Swedbank betalar mitt bolån

Först ut med årsrapport av de fyra storbankerna var Swedbank, som kom med sin årsrapport igår. Eftersom detta är mitt tredje största innehav var jag inte bara intresserad av vad utdelningen skulle bli, men även hur den svenska bolånemarknaden går. Swedbank är som bekant den största bolånegivaren i Sverige.

Utdelning

Swedbanks mål är att dela ut 75% av vinsten till sina aktieägare, vilket är i enlighet med den utdelningspolicy som antogs 2012. Då man har valt en procentsats innebär det att man som investerare får räkna med att utdelningen kommer att kunna fluktuera upp och ned.

Den utdelning som styrelsen föreslår till bolagsstämman är en höjning från 13 kr till 14,20 kr per aktie, vilket motsvarar en höjning med 9,2%. Om man går tillbaka till 2012, då utdelningspolicy höjdes från 50% av vinsten till 75%, har den årliga utveckling varit 7% per år, vilket är helt okej.

Året som gått

Swedbanks rapport för Q3 var stark, så det var höga siffror som fjärde kvartalet hade att leva upp till. Räntenetto kom in på ungefär samma nivå som förra kvartalet, men för helåret var det 3% högre jämfört med föregående år.

När det gäller provisionsnettot, hade det nog kommit in högre även i det sista kvartalet. Men på grund av att börsen gick ned cirka 8-10% under det sista kvartalet, blev det 5% lägre. Helårsvis ökade provisionsnettot med 5% jämfört med föregående år, pådrivet av en ökad börs fram till slutet av september.

Kostnaderna ökad mellan tredje och fjärde, på grund av en ökad aktivitet. I rapporten hänvisar man endast till marknadsföring och resor samt lokalkostnader för ombyggnader. Här hade jag velat ha mer information om vad syftet med resorna och marknadföringen ska leda till.

Totalt sett är kostnadsutvecklingen i linje med plan och mellan åren har kostnaderna också minskat, vilket jag gillar. Målet för 2018 var under 16,8 miljarder kronor för kostnaderna och det klarade man i princip.

Dock ökade kundförlusterna med nästan 300 miljoner mellan kvartalen och det berodde enligt rapporten på två större engagemang mot kunder inom retail. Personligen kan jag känna lite oro över att två exponeringar leder till 300 miljoner i kundförluster. Men sett till helår, har kundförlusterna minska med över 50%. Dock är detta en post att helt klart följa noggrannt.





















Nedan belyser jag de delar som jag tycker är viktigt att hålla koll på i banken och som jag som
aktieägare fokuserar särskilt på.

Räntenetto 

Swedbanks största marknad är Sverige och där har man en marknadsandel mot privatkunder på 24%, oförändrat mot föregående år. Av bankens totala utlåningsvolym till allmänheten på 1 578 miljarder kronor utgör utlåning till svenska bankkunder 799 miljarder kronor, lite mer än hälften av lånestocken. Och den utlåning som banken har mot Baltikum uppgår till 78 miljarder kronor, så det är en klart mindre del även om man är en av de större bankerna just på en marknaden.

Det är räntenetto som ska vara bankens kassako och stora intjäningsmotor. Det är därför viktigt att denna post fortsätter att stiga och banken är duktig på att kompensera för Riksbankens höjningar av reporäntan. 

Nedan bild är bankers genomsnittliga bolånemarginal jämfört med Riksbankens reporänta. Statistiken för kvartal 4 har ännu ej kommit, men då riksbanken höjt 0,25%-enheter och Swedbanks 3-månaders listränta är 2,25% ligger ned nära till hands att tro att deras marginal kan ha ökat ytterligare.

Källa: Finansinspektionen

Därför är det lite oroande när räntenetto i princip är oförändrat mellan kvartal 3 och 4. Anledningen är enligt banken en minskad utlåning till företagssidan, men jag tror även att en oro för att Sverige är på väg mot en minskning i ekonomin, vilket bankens prognoser säger, i kombination med Finansinspektionen hårdare lånekrav är en större förklaring till inbromsningen. 

