2021 slutade starkt för Investor

 

Investor kom med sin bokslutsrapport imorse och det är nog den bokslutsrapport som de flesta väntat på om man ser till antalet aktieägare. Man har idag nämligen nästan 500 000 aktieägare, till viss del drivet av den aktiesplit som gjordes i somras. Där en aktie delades i fyra och på så sätt blev det billigare att köpa in sig i Investor. 

Utveckling för året

Precis som 2021 var starkt för Stockholmsbörsen, var det ett ännu starkare år för Investor. Det justerade substansvärdet ökade med 40% och om man återlägger mottagna utdelningar ökade det justerade substansvärdet med 50%!

Om man ser på utvecklingen för Investors B-aktie, ökade den 52% under 2021. Med återlagd utdelning hamnade totalavkastningen på 55%, att jämföra med SIXRX som ökade med 39,3%.

Det ger en årlig avkastning på 10 år om i snitt 25,3% och sett till 20 år hamnar snittet på 14,6%. Klart över vad börsen som helhet har lyckats att prestera under samma tidsperioder. Och allt detta får man för en förvaltningskostnad på 0,07%. Ibland är det enklaste det svåraste som man brukar säga.

Det som har varit bidragande till 2021 års starka utveckling har främst varit de noterade innehaven men även innehavet i EQT med dess olika fonder har bidragit starkt. 

Inom Patricia Industries har det dock inte gått lika bra i år, som förra året. Väldigt mycket beroende på Mölnlycke, vars intäkter verkligen gynnades av covid-19 mot slutet av 2020. I år har dock förseningar och leveransproblem jobbat åt andra hållet och bidraget från Patricia är landade på cirka 3% till värdeökningen. 

Man har förberett Investor för sämre tider och nettoskuldsättninggraden är nu nere på låga 1,9%. Till det ska man i bakhuvudet att den genomsnittliga löptiden på skulderna är 10,8 år! Får vi ett större fall på marknaden är det låga odds på att Investor kommer att utnyttja situation och öka upp skuldsättningen för att komma över bolag till låga värderingar. 

En viktig händelse är också vad den föreslagna utdelningen blir. I år föreslås en utdelning på 4 kr, med 3 kronor i maj och 1 krona i november. Det är en 14,3%-ig höjning mot året innan. 

På konferenssamtalet idag blev det många frågor från analytikerna kring utdelningen och dess framtida höjningar. Personligen tycker jag att det hade varit mer intressant om ställt frågor kring framtida tillväxt, värderingar med mera. 

Investeringar under året

När det gäller de noterade innehaven har man under året investerat ytterligare 1 miljard kronor i Ericsson. Bland de onoterade innehaven har man investerat 6,2 miljarder i de olika bolagen inom Patricia Industries. 

Största investeringen gjordes i Atlas Antibodies på 2 miljarder. Det blir ett separat dotterbolag inom Patricia och är en global utvecklare av avancerade reagenser för biomedicinsk forskning. Reagenser är ämnen som är avsedda för att påvisa eller bestämma andra ämnen med kemisk eller mikroskopisk teknik. Används som sagt vid analyser av olika slag. 

Övriga 4,2 miljarder investerades i Advanced Instruments, Sarnova och BraunAbility, för deras nya förvärv samt tilläggsinvesteringar.

För att förtydliga Investors struktur och inriktning avyttrades Grand Group till FAM AB, som kontrolleras av familjen Wallenberg. 

Däremot har det hänt en hel del i EQT och dess olika fonder. EQT har bland annat förvärvat Exeter Property Group som stärker upp deras fastighetsfond EQT Exeter samt förvärvat Life Sciences Partners för att öka fokuset på investeringar inom Life Science. 

Man har också ökat på och byggt fonder kring infrastruktur, troligen drivet av satsningar som ska göras efter klimatmötet (COP26) och Bidens utlovade satsningar på infrastruktur i USA. 

SOBI?

Innehavet i Sobi (3% av substansvärdet) har länge varit lite av ett sorgebarn för Investor tycker jag. På ett sätt är det lite konstigt, med tanke på att de har en omsättning runt 15-16 miljarder och en vinst på runt 3,5 miljarder. Dock har det alltid varit påverkat av att större konkurrenter, som Roche, gått bättre i USA och där marknaden har trott mer på konkurrenternas läkemedel. 

