Avanza

Underrubriker

fredag 29 oktober 2021

FIRE och ditt boende

 

Ofta när man läser om FIRE, är det sällan att man läser om hur dessa personer tänkt att lösa boendefrågan. För de som är nya till begreppet FIRE, står det för Financial Independent Retire Early. Med andra ord att gå i pension i förtid då man uppnått ekonomisk frihet. 

Just RE i detta begrepp är lite flytande. För vissa personer innebär det att man inte jobbar alls något mera. Men för andra innebär det att man visst kan jobba, men bara om man vill och med det man vill. Nu kommer jag inte i detta inlägg belysa den aspekten i detta inlägg utan att fokusera på boendefrågan.

För att uppnå FIRE utgår man ifrån 4%-regeln, vilken säger att du måste ha ett totalt kapital som uppgår till 25 gånger din årliga kostnad (fasta och rörliga kostnader). Om du anser att du behöver 20 000 kronor (vilket jag kommer använda som exempel i inlägget) i månaden för att klara dig, behöver du ha ett totalt kapital på 6 miljoner kronor (20 000 * 12 * 25). Behöver du endast 15 000 kronor i månader, sjunker totala kapital till 4,5 miljoner kronor, men om du behöver 25 000 kronor i månaden ökar det totala kapitalet till 7,2 miljoner kronor. 

Principen är att ju mindre du behöver för att klara dig per månad, ju mindre totalt kapital behövs innan du kan bli FIRE och vice versa. 

Varför just 4% kan man undra? Jo, tanken är att eftersom börsen över väldigt lång sikt, tror att man pratar om de senaste 100 år har givit en genomsnittlig årsavkastning på 7-8%, kommer ett uttag på 4% per år göra att kapitalet aldrig tar slut. Här räknar man även med en inflation på 2% och så lite skatt på sparandet. Då blir det i runda slängar lika mycket som årsavkastningen. 

Sen kan man alltid diskutera om man också bör ha 1-2 årskostnader i buffert. Börsen kan ju gå ned ett år och om du då tar ut säg 20 000 kronor varje månad kanske det nu motsvarar 6% av det totala kapitalet eller ännu värre en högre andel. Då kommer ju pengarna inte att räcka enligt beräkningen! 

Men har man en buffert så tar man av den och förhoppningsvis vänder börsen och man kan återigen ta ut sina 20 000 kronor i månaden utan att det totala kapitalet kommer att minska. Nackdelen är att med reserver tar det längre till att nå FIRE. Man kan också försöka leva snålare om börsen går ned istället för att ha dessa reserver, men det är kanske inte så enkelt, varpå din finansiella risk plötsligt har ökat. 

Alltid när man gör denna typ av beräkningar utgår man ifrån att framtiden är linjär. Men som vi all vet, är den långt ifrån det och man måste kunna klara svängningar i sitt totala kapital utan att ens tillvaro faller. Med det vill jag säga, att jag skulle inte rekommendera FIRE om man uppnår den med minsta möjliga marginal.

Dock är det en sak som jag tycker det inte pratas om när FIRE diskuteras och det är att så fort som du säger upp dig och slutar att ha en fast månadslön så upphör din kreditvärdighet. I bankers ögon har du inget kreditvärde! 

Jag hade runt 2019 en "häftig" diskussion om detta med en av våra svenska nischbanker där jag menade på att en diversifierad aktieportfölj på dubbla lånebeloppet är mer säkert än en fast anställning. Risken att förlora jobbet borde vara högre än att samtliga aktieinnehav blir värda noll. Banken såg det inte på det sättet. 

Fast månadslön, du är kreditvärdig. Aktieportfölj på X miljoner, du är inte kreditvärdig.

Utan kreditvärdighet, kan du inte ta ett lån och köpa en ny bostad (hus eller bostadsrätt) utan du måste betala den kontant. Att få en hyresrätt kan man också glömma då hyresvärdar kräver fast anställning. Man kan få om man hyr från en privat hyresvärd som känner en och vet att man kommer att klara av månadshyra, men det lär nog vara undantagsfall.

Så, har man inte lyckats lösa boendefrågan innan man blir FIRE, blir det svårt att lösa den sedan. Säg att du har dina 6 miljoner i totalt kapital, men inte löst boendet. Du måste flytta men upptäcker nu plötsligt att du inte få något banklån. 