Jämför man helåret har dock räntenetto ökat och om inte resultionsavgiften (den avgift som en bank måste betala till resulotionsreserven, som är en reserv ifall en bank skulle behöva ha hjälp från staten) ökat, skulle räntenettot varit nästan 0,5 miljarder högre.

Provisionsnetto

Provisionsnettot är det banken tjänar på sin kapitalförvaltning samt betalningsförmedling och kort, minskade det sista kvartalet jämfört med tredje. Detta tycker jag inte är så mycket att oroa sig över. 

Anledningen till minskningen är dels att börsen blev "sur" från oktober till december och gick ned rejält samt det netto som banken tjänar på betalningsförmedling och kort visade på mycket höga siffror efter semestermånaderna. 

Att minskningen inte blev större på grund av att börsen gick ned tor jag är mycket tack vare att nettot från betalningsförmedlingar och kort ökade under det sista kvartalet, mycket är säkert från Black Friday och julhandeln (som slog rekord i år igen).  

Kreditförluster

Här har banken de senaste kvartal nästan visat löjligt låga nivåer, så jag blev verkligen förvånad när kreditförlusterna ökade från 117 miljoner till 412 miljoner under ett kvartal. Enligt en intervju senare med VD Bonnesson var det främst två större kundengagemang inom retail, som stod bakom den ökade reserveringen. 

Även om det är drivet av implementationen av IFRS 9, där lån i steg 3 ska reserveras med hela lånets livslängd, så är detta givetvis en post att hålla koll på i varje kvartalsrapport. Den stora risken är att vid en inbromsning i ekonomin kan denna post komma att öka snabbt. Nu ligger bankens kreditförlustnivå på 0,1% för fjärde kvartalet, så den är ännu låg. SEB som kom med rapport idag har dock en lägre nivå på 0,08%!

Kostnadseffektivitet

Swedbanks stora paradgren har varit att den är väldigt kostnadseffektiv, vilket mäts i K/I-talet. K/I-talet är relationen mellan kostnader och intäkter. Återigen kommer banken in med ett K/I-tal under 0,4, vilket jag tycker är imponerade. SEB har som jämförelse 0,48. I bilden nedan ser man utvecklingen under de senaste 13 åren.

Slutsatser

Om jag summerar rapporten för fjärde kvartalet var det en ganska okej rapport och det är glädjande med en höjning av utdelningen på 1,20 kr. Det ökade mina intäkter med 1 800 kr före skatter.

Men några saker, som utvecklingen av räntenettot och kreditförlusterna oroar mig lite. Om trenden av ett avtagande räntenetto i kombination med ökade kreditförluster fortsätter under 2019, kommer det att leda till en minskad vinst, som i förlängningen kommer att leda till en lägre utdelning.

Som vi såg under 2015 och 2017 minskade utdelningen jämfört med året innan just på grund av att vinsten minskade.

Avslutningsvis, Swedbank mitt tredje största innehav och den utdelningen som jag får från banken täcker med god marginal den totala ränta som jag betalar på min andel av det bolån min sambo och jag har. Det känns verkligen skönt att banken betalar min ränta!


Har du själv bankaktier i din aktieportfölj? Vilken är din favoritbank? Kommentera gärna i bloggen, din åsikt är viktig.

Kniper Sandvik förstaplatsen från Atlas Copco

Precis som Sandviks rapport, som kom förra veckan, visade Altas Copco i sin rapport att 2018 blev ett rekordår. Jag har därför gjort en jämförelse mellan bolagens rapporter för att försöka se vilket bolag som är vinnaren. Nedan följer en kortare genomgång av de viktigaste områdena i rapporterna

Orderintaget (mkr)

• Sandvik 102 440
• Atlas Copco 97 132

Båda bolagen visade på en ökning i sitt orderintag, där Sandvik ökade med 7,3% och med en book-to-bill på 102%. Atlas Copcos orderintag ökade med 8% med en book-to-bill 102%. Rätt så jämnt här, men med en liten fördel för Atlas Copco.