Men så kom då ett bud på Sobi, där köparna bjöd 235 kronor per aktie. Vid tillfället, i början av september, handlades Sobi omkring 190 kronor. Investor ställde sig positiva till budet, men i december föll budet och idag handlas aktien åter runt 180-190 kronor. 

Från Investors håll har man gått ut med att man nu har fullt fokus på långsiktigt värdeskapande. Risken är väl att bolaget återigen på sikt går tillbaka till att vara ett sorgebarn. 

Värdering

Det som är intressant med Investor är att de innehåller både en noterad och onoterad del. Värderingen på den noterade delen, som motsvarar 66% av substansvärdet, är enkelt att ta fram i och med att de innehaven är listade på en börs. 

Men när det gäller den onoterade delen blir det genast svårare. Den motsvarar 19% från Patricia Industries och 4% från EQTs olika fonder. Värdering bygger på antagna marknadsvärden och här har man som investerare inte den bästa informationen. 

Däremot anger Investor i sin rapport vilka värderingsmultiplar som man använder för de olika dotterbolagen inom Patricia Industries. Tyvärr värderar man på EBITDA-nivå och helst skulle jag vilja veta hur det ser ut på EBIT-nivå (rörelseresultatet). 

Anledningen är för att jag tycker att man måste ta hänsyn till avskrivningar på anläggningstillgångarna. De behövs ju för att driva verksamheten. Plus, om den informationen fanns skulle man kunna jämföra direkt mot hur Latour värderar sina onoterade innehav. 

Latour är väldigt konservativa i sin värdering av den onoterade industrirörelsen och värderar den till en EV/EBIT-multipel om cirka 17. VD skriver till och med i den senaste rapporten att de kanske är väl konservativa och det förklarar en del av den stora substanspremie som Latour dras med.

I dagsläget handlas Investors B-aktie till en substansrabatt kring 13-14%. Ser man till värderingen av dotterbolagen exklusive Vectura, som är ett vårdbolag med större dolda värden i fastigheterna, verkar Investor använda en snitt EV/EBITDA-multipel på runt 17-18. 

Jämför man övergripande med Latours värderingar, då de också anger EBITDA för sina onoterade innehav, verkar de använda liknande multiplar. 

Så på det stora hela verkar Investor vara inte vara helt orimliga i sina antaganden. Dock så man ha i huvudet att vissa av de noterade innehaven, som Atlas Copco, Epiroc och EQT är historiskt rätt så högt värderade. Särskilt EQT som värderas till EV/EBITDA 40!

Men, historiskt sett så brukar det vara bra lägen att fylla på i Investor när den beräknade substansrabatten närmar sig 15% eller ännu lägre. 

Källa: Ibindex

Själv ligger jag och fiskar efter nya bra ingångar i aktien och fortsätter nedgångarna ytterligare på börsen kommer jag att fylla på med fler aktier i Investor. 

Avanzas rapporterar helåret 2021

 

Nu har den bästa tiden på året påbörjats för oss som är aktieintresserade. Det är nämligen nu som bokslutssäsongen kör igång. Idag kom Avanza med sin rapport för det fjärde kvartalet och helåret 2021. 

Man kan inte säga annat än att det var en bra rapport som bolaget kom med. Sett till helåret har 2021 varit ett väldigt starkt år för Avanza. 

• Rörelseintäkterna ökade med 41% till 3 304 MSEK
• Rörelsekostnaderna ökade med 13% till 864 MSEK
• Årets resultat ökade med 53% till 2 047 MSEK, vilket motsvarar en vinst per aktie på 13,19 kronor
• Rörelsemarginalen landade på 74% och vinstmarginalen på 62%, vilket gav en ROE på 50%
• Föreslagen utdelning om 9,20 kronor (70% av vinst per aktie), vilket är en rejäl höjning från 2020 års utdelning på 3,80 kronor. Dock ska man komma ihåg att FI hade begränsningar på hur mycket banker fick dela ut av 2020 års vinster under förra året på grund av covid-19.
• Antalet kunder ökade med 30% till 1 660 100
• Sparkapitalet ökade med 42% till 810 miljarder kronor
• Intäkt per sparkrona i landade på 0,47%
• Kostnad per sparkrona landade på 0,12%

Uppdaterade långsiktiga mål för 2025

Bolaget kom även med uppdaterade långsiktiga mål i rapporten och här fokuserar jag bara på målen kring hur man ska växa under det kommande åren.

