Jag har sedan SBB:s VD gick ut med en positiv vinstvarning i januari i år varit negativt inställd till bolaget. Anledningen är att den höjda vinstprognosen för det fjärde kvartalet i princip handlade om uppvärdering av fastighetsbeståndet. I ett inlägg utvecklade jag närmare mina tankar och valde sedan att kliva ut helt ur bolaget. Jag tror helt enkelt inte att detta är en långsiktigt hållbar utveckling samt att bolagets aktiekurs kommer att dala över tid.
Efter det har vi mycket riktigt haft en nedgång i aktien och en blankarrapport som ytterligare spädde på nedgången. I blankarrapporten från Viceroy lyfter de fram bland annat oklarheter kring SBB:s värdering av fastigheterna. En del handlade om synen på vad som ska inkluderas i eget kapital.
Historiskt har bland annat hybridkapital sett som eget kapital, men där Viceroy menar att det ska ses som skuld. Hela rapporten fick SBB:s VD att gå i taket och VD anklagade Viceroy för att vara skurkar som lurar småsparare på deras pengar. Finanspressen inklusive vissa analytiker hängde på och var också negativa mot blankarfirman.
När det gäller blankarrapporter utgår jag själv från att blankarna alltid talar i egen bok då de vill få ned värdet på aktien för att på så sätt tjäna pengar. Men, det man alltid bör göra är att läsa igenom en sådan rapport och dra sina egna slutsater. Om man tycker att blankarna har helt fel och aktien rasar uppstår ju världens köpläge för en långsiktig sparare. Och det bör man istället vara tacksam för.
Själv valde jag som sagt att kliva ur aktien innan denna rapport kom, men efter att ha läst igenom det Viceroy skriver känner jag i alla fall inte att ett fantastiskt köpläge har uppstått i aktien. Jag tycker fortfarande det är problematiskt med bolagets värdering av fastigheterna och att årets resultat mest består av luft då förvaltningsresultatet per aktie är en väldigt liten del av det. Resten är värdeförändringar som inte genererar något kassaflöde. Den luften kommer inte kunna betala räntor, skatter och utdelningar i det långa loppet.
Och att man fortfarande använder p/e-talet som ett mått för fastighetsbolag är för mig en gåta. Mer rimligt vore p/förvaltningsresultatet. Men det kanske kommer en ändring i framtiden. Det som är lite tragiskt är att många småsparare verkar mest exalterade över att SBB nu går över till månadsutdelning och inte funderar kring frågor som rör bolagets redovisning och värdering av fastigheter.
I slutet av mars har organisationen EPRA kommit med nya riktlinjer för hur EPRA LTV (LTV = loan to value) ska beräknas. LTV visar på relationen mellan lån och totalt fastighetsvärde. Det som är nytt är bland annat att hybridkapital och preferensaktier ses som skuld som jag tolkar det (se sid 14 i deras riktlinjer) . D-aktier ska framöver inkluderas i eget kapital enligt ett klargörande som kommit.
De nya riktlinjerna ska gälla från och och med 2022. Som en passus blir det att gå igenom eget kapital och skuldsidan i de andra fastighetsbolag som finns i min privata portfölj för att se hur dessa riktlinjer kan komma att påverka nyckeltalen och i förlängningen bolagets värdering. Det troliga blir nog att nyckeltalet EPRA LTV kommer att minska för en del fastighetsbolag.
Justering av helårsresultatet
Inatt, klockan 00:14, släppte SBB ett pressmeddelande om att bolaget i samband med framtagandet av årsredovisningen har antagit en försiktigare syn på värderingen av fastigheter. Särskild vikt har lagts på värdering och hanteringen av tilläggsköpeskillingar vid förvärv och försäljningar.
Denna genomlysning och kontroll, tillsammans med bolagets revisorer från E&Y, har lett till att värdeförändringar på fastigheter minskas med 473 mkr och uppskjuten skatt ökar med 68 mkr. Samtidigt ökar förvaltningsresultatet med 293 mkr. Nettoeffekten gör att årets resultatet minskar från 25 849 mkr till 25 601 mkr och resultat per stamaktie A och B minskar från 17,35 kronor till 17,17 kronor. Eget kapital minskar samtidigt från 83 832 mkr till 82 971 mkr. För mer detaljer hänvisar bolaget till not 30 i årets årsredovisning.
Som aktieägare vill man verkligen inte tvingas ta del av ett sådant här pressmeddelande och inte att det smygs ut mitt i natten. Det känns knappast förtroendeingivande.
Nu tror jag inte att det slutar här utan vad gäller SBB kommer vi nog få se fortsatta fall i aktien. Sedan är frågan hur detta kommer att spilla över på resten av börsens fastighetsbolag?