Intäkter (mkr)

• Sandvik 100 072
• Atlas Copco 95 363

Sandviks intäkter visade på en organisk tillväxt om 9%, medan intäkterna i Atlas Copco nådde upp till en organiskt tillväxt om 8%. Återigen hyfsat jämnt, men denna gång med fördel för Sandvik och värt att notera är att Sandvik bröt igenom 100 miljardersvallen på intäktssidan för året.

Rörelsemarginal

• Sandvik 18,6%
• Atlas Copco 22,2%

Här visar Atlas Copco att man är klart det lönsammaste bolaget . Vad som är fascinerande är att bolaget har lyckats ha en hög rörelsemarginal runt 18-22% under många år, medan Sandviks rörelsemarginal legat runt 10-13%. Det är först de två senaste åren som Sandviks rörelsemarginal varit 18-19%.

Atlas Copco är en klar vinnare här!

Operativt kassaflöde (mkr)

• Sandvik 15 353 
• Atlas Copco 16 814

Bolagen genererar i princip ett liknande operativt kassaflöde, vilket inte är så konstigt då de verkar i liknande branscher. Dock så är Atlas Copcos operativa kassaflöde ca 1,5 miljarder kronor högre, vilket gör att de tar hem denna gren.

Skuldsättning (ggr)

• Sandvik 0,66
• Atlas Copco 0,27

Atlas Copco har en klart lägre net debt/EBITDA även om Sandviks knappast får anses vara hög. Vad gäller skuldsättningsgraden är den 1,3 för Atlas Copco och 1,0 för Sandvik. Oavgjort i denna gren och här är två bolag som båda har starka och fina balansräkningar.

Avkastning på eget kapital

• Sandvik 24,3%
• Atlas Copco 34%

Här har vi en klar stjärna i klassen bland verkstadsbolagen i Atlas Copco. Om man tittar på snittet över 10 år, visar Börsdaga att Atlas Copcos snittavkastning på eget kapital är 31% och Sandviks är 15%.

Atlas Copco är en klar vinnare här!

Utdelning

• Sandvik 4,25 kr
• Atlas Copco 6,30 kr

Atlas Copco har höjde sin utdelning med 21% medan höjning i Sandvik blev 15%. Båda bolagen ger helt klart en mer än väl godkänd höjning och som utdelningsinvesterare är det denna typ av höjningar som man önskar sig.

Vad gäller direktavkastningen är det på 2,9 % för båda bolagen, men Sandviks utdelningsandel ligger lite lägre på 42% mot Atlas Copcos på 47%. Båda bolagen har helt klart goda marginaler för att fortsätta att kunna höja sina utdelningar.

Framtiden

Bolagen har som sagt haft ett starkt 2018 båda två och pratar i superlativ om att 2018 var ett rekordår. Dock flaggar båda för en svagare utsikter inom fordonsindustrin och Kina, men att början av 2019 fortsätter som 2018 slutade.

Baserat på respektive VDs uttalande är det som investerare svårt att veta riktigt hur marknaden egentligen kommer att gå utan man får helt enkelt fokusera på vad VD säger i rapporten för kvartal 1 2019 tror jag.

Slutsats

Båda bolagen är väldigt jämna och det är två mycket fina svenska verkstadsbolag, som passar i en långsiktig aktieportfölj, men det som avgör är nog ändå Atlas Copcos  höga marginaler, som de lyckats upprätthålla år efter år, där avkastning på eget kapital och rörelsemarginal sticker ut.

För tillfälligt äger jag bara Atlas Copco indirekt via Investor och Xact Högutdelande, men jag har tidigare under 2018 haft en position i bolaget direkt. Jag skulle kunna tänka mig att återigen äga Atlas Copco, så slutsatsen är att Atlas Copco i min bok behåller första platsen ett tag till.