Målen kring bolagets värdetillväxt är:

• Marknadsandel på 10% av den svenska sparmarknaden vid utgången av 2025
• Kostnad per sparkrona max 0,12% över tid
• ROE på minst 35%
• Utdelning på 70% av vinsten årligen efter hänsyn tagen till kapitalkraven

Idag har man en marknadsandel på 6,6% av den svenska sparmarknaden, vilket innebär att man siktar mot en årlig tillväxt i marknadsandel på nästan 11% per år. Att klara av målet för kostnad per sparkrona beror lite på om man ser större investeringar under de kommande 4 åren samt om man behöver anställa fler personer. 

På konferenssamtalet kom det frågor på om nuvarande IT-system nått sin maxkapacitet med tanke på de tekniska strul man haft under det fjärde kvartalet, särskilt när det varit hög aktivitet på marknaden. Enligt bolaget har man inte något kapacitetsproblem utan strulet berodde på att olika system hade problem med att prata med varandra. 

Med den takt som Avanza utvecklar nya funktioner lär driftstörningar fortsättningsvis rimligen dyka upp ibland. Därför är det heller inte orimligt att personalkostnader fortsätter öka då det låter som att man kommer att behöva en hel del IT-kunniga människor de närmaste åren. 

Slutligen, vad gäller ROE:n är man redan långt över målet då man stängde året på 50%. Men FI har indikerat högre kapitalkrav och bolaget flaggade för att man kommer att emittera primärkapitaltillskott under 2022 för att möta FI:s ökade krav och för att optimera kapitalstrukturen. 

Det verkar dock som att ROE-målet fortsatt kommer att kunna uppfyllas. Givet detta kan man också räkna med att fortsättningsvis kommer bolaget att kunna dela ut 70% av vinsten per aktie. 

Utsikter för 2022

Bolaget guidar endast för rörelsekostnaderna och dessa tror man  kommer att öka och landa runt 1 050 - 1 070 MSEK. På själva konferenssamtalet sa man också att kostnad per sparkrona ska max vara 0,12%.  

Om utgår från det, innebär det att man tror sig nå ett sparkapital på någonstans mellan 875-892 miljarder. Det är en tillväxt på mellan 8-10%. Jämför man med 5 års snittet för Avanza ligger ökningen på en årlig tillväxt runt 28,5%. Men man ska komma ihåg att sparkapitalet formligen exploderade 2019-2021 vilket bilden nedan visar. 

Det hänger givetvis ihop med att börserna under de sista tre åren haft en väldigt bra utveckling. Om man istället ser på den genomsnittliga tillväxten 2016-2018 är den ökningen i snitt nästan 14%. Så givet att Avanza håller taket i nyckeltalet för kostnad per sparkrona under 2022 indikerar det att man inte direkt förväntar sig någon större uppgång respektive inflöde av sparkapital. 2021 års ökning av sparkapitalet på 239 miljarder, stod nettoinflödet för 18 miljarder. Resten var värdetillväxt. Ser vi hur börsen har börjat känns det avlägset att man kommer att ha någon större värdetillväxt i sparkapitalet.

Tror man också på att man lyckas behålla intäkt per sparkrona i procent på 0,47 även detta år, lutar det åt rörelseintäkter på mellan 4,9 - 4,1 miljarder kronor. Det skulle vara en ökning av rörelseintäkterna med 24,5 - 26,8% under året.

Med en vinstmarginal på 62% även kommande år, landar man på ett resultat för 2022 på 2,55 - 2,6 miljarder kronor, vilket blir en vinst per aktie på 16,40 - 16,70 kronor. Det skulle då kunna leda till en potentiell utdelning på 11,50 - 11,70. 

Är dessa antagandena för 2022 rimliga?

Dagens Industri (DI) skriver idag att de tror att både intäkter och kunder ökar med 10%. Intäkterna för 2022 skulle då uppgå till 3 634 MSEK, något som enligt deras beräkningar skulle ge en vinst per aktie på cirka 14 kronor. 

