FIRE och ditt boende

 

Ofta när man läser om FIRE, är det sällan att man läser om hur dessa personer tänkt att lösa boendefrågan. För de som är nya till begreppet FIRE, står det för Financial Independent Retire Early. Med andra ord att gå i pension i förtid då man uppnått ekonomisk frihet. 

Just RE i detta begrepp är lite flytande. För vissa personer innebär det att man inte jobbar alls något mera. Men för andra innebär det att man visst kan jobba, men bara om man vill och med det man vill. Nu kommer jag inte i detta inlägg belysa den aspekten i detta inlägg utan att fokusera på boendefrågan.

För att uppnå FIRE utgår man ifrån 4%-regeln, vilken säger att du måste ha ett totalt kapital som uppgår till 25 gånger din årliga kostnad (fasta och rörliga kostnader). Om du anser att du behöver 20 000 kronor (vilket jag kommer använda som exempel i inlägget) i månaden för att klara dig, behöver du ha ett totalt kapital på 6 miljoner kronor (20 000 * 12 * 25). Behöver du endast 15 000 kronor i månader, sjunker totala kapital till 4,5 miljoner kronor, men om du behöver 25 000 kronor i månaden ökar det totala kapitalet till 7,2 miljoner kronor. 

Principen är att ju mindre du behöver för att klara dig per månad, ju mindre totalt kapital behövs innan du kan bli FIRE och vice versa. 

Varför just 4% kan man undra? Jo, tanken är att eftersom börsen över väldigt lång sikt, tror att man pratar om de senaste 100 år har givit en genomsnittlig årsavkastning på 7-8%, kommer ett uttag på 4% per år göra att kapitalet aldrig tar slut. Här räknar man även med en inflation på 2% och så lite skatt på sparandet. Då blir det i runda slängar lika mycket som årsavkastningen. 

Sen kan man alltid diskutera om man också bör ha 1-2 årskostnader i buffert. Börsen kan ju gå ned ett år och om du då tar ut säg 20 000 kronor varje månad kanske det nu motsvarar 6% av det totala kapitalet eller ännu värre en högre andel. Då kommer ju pengarna inte att räcka enligt beräkningen! 

Men har man en buffert så tar man av den och förhoppningsvis vänder börsen och man kan återigen ta ut sina 20 000 kronor i månaden utan att det totala kapitalet kommer att minska. Nackdelen är att med reserver tar det längre till att nå FIRE. Man kan också försöka leva snålare om börsen går ned istället för att ha dessa reserver, men det är kanske inte så enkelt, varpå din finansiella risk plötsligt har ökat. 

Alltid när man gör denna typ av beräkningar utgår man ifrån att framtiden är linjär. Men som vi all vet, är den långt ifrån det och man måste kunna klara svängningar i sitt totala kapital utan att ens tillvaro faller. Med det vill jag säga, att jag skulle inte rekommendera FIRE om man uppnår den med minsta möjliga marginal.

Dock är det en sak som jag tycker det inte pratas om när FIRE diskuteras och det är att så fort som du säger upp dig och slutar att ha en fast månadslön så upphör din kreditvärdighet. I bankers ögon har du inget kreditvärde! 

Jag hade runt 2019 en "häftig" diskussion om detta med en av våra svenska nischbanker där jag menade på att en diversifierad aktieportfölj på dubbla lånebeloppet är mer säkert än en fast anställning. Risken att förlora jobbet borde vara högre än att samtliga aktieinnehav blir värda noll. Banken såg det inte på det sättet. 

Fast månadslön, du är kreditvärdig. Aktieportfölj på X miljoner, du är inte kreditvärdig.

Utan kreditvärdighet, kan du inte ta ett lån och köpa en ny bostad (hus eller bostadsrätt) utan du måste betala den kontant. Att få en hyresrätt kan man också glömma då hyresvärdar kräver fast anställning. Man kan få om man hyr från en privat hyresvärd som känner en och vet att man kommer att klara av månadshyra, men det lär nog vara undantagsfall.

Så, har man inte lyckats lösa boendefrågan innan man blir FIRE, blir det svårt att lösa den sedan. Säg att du har dina 6 miljoner i totalt kapital, men inte löst boendet. Du måste flytta men upptäcker nu plötsligt att du inte få något banklån. 

Om du ska köpa en 1-2 roks lägenhet runt Stockholm kostar den cirka 2,5 -3 miljoner. Köper du den har du helt plötsligt bara 3,5-3 miljoner kvar i din portfölj. Dina 20 000 kronor i månaden som du behöver är inte längre 4% utan 8 - 6,85% och då går kalkylen inte ihop längre. 

Om du ska kunna ta ut bara 4% från portföljen, kommer du att behöva leva på 11 667 - 10 000 kronor per månad. Det är en stor skillnad mot de 20 000 kronor som du ansåg dig behöva. 

Visst, man kan argumentera att då är det bara att ta ett deltidsarbete som fyller upp mellanskillnaden, fast då anser jag att man kommer bort ifrån konceptet med FIRE. Om man ändå arbetar efter FIRE, ska det vara för att man väljer det och inte för att man måste eftersom kalkylen inte gick ihop. Det är en viktig distinktion att ta med i planen. 

Utan att ha löst boendefrågan och tagit de lån som man behöver samt ordnat med 1-2 års reserver, tycker inte jag att man bör fundera på FIRE. Visst kan det gå ändå, och det finns personer som är bevis för att det fungerar. Men den risk man tar är rätt så hög och varför utsätta sig för det och den stress som det innebär?

Uppföljning:

Efter att ha tänkt vidare på varför banken anser att man inte har någon kreditvärdighet utan fast anställning trots att man kan ha andra säkerheter tror jag att det kan beror på riskklassificeringen av lån. En bank måste klassificera alla sina lån utifrån olika riskklasser. Varje riskklass i sin tur kräver olika kapitalkrav, pengar som banken måste hålla utöver det egna kapitalet. Ju högre riskklass ju högre andel kapital måste hållas. 

Om en bank skulle ge ett banklån till någon som är FIRE och då inte har någon fast anställning, skulle det lånet hamna i högsta riskklassen. Något som skulle leda till ett högre kapitalkrav. Det i sin tur blir då en högre en kostnad för banken. När det var minusränta fick som bekant banker betala för att hålla kontanter. 

Om det är så, kan man förstå att de nekar bolån till personer som är FIRE. Men då handlar det om hur reglerna för riskklassificering och kapitalkrav är utformade och inte att en person som är FIRE inte skulle vara kreditvärdig. 

Jag menar att om du har en aktieportfölj på 2 gånger lånebeloppet är det lägre risk än om du endast har en fast anställning. Sedan behöver man ta hänsyn till vad för bolag portföljen består av. Är det endast förhoppningsbolag i den, är den nog inte mycket värd som säkerhet. 

Om det finns någon som jobbar inom bankvärlden, som kan sprida lite ljus kring detta vore det intressant.