Vilket bolag föredrar du? Kommentera gärna då din åsikt är viktig och intressant.

Är Castellum ett framtida luftslott?

I onsdags kom Castellum med sin årsrapport. Som väntat höjde de utdelningen för 21:a året i rad. Ytterligare fyra år till så blir Castellum en utdelningsaristokrat, vilket innebär att bolaget har höjt sin utdelning i minst 25 år i rad. För den som vill läsa mer om vad jag tyckte om den rapporten, kan klicka på länken Castellum överraskar alla.

Hur läser man en resultaträkning i ett fastighetsbolag

Ett fastighetsbolags resultaträkning ser lite annorlunda ut jämfört med ett tradionellt företag. För att göra det enkelt kan man likställa förvaltningsresultat med rörelseresultat och innan årets vinst har vi i ett traditionellt företag ett finansnetto och skatt. Fast i ett fastighetsbolag består finansnettot istället av värdeförändringar på fastigheter och derivat.

En diskussion har blossat upp

Men detta inlägg ska handla om den diskussion som blossat upp på #finanstwitter där Joachim Landström i ett inlägg varnar för att Castellums vinst i år är till stor del en ren pappersvinst. Jag har  förståelse för hur han ser på saken. Det som Joachim gör gällande är att årets resultat för Castellum mest är en pyrrhusvinst och att den till större del inte består av kassaflöde utan mer av periodiseringar genom så kallade värdeförändringar av fastighetsbeståndet. Det är därför som den föreslagna utdelningen inte är något annat än en pappervinst och inte pengar som har realiserats genom rörelsen.

Analys av Castellums resultat för 2018

Detta gjorde mig nyfiken och jag bestämde mig för att analysera Castellums resultat närmare, inte bara för i år utan även se tillbaka till och med 2009. Under denna tid har vi haft en uppgående marknad för både börs och fastigheter.

Om man tar Castellums vinst för 2018, uppgår den till 7 453 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet bidrar med 2 952 miljoner, vilket är 39,6%. Med andra ord är Castellums kassaflödesgenererande resultat klart mindre än hälften.

Frågan är då vad de resterande cirka 60% av årets vinst kommer ifrån? Svar på frågan är att den delen består i princip endast av en värdeförändringar i fastighetsbeståndet, ett orealiserat resultat då de har kvar fastigheterna.

Om man tittar tio år bakåt i tiden kan vi se i bilden nedan att mellan 2011-2014 kom större delen av årets resultat från förvaltningsresultat. Men från 2015 och fram till idag, består mer än hälften av Castellums vinst av att man har värderat upp fastighetsbeståndet. I en uppåtgående fastighetsmarknad med stigande fastighetspriser är det inget konstigt utan en naturlig föjld. Senare i inlägget ska jag belysa vad som kan bli effekten om värdet minskar.

Nästa bild visar hur resultat per år mer eller mindre exploderade från 2014, där det gått från under 2 miljarder kronor till 7,5 miljarder kronor, mycket tack vare en positiv omvärdering av fastigheterna.

Hur värderar Castellum sina fastigheter?

För att kunna analysera värdeförändringen djupare och hur den har utvecklats behöver man förstå hur Castellum värderar sina fastigheter. På sidan 11 i årets bokslutskommuniké skriver bolaget att de fastställer fastighetsvärdet genom:

" Interna värderingar där klassificering sker, liksom föregående år, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip"

För att säkerställa den interna värderingen gör bolaget en extern värdering av ett antal fastigheter, ofta de största fastigheterna men även med åtanke på att få ett bra urval baserat på geografi och typ. Historiskt sett har detta urval legat mellan 50-57% av det totala fastighetsbeståndet.

Baserat på det kommer bolaget fram till en genomsnittlig värderingsyield, som används för att räkna fram ett värde på det totala fastighetsbeståndet. Nedan ser vi hur denna värderingsyield har utvecklats, från 7,3% år 2009 till 5,3% i år, drivet av minskade räntor som i sin tur drivit upp priset på fastigheter.

