförhandlas under 2020 och belåningsgraden är på 50%. Den stora risken här är att företag inom kontor kommer att vilja omförhandla sina hyresavtal alternativt går i konkurs. Men bolagets största kunder är bland annat Ericsson, WSP Sverige, Dagab, CGI, Arbetsförmedlingen och Tele2. Bolaget har 16,4 miljoner preferensaktier som ska erhålla 20 kronor i utdelning per år, totalt 328 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för preferensaktien.

Corem Property Group

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp, kontraktsvärde och fastighetsvärde enligt bilden nedan:

Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 0,7 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 0,4 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,3 miljarder kronor. Inga större lån ska omförhandlas under 2020 och belåningsgraden är på 22%. Den stora risken här är att företag inom logistik kommer att vilja omförhandla sina hyresavtal alternativt går i konkurs. Men bolaget har 674 unika hyresgäster och de tre största står för 11% av hyresintäkterna. Här är väl risken högre med tanke på att bolaget inte har några riktigt stora bolag som hyresgäster. Bolaget har 3,6 miljoner preferensaktier som ska erhålla 20 kronor i utdelning per år, totalt 72 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för preferensaktien.

Sagax

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp, kontraktsvärde och fastighetsvärde enligt bilden nedan:

Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 2,1 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 2,0 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,4 miljarder kronor. Inga större lån ska omförhandlas under 2020 och belåningsgraden är på 44%. Den stora risken här är att företag kommer att vilja omförhandla sina hyresavtal alternativt går i konkurs. Bolagets hyresavtal har en förfallostruktur på över 10% årligen för de kommande 3 åren, men i övrigt jobbar man medvetet med långa hyresavtal. Mer än 50% av avtalen förfaller efter 2024 och man har stora hyresgäster som Baxterkoncernen, BE Group, Kesko, Nokia Sanomala. Bolaget har 107,8 miljoner D-aktier som ska erhålla 2 kronor i utdelning per år, totalt 215,6 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för D-aktien.

SBB

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp och fastighetsvärde enligt bilden nedan:

Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 1,2 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 0,6 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,5 miljarder kronor. Belåningsgraden är på 41%. Den stora risken här är att bolaget har vuxit enormt fort genom en stor andel lån. Under förra året förvärvade man hela Hemfosa till exempel. Cirka 5,4 miljarder i lån förfaller under 2020, men med det kassaflöde som bolaget har borde det inte vara några problem att lägga om dessa lån. I måndags gick bolaget ut med en pressrelease om att man återköp 3,6 miljarder av lånen som skulle förfalla inom 12 månader.

Sedan riktar man in sig på samhällsfastigheter och de största hyresgästerna är stat och kommun och med en genomsnittlig kontraktstid på 7 år. Klarar man bara att betala de finansiella kostnaderna tror jag risken är mycket liten för att hyresgästerna inte kommer att betala sin hyra. Redan innan coronaviruset hade man börjat jobba på att minska lånestocken, sälja ut ej önskade fastigheter och sikta mot en investment grade rating från ratinginstituten.

Bolaget har 104,4 miljoner D-aktier som ska erhålla 2 kronor i utdelning per år, totalt 208,8 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för D-aktien. Men det klart, det föreligger en förhöjd risk då bolaget vuxit så snabbt och har en kort historik.

Sdiptech

Detta bolag är inte ett fastighetsbolag utan är ett förvärvande bolag med fokus på investeringar i infrastruktur. Bolagets tre affärsområden är Water/Energy, Special infrastructure solutions och Property technical solutions. Fördelningen mellan dem är  35/26/39 omsättningsmässigt och 42/36/22 EBITA-mässigt.

Bolagets omsättning var 1,8 miljarder kronor och med en vinst på 0,16 miljarder kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 0,3 miljarder och fritt kassaflöde var dock negativt på grund av de fyra förvärv som man gjorde under 2019. Om man inte växer något under 2020, jobbar bolaget inom en bransch där det finns ett underliggande behov på grund av eftersatt infrastruktur och samhällets förbrukning av energi, vatten och transporter.