Problemet är att de inte verkar ha tagit höjd för att rörelsekostnader kommer i snitt att landa på 1 060 MSEK. Drar man sedan ifrån bolagsskatten på cirka 20% och antar att kreditförlusterna fortsatt är noll kronor hamnar man på ett resultat för året på 2 049 MSEK, vilket i princip är oförändrat mot 2021. 

Men skillnaden är att intäkt per sparkrona i % skulle rasa ned till runt 0,22, givet att sparkapitalet växer till 875 - 892 miljarder kronor. Det känns inte rimligt tycker jag i alla fall.

Förklaring verkar vara att DI utgått från rörelsekostnaderna för 2021. Använder man sig av den siffran landar man på en vinst per aktie på cirka 14 kronor.

Innan rapporten kom även analytikerkåren med sin tro och där trodde man att vinsten kommer att minska till 10,60 kronor. Här tror jag helt klart att vi kommer att få se uppdaterade rekommendationer de kommande dagarna. 

Vad tror jag själv?

Om vi istället utgår från rörelseintäkterna jag räknade fram baklänges under "Utsikter för 2022", tror jag inte att Avanza kommer att kunna behålla en intäkt per sparkrona i % på 0,47. 

Helt enkelt för att 2020 och 2021 har varit lite av några exceptionella år. Ser vi i bilden nedan har nyckeltalet legat runt 0,34 - 0,44. 

Nu tror jag inte att man faller ned till nivåer runt 0,35. Anledningen är att man har byggt en stor kundbas och har ett stor sparkapital placerat i olika sparprodukter och fonder, vilket kommer att kunna skala verksamheten. Troligen hamnar vi nog någonstans mellan 0,40 - 0,45.

Det skulle innebära rörelseintäkter runt 4,0 - 3,5 miljarder och ett snitt på rörelsekostnader på -1 060 MSEK. Efter avdrag för skatt hamnar  årets resultat runt 1,94 - 2,35 miljarder eller 12,50 - 15,10 kronor per aktie.  

Med dagens kurs runt strax 300 kronor ger det ett P/E på 20-24, vilket är lägre än 3-10 års snittet som legat runt 29-30. Idag äger jag inga aktier i Avanza direkt utan endast indirekt via innehavet i Creades. Men det klart, det väcker ju ens intresse om man kan komma över aktier i Avanza till ett P/E ner mot 20 eller lägre. Blir det en sättning på börsen, är det mycket möjligt att bolaget letar sig in i portföljen under året. 

Slutligen vill jag också tillägga att detta är inte på något sätt någon rekommendation och inlägget bygger på ett antal antaganden som är rena gissningar. Det är därför viktigt att man själv göra sin egen analys innan man eventuellt investerar. 

Inlägget beskriver bara mina tankar kring vart Avanza kan hamna när böcker för 2022 stängs och det ska bli kul att följa upp detta om ett år för att se hur nära man kom i sina gissningar.

Ny häftig funktion hos Avanza

Reklam: Inlägget innehåller reklamlänk till Avanza. 

Idag släppte Avanza en ny och häftig funktion på sin hemsida. Numera kan man även se en akties utveckling inklusive återinvesterad utdelning direkt på deras hemsida. Den stora fördelen är att man själv inte behöver räkna på det eller leta runt på bolagens IR-sidor under aktiens totalavkastning. 

Som de flesta sparare vet är ränta-på-ränta det åttonde underverket. Det är därför intressant att se utvecklingen i en aktie om man återinvesterar alla utdelning i samma aktie. Hittills fungerar denna funktion endast från 2014-01-01 och framåt. Men efter fråga till Avanza om längre bak i tiden, gärna 10-20 år, fick jag svaret på Twitter att allteftersom kommer längre tidsperioder att adderas. Men upp till 20 år kan vara svårt att få till. 

Oavsett, om man kan gå minst 10 år tillbaka i tiden som nästa steg, vore det toppen. 

Hur kommer man då åt funktionen?