En iakttagelse är att värderingsyielden i år har minskats från 5,5% till 5,3% jämfört med förra året. Detta trots att fastighetspriserna på den svenska marknaden har minskat under 2018 samt att räntan har höjts. Även om man fortfarande har kunnat hyra ut till höga kvadratmeterspriser hade jag nog förväntat mig en oförändrad värderingsyield.

Om värderingsyielden istället hade ökat till 6%, vilken den var för cirka 3,5 år sedan, innan fastighetspriserna verkligen drog iväg, hade Castellums fastighetsvärde minskat rejält. Om vi utgår från det normaliserade driftöverskott, som för 2018 var 4 437 miljoner, skulle värderingen av  fastighetsbestånd blivit 73 950 miljoner kronor. Till det ska sedan läggas till byggrätter för 672 miljoner kronor.

Detta visar tydligt på vilka det blir av en förändringen av värderingsyielden. Resultatet av denna förändring tas över resultaträkningen och om detta hade varit aktuellt i år, skulle Castellum visat ett negativt resultat på sista raden.

Hur generös är den interna värderingsmodellen?

I årets värdering gav den externa värderingen ett värde som var 2,7% lägre än om Castellums interna värderingsmodell hade använts. Med Castellums modell hade det värdet blivit 49 677 miljoner kronor mot 48 345 miljoner kronor. Som underlag för den externa värderingen hade man använt motsvarande 56% av fastigheterna.

Om vi applicerar samma tänk på de övriga 44% av fastigheterna, skulle det innebära att värderingen på hela fastighetsbeståndet vid en extern värdering skulle ha blivit 86 330 miljoner kronor mot redovisat värde på 89 168 miljoner kronor.

Bilden nedan är från not 8 i bokslutskommunikén och jag har lagt till en ny kolumn som visar hur det skulle sett om bolaget hade använt en extern värdering för hela sitt fastighetsbestånd.

Skillnaden mellan modellerna är en minskad värdeförändring på 2 838 miljoner kronor, något som hade gett ett resultat för året på 4 573 miljoner kronor istället för det nu redovisade resultatet på 7 453 miljoner kronor.

Slutsatser

Jag är själv ingen direkt supporter av dessa orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen, särskilt inte när det består av mer än hälften av årets resultat. Men om man investerar i fastigheter är detta något som man måste förhålla sig till.

Den föreslagen utdelning som styrelsen lagt fram till årets bolagstämma uppgår till 1 666,5 miljoner kronor totalt sett, vilket gott och väl täcks av det totala förvaltningsresultatet. Så långt allt väl. Men som analysen visar på, är Castellum väldigt känsligt för en ändring i värderingsyielden. En ökning i värderingsyielden skulle snabbt leda fram till ett minskat värde på fastighetsbeståndet, som i sin tur påverkar resultatet. Det behövs inte mycket för att årets resultat ska bli negativt.

Därför, när jag investerar i fastigheter, tittar jag alltid väldigt mycket på bolagets värderingsmodell  och analyserar hur känsliga de är för en förändring i värderingen fastighetsbeståndet och vilken effekt det får.

Castellum skriver i sin rapport att en minskning av fastighernas värde med 20% skulle motsvara 17 834 miljoner kronor och öka belåningsgraden till 56%. Med tanke på att det egna kapitalet i moderbolaget uppgår till 17 818 miljoner kronor per 31 december 2018, skulle det innebära att hela det egna kapitalet i moderbolaget blir förbrukat. Då får man lite perspektiv på hur en större förändring kan slå.

Nu säger jag inte att Castellum inte är ett bolag att investera i, men det gäller att vara medveten om riskerna och som alltid, förstå vad det är man investerar i.

Kommentera gärna inlägget. Dina åsikter och tankar är viktiga och intressanta.

Investor levererar enligt plan

Klockan 08:15, som ett schweiziskt urverk, kom Investors årsrapport och bolaget levererar enligt plan. Utdelningen höjdes med ytterligare 1 krona till 13 kronor, fördelat på 9 kronor i maj och 4 kronor i november. Sedan 2009 har nu Investor höjt sin utdelning med 1 krona per år.

