Erik Selin tar nytt bolag till börsen

 

Trots oro på marknaden för höjd ränta och inflation samt krig i utkanten av Europa, är intresset för börsintroduktioner inte lagt helt på is. I nästa vecka kommer Swedish Logistic Property (SLP), ett nytt fastighetsbolag inom logistikfastigheter att noteras på Stockholmsbörsen. Det är Erik Selin (Balder) med bland annat Greg Dingizian (Victoria Park), Peter Strand (Victoria Park) och Jacob Karlsson (K-Fastigheter), som står bakom det nya bolaget. 

Erbjudandet i sammandrag:

• Erbjudandets storlek: 24,2-25,6 miljoner nyemitterade B-aktier, motsvarande 750 mkr
• Anmälningstid: 15-22 mars
• Minsta teckningspost: 400 aktier
• Mäklare: Carnegie/Nordea eller Nordnet
• Pris per aktie: 25,50 - 27,00 kronor
• Övertilldelningsoption: Ja, ytterligare 3,84 miljoner aktier (15%)
• Beräknad första handelsdag: 23 mars
• Ticker: SLP B

Ankarinvesterare, Capital World Investors, Clearance Capital, Coeli, Danske Invest, Lannebo, Länsförsäkringar, Odin, PriorNilsson, SEB och FE Fonder motsvarande 64% av erbjudandet har antagit sig att teckna.

Viktiga årtal i bolagets historia

2018: SLP grundas under hösten av Erik Selin, Greg Dingizian, Peter Strand och Mikael Hofmann. Kort därefter ansluter Christian Berglund (som fastighetschef) och Nicklas Schmidt (som affärsutvecklare), båda tidigare på Catena. 
2019: I mars köptes bolagets första fastighet. Totalt under året förvärvades 11 fastigheter i Skåne, Halland och Småland. 
2020: Expansionen av fastighetsbeståndet fortsätter. Bland annat förvärvas Bergendahls centrallager och huvudkontor (165 tusen kvm), varpå familjen Bergendahls blir delägare i SLP. Fastigheter i Malmö från Norama Real Estate förvärvas vilket adderar ytterligare 122 tusen kvm uthyrningsbar yta. Totalt ökar fastighetsbeståndet under året med 300%.
2021: Tillväxtresan fortsätter och bolaget förvärvar bland annat en "grön" logistikanläggning i Helsingborg. Där startar SLP även ett nybyggnadsprojekt. Under året förvärvas totalt 25 fastigheter inklusive de första i Stockholmsområdet (11 stycken). Två nya affärsutvecklare anställs också med fokus på Stockholmsområdet. 
2022: Hittills i år har bolaget förvärvat fastigheter i Landskrona, Borås och Falköping. SLP har även genomfört en nyemission på 145 mkr, som delbetalning, för fastigheter förvärvade under 2021.

Bolagets verksamhet

SLP:s affärsidé är att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter. Huvudkontoret ligger i Malmö med 12 anställda, vilka samtliga äger aktier i SLP. 

SLP är främst fokuserade på södra Sverige och Stockholmsregionen, på strategiska logistiklägen intill de stora motorvägarna från Malmö i söder till Uppsala i norr. 

Källa: Bolaget

Det redovisade värdet på samtliga fastigheter uppgick per den sista december 2021 till cirka 6,5 miljarder kronor inklusive 235 mkr som avser större pågående projekt. Den externa värderingen bygger på ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,2%. Under 2021 landade driftsnettot på 212 mkr och förvaltningsresultatet på 131 mkr.

Källa: Bolaget

Under 2022 har bolaget hittills gjort ytterligare två fastighetsförvärv. Den fjärde februari förvärvade bolaget ett markområde i Landskrona från Landskrona Stad. Fastigheten är belägen nära E6:an och har ett bra skyltläge. På fastigheten kommer SLP att genomföra ett nyproduktionsprojekt avseende en modern logistikbyggnad med invändig takhöjd på 10 meter och en sammanlagd uthyrningsbar yta på 5 437 kvm. Pharmaxim har tecknat ett 10-årigt avtal för 3 637 kvm med en årshyra på 2,5 mkr. Inflyttning beräknas ske 2023 och för resterande 1 800 kvm söker SLP en ny hyresgäst. 