1. För att komma åt funktionen, måste man först vara i inloggat läge.
2. Därefter skriver man in den aktie som man är intresserad av i sökfunktionen. 
3. Efter grafen för vald aktie kommit upp, klickar man på knappen "Jämför"
4. Då får man upp en tabell där man kan ange vad man vill jämföra med. Som första alternativ kan man välja samma aktie men med tillägget återinvesterad.
5. När man valt det alternativet, kommer det upp ytterligare en linje (orangegul) i aktiegrafen, som visar utvecklingen inklusive återinvesterad utdelning.

I bilden nedan kan man se hur det ser ut för Investors B-aktie. 

Om man exempelvis köpt Investor B den 1 januari 2014 och behållit den tills idag samt återinvesterad all utdelning under tiden i samma aktie, hade man fått en avkastning på 370% jämfört med aktien som stigit med 299%. 

Själv tycker jag som sagt att detta är en kanonfunktion och jag ser fram emot när Avanza fortsätter utvecklingen av funktionen och lägger till längre tidsperioder. Eftersom jag även har en depå hos Nordnet, så hoppas jag att även de kommer att komma med liknande funktion.

Bokrecesion: 111 tankar om aktier

För cirka två år sedan kom författaren Ludvig Rosenstam Åhman ut med sin bok 101 tankar om aktier. Det är en bok om hur man som investerare kan fatta bättre beslut, vilket i slutändan kan leda till en högre avkastning, för att inte säga en bättre natts sömn. 

För några år sedan var det inte lika vanligt med böcker som tog upp ämnet "behaviorual investing", det vill säga hur vårt beteende påverkar sättet vi investerar på. De som fanns var mer svårlästa och oftast på engelska. När det gäller läran om hur ens beteende påverkar mig, föredrar jag lättlästa texter, ju lättare desto bättre. Anledningen är att budskapet fastnar helt enkelt bättre. 

Fördelen med Ludvigs bok var att den var uppdelad i 101 små kapitel, där varje kapital behandlade en tanke, och tankarna var sedan samlade i ett antal områden som alla berörde investeringar. Det gjorde att du som läsare kunde välja att hoppa mellan tankarna och sedan få tid att reflektera över det som du läst. För dig som är intresserad av att läsa min recension av hans första bok, finns det inlägget här: Bokrecension - 101 tankar om aktier.

Nytt i den nya boken

I den nya upplagan av boken, har Ludvig lagt till ytterligare 10 tankar kring aktier, för att göra guiden kring bättre investeringsbeslut mer utförlig. Boken kom ut alldeles nyligen och precis som med första upplagan är det några tankar som jag fastnade extra mycket för. 

Efter coronakraschen i mars 2020 har börsen gått upp fantastiskt mycket. Det är som när man sätter sig i en bergochdalbana och åker upp för den första backen. Tankar kring hur högt upp ska vi och när kommer nedförsbacken snurrar i ens huvud. 

Precis som författaren skriver, så är ofta investerarens största fiende och problem, investeraren själv. Det är otroligt svårt att sitta still på händerna och lita på sin strategi när saker och ting händer omkring en. 

Man vill agerar på impulser och köpa eller sälja värdepapper. Då känns det som att man har utfört något och kortsiktigt känns det bra. Man tror ofta att man måste agera för att uppnå något. Men det man glömmer är, att välja att inte agera, är också att agera hur konstigt det än låter. 

Jag kan bara gå till mig själv, där min aktiva privata portfölj presterat sämre än exempelvis mitt sparande inom mitt PPM. Skillnaden är att jag varit väldigt mycket mer passiv med min PPM, något som belönar sig i längden.

I den nya upplagan är det därför främst tankarna kring att Du är din värsta fiende som verkligen gör skäl för namnet. Helt klart hade jag haft en bättre utvecklingen om jag gjort mina val och slutat att pilla med portföljen hela tiden i tron att jag skulle skapa ytterligare alfa (överavkastning). 

Det är lätt att man hamnar där när man hela tiden matas med hur bra det går för andra investerare eller för den delen fonder. Om man själv når en 20%-ig avkastning, men marknaden stiger 30% och en småbolagsfond kanske stiger 50% känner man sig lätt som en värdelös investerare. Tanken om att Fokusera inte på poängtavlan är därför ytterst viktig. 

Det är alltid lätt att vara en one-hit wonder, men om man konsekvent presterar 20% i avkastning år efter år är man en vinnare av stora mått. Testa att multiplicera värdet på din portfölj idag med 1,2 och upprepa säg 20 gånger så kommer du nog att bli chockad över hur stort portföljvärdet blir. Det är därför tanken om Låt tiden göra jobbet är så otroligt viktig att förstå och komma ihåg. 