Sista kvartalet blev tufft

Marknaden föll som bekant under det sista kvartalet 2018, vilket gjorde att utvecklingen av substansvärdet föll med hela 15% för de noterade kärninnehav. Däremot bidrog Patricia industries och EQT positivt till substansvärdet med 3%.

Fördelen med nedgången i marknaden var att Investor passade på att köpa fler aktier i Electrolux samt delta i nyemission i SAAB. Jag gillar när de utnyttjar en sättning i marknaden för att stärka sina innehav. Det är i linje med hur min egen investeringsstragi är. Köp när det är billigt!

Substansvärdet minskade under 2018

Den totala nedgången av substansvärdet det sista kvartalet landade på -12%. Per aktie motsvarar det ett justerat (marknadsvärde) värde om 486 kr/aktie och ett rapporterat värde om 428 kr/aktie. Baserat på aktiekursen den 31:a december är det en substansrabatt på 22,5% respektive 12%. Idag är den justerade substansrabatten 20% tack vare att aktiekursen för B-aktien är strax under 400 kronor.

Källa: Genonsnittlig årlig utveckling från Investor årsrapport 2018

Jämför man hur det såg ut för ett år sedan, var justerat (marknadsvärde) värde om 503 kr/aktie och ett rapporterat värde om 440 kr/aktie. Tack vare återlagd utdelning har ändå Investor lyckats ge en positiv avkastning mellan 2017 och 2018. Och tittar vi på den genomsnittliga årliga utvecklingen under 20 år, är totalavkastningen 11% i snitt. Det kallar jag för kvalite.

Vad händer med EQT

Det jag saknade i rapporten var information om vad som kommer att hända med EQT. Det är spekulationer på att detta bolag antingen ska börsnoteras. Tyvärr får man inte veta något mer om dessa planer, men förhoppningsvis kommer det att klarna under 2019. En notering av EQT skulle ta fram ordentliga övervärden för Investor, så det skulle vara bra för oss aktieägare.

Slutsats

Jag avslutar med ett citat från VD Johan Forsells om vad Investor är, nämligen

“Vi skapar värde för människor och samhället i stort genom att bygga starka och hållbara företag”

Det är sådana bolag som jag vill ha i min aktieportfölj!

Castellum överraskar alla

Idag kom Castellum med sin årsrapport för 2018 och som väntat har det varit en hel del spekulationer om hur stor deras utdelning skulle bli. Att de inte skulle höja utdelningen är det nog väldigt få som tror, istället har frågan varit hur stor deras höjning för 21:a året i rad skulle bli.

Utdelningshöjningen överraskar alla

Marknaden hade förväntat sig en utdelningshöjning på i snitt 5,69 kr/aktie. Själv trodde jag mellan 5,70-5,80 kr/aktie. Men baserat på det starka 2018 lägger styrelsen nu fram ett förslag om en utdelning på hela 6,10 kr/aktie uppdelat på två tillfällen om 3,05 kr/aktie. Med andra ord var det nog många som blev tagna på sängen. Nu har jag läst en del aktiebloggare som trodde på en utdelning på 6 kr. All cred till dem för att vara så nära i sina estimat.

Om vi tittar på utvecklingen från 1997 till den föreslagna utdelningen för 2018 är det en genomsnittligt utdelningshöjning på hela 12% per år. Castellum är verkligen en utdelninginvesterares dröm.

Nu är det bara 4 år till av utdelningshöjningar innan bolaget blir en så kallad Dividend Aristocrat. Dividend aristocrat är ett amerikansk uttryck och tar sikte på bolag som har höjt sin utdelning i minst 25 år i rad.