I slutet av februari förvärvades en fastighet i Borås med befintlig logistikbyggnad om cirka 3 700 kvm. Overhead Conveyor System hyr hela fastigheten fram till 31 december 2025 och hyresvärdet uppgår till 3,1 mkr på årsbasis. På fastigheten finns även en outnyttjat byggrätt på cirka 1 500 kvm. 

SLP har också tecknat avtal om förvärv av fastighet i Falköping där en logistikbyggnad finns samt med en pågående tillbyggnad. Efter färdigställandet kommer fastigheten ha en totalt uthyrningsbar yta på 17 400 kvm. TBN Åkeri har ett femårigt avtal avseende hela fastigheten och det årliga hyresvärde uppgår till 8,4 mkr. Fastigheten har även en outnyttjad byggrätt på cirka 5 000 kvm. Planerat tillträde är 31 mars 2022. 

Generellt sett har SLP en bred kundbas och den återstående hyrestiden vid utgången av 2021 låg på 6,4 år. Under 2022 förfaller cirka 7% av den kontrakterade årshyran och 42% av den kontrakterade årshyran förfaller först efter 2027. Den totala årshyran är fördelad på 259 kontrakt, vilket gör att bolaget har en god spridning bland kunder och när i tiden avtalen förfaller. 

De största kunderna står för lite över 30% av årshyran med en återstående avtalstid på i snitt 10,5 år. Övriga hyresgästerna står för strax under 70% av årshyran och där är den återstående hyrestiden 4,1 år. 

Källa: Bolaget

Strategi och affärsmodell

För att exekvera på sin affärsidé arbetar SLP utifrån fem strategiområden: förvärv, förädling, förvaltning, finansiering och hållbarhet.

Förvärv av fastigheter och byggrätter är en central del av strategin. Bolaget fokuserar på fastigheter med strategiska kommunikationslägen, som ut med större motorvägar och i utkanter av centrala stadskärnor. Det som utmärker SLP:s fastigheter är också att dessa har goda utbyggnads- och utvecklingsmöjligheter. 

Förädling av befintliga byggnader är en annan bärande del i bolagets strategi. Kännetecknande för förädlingsstrategin är att bolaget arbetar med miljöcertifierad nyproduktion, hyresgästanpassningar i nära samarbete med hyresgästerna samt optimering av fastigheternas driftsnetto. 

Inom förvaltning ingår de fastigheter som i princip är färdigutvecklade och redan genererar ett stabilt och förutsägbart kassaflöde. Bolagets förvaltning karaktäriseras av att SLP har ett långsiktigt perspektiv på såväl hyresgäst som fastighet.

Finansiering är en annan central del för att möjliggöra de första strategierna och bolaget lägger mycket fokus på att säkerställa en kostnadseffektiv finansiering på lång sikt, genom att optimera relationen eget kapital och skuld.

Utan hållbarhet i affärsmodellen anser bolaget att det blir svårt att uppnå sina mål, då fler och fler krav från både myndigheter och hyresgäster ser detta som något viktigt. Därför har SLP valt att redan från början arbeta utifrån miljömässiga och sociala aspekter i den verksamhet som de har. 

Bolagets finansiella och operativa mål

Bolaget har definierat ett antal mål för verksamheten: 

Finansiella mål

• Generera en årlig tillväxt i substansvärdet (NAV) per aktie om lägst 15%
• Generera en årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15%

Operationella mål

• Räntetäckningsgrad om lägst 2,5 gånger
• Långsiktig belåningsgrad om högst 60 procent
• Soliditet om lägst 35 procent

Hållbara mål

• Miljöcertifiering enligt Miljöbyggnad Silver vid nyproduktion
• Grön el i alla fastigheter
• Miljöcertifiera halva fastighetsbeståndet till och med år 2025 enligt Miljöbyggnad iDrift
• Samtliga affärsrelationer följer bolagets uppförandekod
• Solpaneler och infrastruktur för laddning av eldrivna fordon ska installeras i fem fastigheter per år