Så även om det sker ett visst uppehåll under några månader är jag inte direkt orolig för bolaget. Med tanke på att bolaget har 1,75 miljoner preferensaktier som ska erhålla 8 kronor i utdelning per år, totalt 14 miljoner är jag inte särskilt oroad över att man kommer att ställa in utdelningen för preferensaktien.

Ägarstrukturen för mina 5 kassaflödesgenererande innehav

Det som är gemensamt för samtliga 5 bolag är att de alla har starka ägare av kött och blod i botten. Det i sig tycker jag är en trygghet, då jag som investerare också vet att de i toppen har satsat egna pengar och har därför ett intresse av att bolaget ska fortsätta att gå bra. Skräcken är som Swedbanks förre styreleseordförande Lars Idermark, som ägde hela 77 aktier i banken!

Rutger Arnhult är storägare i främst Klövern och Corem Property Group. Där äger han 15,1% respektive 41,8% av kapitalet. Sedan äger han indirekt mer i Klövern genom att Corem äger ytterligare 14,8% av kapitalet. I dessa bolag har även Gårdarike, som är närstående till Rutger Arnhult, ett ägande om 14,8% i Klövern och 14,6% i Corem. Rutger gillar fastigheter och äger även 10,1% av kapitalet i Sagax och 6% i Castellum.

David Mindus är storägare i Sagax med en ägarandel om 19,7% av kapitalet.

Ilija Batljan är den förre detta S-politikern och kommunalrådet från Nynäshamns kommun som på cirka 4 år byggt upp ett fastighetsimperium, SBB, på nästan 80 miljarder kronor innan coronaviruset slog till. Med hjälpa av starka kassaflöden och historiskt låga räntor har detta kunna ske genom fördelaktiga lånevillkor.

Han lyckades till och med att köpa hela Hemfosa med ett fastighetsvärde på närmare 40 miljarder under förra året. Med tanke på att allt gått så fort är det många som är skeptiska till hela detta bygge och jag kan villigt erkänna att visst känner man en viss tveksamhet. Tankarna går igen till fastighetskrisen i början av 1990-talet, där liknade projekt kollapsade.

Men med tanke på att andra kända fastighetsinvestare som Sven-Olof Johansson (5,6% av kapitalet), Arvid Svensson (7,2% av kapitalet) och Erik Paulsson (4,9% av kapitalet) gått in i bolaget och att insiders, främst Ilija själv, fortsatt köpa under hela coronakrisen känner jag att risk/rewarden är tillräckligt intressant för att själv vara investerad i bolaget. Förutom D-aktier, har jag även börjat köpa in B-aktien och har fler köp inlagda om kursen för B-aktien skulle fortsätta ned. Jag har svårt att se hur inte samhällsfastigheter skulle vara en bra investering på lång sikt.

Ashkan Pouya och Saeid Esmaeilzadeh är två grabbar från Iran som byggt upp en företagsgrupp inom infrastruktur, en bransch med en långsiktig efterfrågan. De äger 20,1% respektive 15,3% av kapitalet vardera i Sdiptech och även om förvärvstaken får pausas under 2020, kommer detta förvärvsdrivna bolag troligen fortsatta att växa under flera år.

Tidigare fastighetsälsklingar

Börsens tidigare fastighetsälsklingar har varit Balder och Castellum. Dessa aktier har på cirka en månad tappat 54% respektive 48% av sitt värde på börsen. Om man tittar närmare på bolagen och vad de äger kanske man kan få en bättre förståelse.

Balder

Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp och fastighetsvärde enligt bilden nedan:

Som synes är man fokuserad till storstadsregionerna och nästan 60% av fastigheterna är bostäder, vilket är en trygghet. Det ska gå långt om man inte betalar sin hyra. Hyra och mat är de saker som man i sista hand dra ned på. Men det jag tror att placerarna är rädda för är att Balder har ett fokus på hotell och att de sedan 2014 är Sveriges största hotellfastighetsägare. Vilket inte är så lyckat i dessa tider.