Om du ska köpa en 1-2 roks lägenhet runt Stockholm kostar den cirka 2,5 -3 miljoner. Köper du den har du helt plötsligt bara 3,5-3 miljoner kvar i din portfölj. Dina 20 000 kronor i månaden som du behöver är inte längre 4% utan 8 - 6,85% och då går kalkylen inte ihop längre. 

Om du ska kunna ta ut bara 4% från portföljen, kommer du att behöva leva på 11 667 - 10 000 kronor per månad. Det är en stor skillnad mot de 20 000 kronor som du ansåg dig behöva. 

Visst, man kan argumentera att då är det bara att ta ett deltidsarbete som fyller upp mellanskillnaden, fast då anser jag att man kommer bort ifrån konceptet med FIRE. Om man ändå arbetar efter FIRE, ska det vara för att man väljer det och inte för att man måste eftersom kalkylen inte gick ihop. Det är en viktig distinktion att ta med i planen. 

Utan att ha löst boendefrågan och tagit de lån som man behöver samt ordnat med 1-2 års reserver, tycker inte jag att man bör fundera på FIRE. Visst kan det gå ändå, och det finns personer som är bevis för att det fungerar. Men den risk man tar är rätt så hög och varför utsätta sig för det och den stress som det innebär?

Uppföljning:

Efter att ha tänkt vidare på varför banken anser att man inte har någon kreditvärdighet utan fast anställning trots att man kan ha andra säkerheter tror jag att det kan beror på riskklassificeringen av lån. En bank måste klassificera alla sina lån utifrån olika riskklasser. Varje riskklass i sin tur kräver olika kapitalkrav, pengar som banken måste hålla utöver det egna kapitalet. Ju högre riskklass ju högre andel kapital måste hållas. 

Om en bank skulle ge ett banklån till någon som är FIRE och då inte har någon fast anställning, skulle det lånet hamna i högsta riskklassen. Något som skulle leda till ett högre kapitalkrav. Det i sin tur blir då en högre en kostnad för banken. När det var minusränta fick som bekant banker betala för att hålla kontanter. 

Om det är så, kan man förstå att de nekar bolån till personer som är FIRE. Men då handlar det om hur reglerna för riskklassificering och kapitalkrav är utformade och inte att en person som är FIRE inte skulle vara kreditvärdig. 

Jag menar att om du har en aktieportfölj på 2 gånger lånebeloppet är det lägre risk än om du endast har en fast anställning. Sedan behöver man ta hänsyn till vad för bolag portföljen består av. Är det endast förhoppningsbolag i den, är den nog inte mycket värd som säkerhet. 

Om det finns någon som jobbar inom bankvärlden, som kan sprida lite ljus kring detta vore det intressant. 


11 kommentarer:

  1. Som jag ser det måste det ingå i kalkylen att man äger sitt eget boende, vid sidan av det sparkapital vars ränta du ska kunna leva på.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Absolut och jag tror att många unga inte riktigt tänker på det utan mer på att kunna betala de löpande kostnaderna.

      Radera
  2. Kloka tankar och reflektioner. Instämmer fullt i att man måste lösa bostadsfrågan före FIRE. De flesta svenskar som har gjort FIRE verkar också ha sålt bostäder i storstadsregioner för att flytta till mindre orter i utkanten eller på landet. Då kan de ofta finansiera bostaden med intäkten från försäljningen. Även om man förlorar en del av fördelarna med att bo i en storstad har man ju också mer tid att åka dit när man vill. Diskuterade med någon av dem att det ofta tillkommer ökade transportkostnader, t.ex. kan man ha behov av bil vilket är dyrt. En bra mellanväg tycker jag att Farbror Fri har valt som har bosatt sig på en ort där det är rimliga fastighetspriser men ändå såpass mycket att göra att man inte behöver bil eller resa särskilt mycket. Tror nyckeln är att som hans familj bosätta sig på en plats där man känner att allt man behöver finns samtidigt som man har råd med fastighetspriserna. När man väl äger sin bostad blir boendekostnaden i regel 25-30 000 kronor per år vilket är väldigt billigt.

    När jag hade lånelöftesdiskussion med en av mina svenska banker för några år sedan räknade de inte ens in aktier i den banken som en belåningsbar tillgång. Man gör klokast i att helt ha löst bostadsfrågan.