Utvald finansiell historik

Källa: Bolaget

Summering och mina tankar

Själv gillar jag det både Erik Selin och Jacob Karlsson gör. De är också båda duktiga bolagsbyggare. I börsnoteringen av K-Fastigheter fick jag ingen tilldelning, vilket blev lite trist. Sedan dess har jag tyckt att värderingen i bolaget har sprungit iväg för mycket. Bolaget har sedan noteringen känts konstant för dyr. Men det är som man brukar säga, kvalité kostar. Kanske är det dags att titta närmare på K-Fastigheter igen, nu när det har varit på börsen ett tag. 

Men, åter till SLP. Det jag gillar med bolaget är den enkla affärsmodellen och klara strategin vilket gör  den är lätt att förstå. Sedan tror jag, precis som bolaget gör, att e-handel kommer att fortsätta att öka år efter år och att det blir allt viktigare med effektiva logistiklösningar samt lokaler. Victoria Park blev som bekant en bra investering under den tid som bolag var på börsen, så Greg och Peter verkar helt klart kunna sina saker de också.

Som alltid med den här typen av fastighetsbolag, är de ofta relativt små med en kortare historik när de kommer till börsen. Stora delen av värdet är inte kassaflödet än så länge utan mer värdet på fastighetsinnehaven. Det gör att skuldmassan ofta kan vara rätt så hög. 

Jämför man SLP:s nyckeltal med de konkurrenter som ligger närmast till hands framkommer en rätt så klar bild. De konkurrenter som primärt är fokuserade på lager- och logistikfastigheter, och redan listade på Stockholmsbörsen, är Logistea, Catena och Sagax. Här kunde man också tagit med Corem Property, men efter samgåendet med Klövern har det sammanslagna bolaget fått in en hel del andra fastighetskategorier att det det blir svårt att särskilja dessa i den senaste årsrapporten.

Källa: Bolagens årsredovisningar

I tabellen ovan är Sagax klart störst sett till marknadsvärde på fastigheter och hyresintäkter. Catena är ungefär hälften så stora som Sagax. Logistea är det minska bolaget och ungefär en tredjedel av vad SLP är i dagsläget. 

Affärsmodellerna är liknande för samtliga och ser man på nyckeltalen är Catena och Sagax mer mogna, med lägre belåningsgrad, högre soliditet, högre räntetäckningsgrad, räntebindning, kapitalbindning samt att de också ger utdelning. Överskottsgraden är hyfsat lika för alla fyra bolagen, likaså är den genomsnittliga avtalstiden på hyresavtalen. 

Men när jag värderar fastighetsbolag lägger jag mycket fokus på kassaflödet och förvaltningsresultat. Det är därför p/e-talet är rätt så intetsägande och istället är det mer intressant att fokusra på hur många gånger varje krona i förvaltningsresultat värderas. 

Därför använder jag mig av nyckeltalet pris genom förvaltningsresultat per aktie (P/Förv). I jämförelsen utgår jag från bolagen aktuella intjäningsförmåga per 1 januari 2022 och ställer det i relation till nuvarande aktiekurs. 

Just nu ligger värderingen runt P/Förv = 25-27. Given det pris per aktie som SLP angivit i memorandumet, är motsvarande värdering för SLP runt 21,6-23,3. Det tyder på en viss rabatt gentemot konkurrenterna.

Det man också behöver ha i åtanke är att efter emissionen, kommer belåningsgraden sjunka nedåt 44%, vilket är en bra bit ifrån målets maximala 60%. Men med tanke på att bolaget har en uttalad tillväxtstrategi, räknar jag med att nya förvärv leder till att belåningsgraden letar sig upp runt 50-55% inom en snar framtid.

Leker vi med tanke att bolaget växer fastighetsvärdet 15% per år de kommande tre åren kommer fastighetsvärdet uppgå till cirka 10 miljarder kronor. Nu tror jag att man kommer att accelerera detta ytterligare och eventuellt fler nyemissioner kan komma att ske. Till det ska läggas till de sedvanliga riskerna om värdering av fastigheter, vakanser, framtida räntehöjningar (97% av hyresnivåerna indexeras med KPI) och att kunna rekrytera/behålla nyckelpersoner. 