Slutligen, den sista nya tanken som jag fastnade för var att börja Fokusera på nedsidan. Det känns alltid lättare att tänka framåt och var ett företag skulle kunna befinna sig om säg 3-5 år eller längre fram. Att tänka på nedsidan är inte lika kul, men extremt viktigt. Att bevara ditt kapital är A och O som investerare. 

En större smäll eller börskrasch är svår att hämta sig ifrån och kan göra att man aldrig kommer tillbaka. Själv har jag som vana att regelbundet fundera på vad som kan gå åt helvete i de bolag som jag investerar i. Och därefter allokera kapitalet. Det är därför som jag inte är främmande för att allokera stor del till ren kassa om det känns osäkert och i dagsläget har jag nästan 50% av min portfölj i ren kassa.

Slutliga tankar

Precis som den första upplagan är även denna uppdaterade upplaga klart läsvärd. Särskilt nu när marknaden kanske befinner sig vid en vändpunkt och vi är på väg ned för den första backen i bergochdalbanan. 

Med centralbanker som pratar om slopade stödköp och höjda räntor kommer det att bli stökigt på börsen. Det är därför viktigt att ha sina tankar och känslor i styr och då är det bra att ha boken till hands som stöd. 

Sedan är det en extra bonus att i slutet av boken har författaren lagt med en lista på 61 bokreferenser/boktips, där du som läsare kan leta vidare för att lära dig ännu mer om investeringar. 

Inte imponerad av SBBs höjda prognos

 

För cirka två månader sedan kom Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) med sin rapport för det tredje kvartalet. I den rapporten gav man en prognos för helårsresultatet om 9,80 kronor per A- och B-aktie. I torsdags kväll kom SBB ut med ett pressmeddelande om att man nu höjer prognosen för helåret till 13,70 - 14,20 kronor istället. En ökning på 4,4-3,9 kronor för helårsvinsten.

Som aktieägare i SBB är det naturligtvis kul med en positiv vinstvarning vid en första anblick. Men frågan är vad är det som bidrar till det ökade resultatet? 

Själv tycker jag att det är rätt så ointressant att analysera fastighetsbolag baserat på vinst per aktie, då vinsten till stor del ofta innehåller orealiserade poster (främst uppvärdering av fastigheterna). Anledningen är att dessa poster inte har något kassaflöde. 

Det är svårt att betala leverantörer och ge utdelning till aktieägare om verksamheten inte genererar cash. En uppvärdering av fastigheterna ökar vinsten per aktie, men den genererar inte något inflöde av nya pengar. 

Nu kan man i för sig hävda att det indirekt kan göra det. Bolaget som helhet får en högre värdering, som de i sin tur använder för att kunna låna ytterligare från bankerna. Det är därför fastighetsbolag är så beroende av att det finns kapital i marknaden. Vi såg i coronakraschen vad som hände med fastighetsbolagen när tillgången till kapital ströps. De störtdök! Samma sak brukar hända när räntan höjs och värderingsyielden (avkastningskravet) höjs, varpå värdet på fastigheterna diskonteras till en högre ränta.

Det är därför som jag är intresserad av vilken typ av kassaflöde som fastighetsbolaget kan generera, och då särskilt om det är ett ökat förvaltningsresultat. 

Generellt anser jag att fastighetsbolag borde värderas efter måttet P/Förvaltningsresultat per aktie (P/Förv) och inte det vanliga P/E-talet. Med den nya vinstprognosen innebär det att SBB B värderas till cirka P/E 4,4 för 2021, vilket kan tyckas väldigt lågt.

Men om man istället använder sig av måttet P/Förv, vad blir värderingen då? 

På sid 51 i Q3-rapporten för 2021 finns det en tabell som visar på SBBs intjäningsförmåga på årsbasis per sista september 2021. Där kan man utläsa att förvaltningsresultat hänförligt till A- och B-aktieägare landar på 2,38 kronor. 