    För egen del kan jag göra FIRE eftersom jag har en obelånad liten bostad men just bostadsfrågan är, utöver att jobbet är väldigt roligt just nu, något som gör att jag tvekar för jag vill helst köpa en åretruntbostad ute vid kusten för att det ska vara värt det och precis som du skriver måste man då lägga på några år och miljoner till för att kalkylen ska hålla. Jag skulle också vilja investera i energisystem, t.ex. solpaneler eller energieffektivisering, först av samma skäl. Det innebär kanske att det tar längre tid men å andra sidan har man väldigt låga omkostnader när man väl trappar ned.

    En lösning som några verkar göra är också att ha egna företag. Det gör det inte mycket lättare med banken men bara det att man har någon sorts hobbyverksamhet kan underlätta lite om man fortfarande vill ha en viss belåning. Oavsett tycker jag under alla omständigheter att man ska amortera ned sig under 50 procents bolån för efter den nivån blir banken mycket lugnare då de kan sälja av bostaden utan förlust i de flesta scenario ifall något skulle hända.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tusen tack Utlandsutdelaren!

      Jag känner igen mig i den diskussion som du hade med banken. Man undrar när det kommer att bli en ändringar hos bankerna i den frågan (om någonsin).

      Farbror Fri verkar ha nått en lösning som jag själv också tilltalas av. Att bo centralt på en mindre ort där man kan gå eller cykla till allt är det optimala. Dock blir det viktigt att välja en ort som fortfarande utvecklas, så att man inte hamnar någonstans ute i landet, men där centrala funktioner flyttas eller läggs ned. Sen är det nog en fördel om man har släkt eller vänner som bor på samma ort, annars blir det nog rätt så ensamt tror jag.

      Radera
  3. Även om man "löst" boendefrågan så kan ju förhållanden ändras, man vill flytta isär, skaffar barn eller annat... Då kan man komma i ett läge där man behöver ta "nytt" lån på nya bostaden, då kommer problemen med att inte få lån att bli en faktor igen. Hur mycket FI är det då?

    Hoppas kapital/kapitalinkomster får en större påverkan hos banker i framtiden.

    Min fru som inte har någon inkomst men ganska mycket kapitalinkomster får inte låna något i dagsläget när jag hört med banken, inte för att jag bottnat frågan då vi i dagsläget inte räknar med att belåna mer än vad vi kan med min inkomst.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Exakt, det känns som vissa har lite väl tighta marginaler i sina kalkyler. Det bygger på ett oförändrat läge, men vid större förändringar känns FI-delen rätt så skör.

      Radera
  4. Det är svårt det där att värdera risk. Det finns folk som doktorerar i det, men det verkar inte ge någon som helst kunskap användbar för enskilda fall.

    Utan att ta banken i försvar så kan jag tänka mig att en aktieportfölj inte skulle vara alldeles ovanligt att använda som säkerhet. Alla dessa säkerheter korrelerar då, inte bara med varandra utan med börsen i stort. Det skulle ju utgöra en systematisk risk.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det klart, skulle det bli en kraftigt börsfall likt 2000 eller 2008, minskar säkerheten kraftigt och då har jag en viss förståelse för banken. Men ändå tycker jag att man skulle kunna lägga in vissa villkor, som att du måste ha en portfölj som är minst X gånger större än ditt lån när du tar lånet, om portföljen minskar med mer än 45% säljs den av automatiskt osv.

      Radera
  5. Det finns banker som har ändrat sina regelverk kring detta idag. Vet att tex Nordnet i sin kalkyl för lån räknar med 3 procent i årlig inkomst från en väl diversifierad portfölj med svenska innehav. Så baserat på det kan du ta bostadslån.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant, för så var det knappast 2019 när jag "bråkade" med dem angående flytt av bolånen.

      Radera
  6. Hej killar, jag vill bara rekommendera ett bra låneföretag där jag fick ett snabblån på €‎46 000,00 via deras e-post där jag letade efter lån för att betala mina räkningar/skulder och gå vidare med livet, sedan gav en vän mig denna företagsinformation som Jag kontaktade via denna kontaktmail: lapofunding960@gmail.com

    SvaraRadera