Nu har bolaget gått ut med en pressrelease att endast 8% av intäkterna och fastighetsvärdet kommer från just hotellverksamheten. Detta borde mildra fallet i aktiekursen, men bolaget faller ändå vidare. Det som jag tror är den stora risken är att man har lån på nästan 12 miljarder som har en förfallostruktur inom ett år. Samtidigt har man cirka 35 miljarder kronor (44% av lånestocken) vars räntebindning ska omförhandlas inom ett år. Där är räntan nu i genomsnitt 0,9%. Med andra ord tror jag att det är skuldsidan som spökar mest för placerarna.

Ser man till bolagets bestånd och att Erik Selin äger 36,4% av kapitalet känns det som att det snart börjar bli ett fint läge att köpa in denna aktie. Risk/reward känns klart lockande. Även här finner man Arvid Svensson med ett ägande om 9,1% av kapitalet. Vidare äger Erik Selin aktier i en del finansiella bolag som Collector, Resurs Holding, TF Bank och Hoist. Inga av dessa rosar marknaden just nu.

Men på fastighetssidan hittar man honom i NP3 (2,8% av kapitalet) och Sagax (1,7% av kapitalet), men även i Pandox, Nyfosa, Wihlborgs, Fabege, K2A och Wallenstam. Om man själv känner att ens aktieportfölj dykt för mycket den senaste månaden kan man alltid ställa det i relation till att Erik Selins aktier i Balder har tappat 17,9 miljarder kronor de senaste 27 dagarna. Eller uttryckt per dag, 664 miljoner kronor. Då får man lite perspektiv och ändå har han inte sålt några aktier i Balder. Undrar dock när han börjar att köpa?

Castellum

Castellum är bolaget som höjt sin utdelning i över 20 år och är något av utdelningsinvesterarnas älskling. Om vi tittar i Q4-rapporten för 2019 är fördelningen av fastighetstyp och fastighetsvärde enligt bilden nedan:

Bolaget hade 2019 ett driftnetto på 4,1 miljarder kronor och ett förvaltningsresultat på 3,1 miljarder kronor. I förvaltningsresultat ligger finansiella kostnaderna om 0,8 miljarder kronor. Inga större lån ska omförhandlas under 2020 och belåningsgraden är på 43%. Den stora risken här är att företag inom kontor kommer att vilja omförhandla sina hyresavtal alternativt går i konkurs. Även om det inte är någon större volym av hyresavtal som ska förhandlas i närtid.

Tittar man på kundstrukturen är den också väl spridd med tyngdpunkt på stat och kommun.

Tittar man istället på lånebiten förfaller även här en stor del inom 1 år, totalt cirka 10 miljarder kronor. Det i kombination med att kontor och lager/logistik är en stor del av hyrestagarna, gör nog att aktien straffas hårt. Till det finns det inte någon direkt huvudägare annat än att Rutger Arnhult äger 10,1% av kapitalet i bolaget. I övrigt är det fonder som är på topp 10 listan av ägare.

Slutsats

Förra året hade fastighetsbolagen en fantastisk utveckling och många handlades till höga premier, varav en av anledningarna är att investerare nu tar hem sina vinster. Kännetecken för det marknadsklimat som råder nu är att det blir tuffare att låna pengar och fastighetsbolagen behöver ha tillgång till regelbundna krediter för att kunna finansiera sina fastigheter. Det är ju knappast någon som köper dess med kontanta medel. Det ligger i bolagens affärsmodell att med en större del lånat kapital finansiera fastighetsköp och sedan få behålla netto från fastigheterna själv. Något som gör att nettot i relation till din egen investering blir en hög avkastning. Stryps flödet av kredit, faller denna modell lätt.

Själv tycker jag dock att det finns en hel del fina klenoder bland fastighetsbolagen och om man tittar i insiderslistorna är det många storägare som passar på att köpa mer aktier i sina bolag. Själv har jag jobbat med en lista på bolag som jag vill äga och sitter nu och bevakar aktiekurserna, för att köpa in mig i dessa över tid.

Hur resonerar du kring att investera i fastighetsaktier nu? Är det något som du tar in i din aktieportfölj eller skyr du dem som pesten? Kommentera gärna då din åsikt är viktig och intressant.