2018 blev ett toppenår 

Castellum avslutade året med ett mycket starkt fjärde kvartal. För året uppgick de totala intäkterna till 5 577 miljarder kronor. Det viktiga driftöverksottet och förvaltningsresultat uppgick till 3 945 respektive 2 952 miljarder kronor. Marknaden för fastigheter har sedan 2009 varit stark och ser vi till förvaltningsresultatet per aktie är det uppåt varje år sedan dess.

Källa: Castellums årsrapport 2018

Bolaget har under 2018 fortsatt att sälja av fastigheter i områden som man tycker sig ha blivit för stora sett till strategin och man har ökat andelen logistikfastigheter. Med den stora tillväxten inom e-handel har man tagit ett strategiskt beslut att växa mer inom det området.

Fortfarande är det kontorsfastigheterna som står för den största delen av bolaget och med tanke på den starka utvecklingen inom fastigheter, särskilt i Stockholm, har hyrorna också kunnat höjas i takt.

Castellums huvudmarknad är fortfarande Sverige, även om man har en viss närvaro i Danmark och Finland. I Sverige är Castellum uppdelat i regionerna Väst (Göteborg med omnejd), Mitt och Stockholm. Hyfsat lika stora regioner, vilket så klart ger en bra riskspridning.

När det gäller typ av fastigheter är det fortfarande kontor som nästan står för hälften av fastighetsbeståndet. Personligen gillar jag att de har nästan en fjärdedel samhällsfastigheter, eftersom den kategorin av hyresgäster ofta sitter på väldigt långa kontrakt och är kreditvärdiga. Det är knappast som så att en statlig myndighet inte betalar sin hyra.

Källa: Castellums årsrapport 2018

Belåningen är på väg ned

En viktig sak att hålla koll på är hur belåningen ser ut och vilken genomsnittränta betalar bolaget. Glädjande i rapporten är att Castellums belåningsgrad fortsätter ned och är nu nere på 45%. Med tanke på att Riksbanken höjde reporäntan och tidningarna skriker om fastighetsbubblor, känns det bra att bolaget jobbar aktivt med att sänka in belåningsgrad.

Även när det gäller genomsnittsräntan på lånestocken har den också minskat och är nu nere på i snitt 2%.

Tecken på en svagare marknad framöver

I en intervju tar VD Henrik Saxborn upp att det finns vissa tecken på en trögare hyresmarknad även om en del hyresavtal för kontorsfastigheter löper ut under året och kommer att omförhandlas till höga nivåer. På fastighetsmarknaden ser Henrik en risk på för att transaktionsvolymerna kan komma att avta.

Morgan Stanley är inne lite på samma spår och kommenterar att jämförbara hyror var upp 5 procent från 3% 2017 och runt 1% för några år sedan, något som inte är direkt vanligt för Castellum. Vid en snabb blick sätter investmentbanken undervikt på aktien. 

Slutsats

Nu bryr jag mig inte om vad diverse analytiker tycker annat än att jag läser det som det skriver för att få en uppfattning vad marknaden tänker. Det är viktigt att alltid göra sin egen analys. Summa summarum tycker jag att Castellums rapport är väldigt bra och det bådar gott för de andra fastighetsbolagens kommande rapporter. Att sedan utdelningen höjs med hela 15% är som grädde på moset. Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) är 176 kr/aktie, vilket gör att man i dagsläget fortfarande kan handla Castellum till en liten substansrabatt.

Jag äger själv inte Castellum, men aktien finns i barnens portföljer. Med tanke på att fastighetsmarknaden gått upp i många år gör att vi kan stå på höjden av den. Därför kommer jag att vänta med att fylla på med mer Castellum i barnens portföljer. Iställer kommer jag att först se hur aktien utvecklas. Det kan finnas risk att Castellum rekylerar  ned. Aktien är inte ens upp 1% idag på rapporten. Troligen blir det att köpa nya aktier för utdelningen, men inte så fort den kommer om några månader.

Har ni Castellum i aktieportföljen? Vad tycker ni om rapporten idag och köper ni mer i Castellum nu? Kommentera gärna i bloggen då din åsikt är viktig och intressant.