Då tar bolaget hänsyn till den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 1,11%, vilket är det vägda snittet i skuldportföljen per 2021-09-30. Med en kurs på 62 kronor för B-aktien blir värdering av bolaget cirka 26 med måttet P/Förv. En rätt så stor skillnad. 

Ett annat sätt att åskådliggöra det hela är att räkna om resultaträkningen för de första nio månaderna efter vad som är hänförligt till A- och B-aktier. Gör man det, ser det ut som i tabellen nedan:

Där kan man klart se att den stora delen av vinsten per A- och B-aktie kommer från omvärdering av SBBs fastigheter, inte vad de tjänar på att äga och förvalta dessa fastigheter. 

Den tidigare prognosen om en vinst på 9,80 kronor för A- och B-aktierna innebar en ökning med 1,24 kronor. Om man utgår från tabellen i bilaga 1 på sidan 51 i den senaste kvartalsrapporten ser man att den verkar kunna komma från förvaltningsresultatet där man anger att det uppgår till 2,94 kronor (där 0,06 kronor är hänförligt till minoritet) på årsbasis. 

I verkligheten behöver man fintrimma analysen då jag nu lägger hela ökningen på förvaltningsresultat utan ytterligare hänsyn till värdeförändringar och skatt. 

Om man går igenom de pressmeddelanden som bolaget har släpp under Q4 är det en hel del kring förvärv/försäljning av fastigheter. I vissa framgår det hur stora hyresintäkter som kommer att tillfalla SBB, men i många finns det ingen information. Här tycker jag att bolaget bör bli tydligare. 

Det som sticker ut under kvartalet är förvärvet av Amasten, där man nu har 92% av aktier, ytterligare förvärv av Solon Eiendom (inklusive omstrukturering av det förvärvet in i i nytt bolag samägt med Obos) och försäljning av fastigheter inom statlig infrastruktur till nytt bolag ägt tillsammans med Kåpan. Sedan har det varit några nyemissioner och bland annat har man fått in Wallenstam som ägare i SBB. 

Bolaget angav också att den uppdaterade prognosökningen beror på deras tre value-added strategier. Där ingår byggrättutveckling/nyproduktion, investeringar i befintliga bestånd och värdeskapande transaktioner. Av de pressmeddelanden som har kommit är det en viss del som skett i de två första strategierna, men det mesta verkar ändå hamna i den sista strategin.

Det stämmer även överens med vad SBBs VD Ilija Batljan sa i en intervju med Affärsvärlden, där den förbättrade prognosen beror på förbättringar i driftnettot, nya hyresintäkter (efter förvärv mest troligt), sänkta driftskostnader (lite underligt med tanke på att vi går in i den kallare perioden nu, kanske finns det vissa synergier här) och värdeförändringar till följd av sänkta yielder.

Det hela gör att jag inte räknar med att förvaltningsresultat kommer att öka så mycket mera än vad som  man angav i sin prognos för årsintjäningen om 2,94 kronor. Möjligen att den når 3,50 kronor. Det innebär som sagt att den stora ökningen av vinsten per aktie kommer att komma från ytterligare värdeförändringar av fastigheter i form av sänkt yield (avkastningskrav). 

I den senaste rapporten har SBB använt en yield på 4,55% vid värdering av sina fastigheter. Att den skulle sänkas ytterligare med tanke på att centralbanker världen över pratar om höjda räntor känns inte direkt betryggande. Visserligen skulle man säkert kunna argumentera att samhällsfastigheter och bostäder ska ha en lägre risk än andra typer av fastigheter och därför ska värderas högre. 

Men med tanke på vad som verkar vänta under 2022 skulle det kännas bättre med en mer konservativ syn. En uppvärdering kan alltid göras senare när man vet hur ränteklimatet ter sig. Därför är jag inte imponerad av den höjda prognos utan istället nu anser att risken kortsiktigt har ökat betydligt i SBB. 

Att värdera upp fastigheter, som i sig bara är en bokföringsmässig sak och inte direkt genererar kassaflöde är som att bli exalterad över en höjd EBITDA-prognos. Jag säger som Charlie Munger säger, EBITDA är lika med bullshit earnings. Uppvärdering av fastigheter i en tid av kommande räntehöjningar är alltså också bullshit earnings. Eller mera bildligt, det är som att få ett slag från Mike Tyson över levern. Stor chans att man säckar ihop!