Inte imponerad av SBBs höjda prognos

 

För cirka två månader sedan kom Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) med sin rapport för det tredje kvartalet. I den rapporten gav man en prognos för helårsresultatet om 9,80 kronor per A- och B-aktie. I torsdags kväll kom SBB ut med ett pressmeddelande om att man nu höjer prognosen för helåret till 13,70 - 14,20 kronor istället. En ökning på 4,4-3,9 kronor för helårsvinsten.

Som aktieägare i SBB är det naturligtvis kul med en positiv vinstvarning vid en första anblick. Men frågan är vad är det som bidrar till det ökade resultatet? 

Själv tycker jag att det är rätt så ointressant att analysera fastighetsbolag baserat på vinst per aktie, då vinsten till stor del ofta innehåller orealiserade poster (främst uppvärdering av fastigheterna). Anledningen är att dessa poster inte har något kassaflöde. 

Det är svårt att betala leverantörer och ge utdelning till aktieägare om verksamheten inte genererar cash. En uppvärdering av fastigheterna ökar vinsten per aktie, men den genererar inte något inflöde av nya pengar. 

Nu kan man i för sig hävda att det indirekt kan göra det. Bolaget som helhet får en högre värdering, som de i sin tur använder för att kunna låna ytterligare från bankerna. Det är därför fastighetsbolag är så beroende av att det finns kapital i marknaden. Vi såg i coronakraschen vad som hände med fastighetsbolagen när tillgången till kapital ströps. De störtdök! Samma sak brukar hända när räntan höjs och värderingsyielden (avkastningskravet) höjs, varpå värdet på fastigheterna diskonteras till en högre ränta.

Det är därför som jag är intresserad av vilken typ av kassaflöde som fastighetsbolaget kan generera, och då särskilt om det är ett ökat förvaltningsresultat. 

Generellt anser jag att fastighetsbolag borde värderas efter måttet P/Förvaltningsresultat per aktie (P/Förv) och inte det vanliga P/E-talet. Med den nya vinstprognosen innebär det att SBB B värderas till cirka P/E 4,4 för 2021, vilket kan tyckas väldigt lågt.

Men om man istället använder sig av måttet P/Förv, vad blir värderingen då? 

På sid 51 i Q3-rapporten för 2021 finns det en tabell som visar på SBBs intjäningsförmåga på årsbasis per sista september 2021. Där kan man utläsa att förvaltningsresultat hänförligt till A- och B-aktieägare landar på 2,38 kronor. 

Då tar bolaget hänsyn till den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 1,11%, vilket är det vägda snittet i skuldportföljen per 2021-09-30. Med en kurs på 62 kronor för B-aktien blir värdering av bolaget cirka 26 med måttet P/Förv. En rätt så stor skillnad. 

Ett annat sätt att åskådliggöra det hela är att räkna om resultaträkningen för de första nio månaderna efter vad som är hänförligt till A- och B-aktier. Gör man det, ser det ut som i tabellen nedan:

Där kan man klart se att den stora delen av vinsten per A- och B-aktie kommer från omvärdering av SBBs fastigheter, inte vad de tjänar på att äga och förvalta dessa fastigheter. 

Den tidigare prognosen om en vinst på 9,80 kronor för A- och B-aktierna innebar en ökning med 1,24 kronor. Om man utgår från tabellen i bilaga 1 på sidan 51 i den senaste kvartalsrapporten ser man att den verkar kunna komma från förvaltningsresultatet där man anger att det uppgår till 2,94 kronor (där 0,06 kronor är hänförligt till minoritet) på årsbasis. 

I verkligheten behöver man fintrimma analysen då jag nu lägger hela ökningen på förvaltningsresultat utan ytterligare hänsyn till värdeförändringar och skatt. 

Om man går igenom de pressmeddelanden som bolaget har släpp under Q4 är det en hel del kring förvärv/försäljning av fastigheter. I vissa framgår det hur stora hyresintäkter som kommer att tillfalla SBB, men i många finns det ingen information. Här tycker jag att bolaget bör bli tydligare. 

Det som sticker ut under kvartalet är förvärvet av Amasten, där man nu har 92% av aktier, ytterligare förvärv av Solon Eiendom (inklusive omstrukturering av det förvärvet in i i nytt bolag samägt med Obos) och försäljning av fastigheter inom statlig infrastruktur till nytt bolag ägt tillsammans med Kåpan. Sedan har det varit några nyemissioner och bland annat har man fått in Wallenstam som ägare i SBB. 

Bolaget angav också att den uppdaterade prognosökningen beror på deras tre value-added strategier. Där ingår byggrättutveckling/nyproduktion, investeringar i befintliga bestånd och värdeskapande transaktioner. Av de pressmeddelanden som har kommit är det en viss del som skett i de två första strategierna, men det mesta verkar ändå hamna i den sista strategin.

Det stämmer även överens med vad SBBs VD Ilija Batljan sa i en intervju med Affärsvärlden, där den förbättrade prognosen beror på förbättringar i driftnettot, nya hyresintäkter (efter förvärv mest troligt), sänkta driftskostnader (lite underligt med tanke på att vi går in i den kallare perioden nu, kanske finns det vissa synergier här) och värdeförändringar till följd av sänkta yielder.

Det hela gör att jag inte räknar med att förvaltningsresultat kommer att öka så mycket mera än vad som  man angav i sin prognos för årsintjäningen om 2,94 kronor. Möjligen att den når 3,50 kronor. Det innebär som sagt att den stora ökningen av vinsten per aktie kommer att komma från ytterligare värdeförändringar av fastigheter i form av sänkt yield (avkastningskrav). 

I den senaste rapporten har SBB använt en yield på 4,55% vid värdering av sina fastigheter. Att den skulle sänkas ytterligare med tanke på att centralbanker världen över pratar om höjda räntor känns inte direkt betryggande. Visserligen skulle man säkert kunna argumentera att samhällsfastigheter och bostäder ska ha en lägre risk än andra typer av fastigheter och därför ska värderas högre. 

Men med tanke på vad som verkar vänta under 2022 skulle det kännas bättre med en mer konservativ syn. En uppvärdering kan alltid göras senare när man vet hur ränteklimatet ter sig. Därför är jag inte imponerad av den höjda prognos utan istället nu anser att risken kortsiktigt har ökat betydligt i SBB. 

Att värdera upp fastigheter, som i sig bara är en bokföringsmässig sak och inte direkt genererar kassaflöde är som att bli exalterad över en höjd EBITDA-prognos. Jag säger som Charlie Munger säger, EBITDA är lika med bullshit earnings. Uppvärdering av fastigheter i en tid av kommande räntehöjningar är alltså också bullshit earnings. Eller mera bildligt, det är som att få ett slag från Mike Tyson över levern. Stor chans att man säckar ihop!