Men mot bakgrund av nuvarande värdering och det som nyckelpersoner hittills har åstadkommit har jag valt att teckna en större andel i denna börsnotering. Jag hoppas på en liknande resa som K-Fastigheter gjort och hoppas på att få tilldelning denna gång. 

Kom ihåg att detta inte är någon rekommendation utan gör alltid din egen analys och läs på om bolaget innan du eventuellt bestämmer dig för att delta i börsnoteringen. 

Lemonsofts kommande IPO

I Finland är min uppfattning att man ofta hittar väldigt många små men välskötta techbolag, ofta med en SaaS-modell som affärside. Ett av alla dessa småbolag är Lemonsoft, som nu planerar en kommande IPO på Nasdaq First North Growth Market. 

Bolaget har ännu inte angett när en IPO kommer att ske, utan mer, vad jag skulle säga, utstakat formerna för en kommande IPO med avseende på vad som kommer att erbjudas.

Villkor för den kommande börsintroduktionen

Syftet med en kommande IPO är för fortsätta möjliggöra för bolaget att växa ytterligare samt bredda bolagets ägarbas, både bland finska investerare men även bland utländska investerare. Tanken är att man kommer göra en nyemission på ungefär 15 miljoner EUR samt så kommer befintliga aktieägaren Rite Internet Ventures Holding även sälja av en del av deras aktier i introduktionen. 

I samband med börsintroduktion har ankarinvestare i form av Ilmarinen, Mandatum, TIN Fonder, Aeternum Capital, Handelsbanken Fonder, Odin Fonder, Evli Fonder, Aktia Bank, Grenspecialisten, SEB och SP-Fund Management Co Ltd förbundit sig att delta givet att värdet på bolagets aktier före noteringen inte överstiger 201 miljoner EUR. Om så inte sker, kommer dessa ankarinvesterare att delta med totalt 42,5 miljoner EUR. Danske Banks finska filial kommer vara den som ansvarar för noteringen (Sole Global Coordinator).

Om Lemsonsoft

Men innan vi kommer det, vad är då Lemonsoft? Lemonsoft är ett finskt SaaS-bolag som designar, utvecklar och säljer ERP-lösningar till små och medelstora kunder. Bolagets lösningar och tjänster möjliggör för, enligt dem själva, en ökad effektivitet för sina kunders affärsprocesser likväl som kostnadsbesparingar genom automatisering och digitalisering. Inget som direkt sticker ut i en SaaS-modell. 

Lemonsofts system är uppbyggt som ett modulbaserat ekonomisystem, där företagen själva väljer vilka moduler som de behöver. Idag har har bolaget cirka 6 600 kunder knutna till sig och är ett av de snabba växande ERP-leverantörerna på den finska marknaden. 

Av deras kunder utgör de 10 största kunderna cirka 10% av försäljningen baserat på 2020 års siffror. De kunder som man främst riktar in sig på är kunder med 50-250 anställda. Fokus ligger på vertikalerna  industri-, grossist- och specialvaruhandeln, expert- och tjänstebranscherna, bygg- och redovisningsbyråer.

Basmodulen, som erbjuds, har de funktioner som ett företag behöver, som kundregister, produktregister, fakturering med reskontra (e-fakturering). Härifrån måste man minst bygga på med minst bokföring och löneberäkning anser då dessa inte verkar ingå i basmodulen. Lite oklart än så länge. Sedan finns det även moduler för logistik, CRM, kassa, bank, service, projekthantering, produktionsstyrning. I bilden nedan har bolager försökt åskådliggöra hur deras system är uppbyggt.

Tanken med Lemonsofts system är att det ska kunna användas för att vara något för enmansföretagaren till att vara ett helomfattande ERP-system enligt dem själva. 

Lemonsoft består idag av ett moderbolag och dotterbolagen Lixani Oy, Metsys Oy, PlanMill Oy och WorkIn Oy. Man har 123 anställda (per 30 september 2021) och kontor i nio städer; Vaasa, Helsinki, Joensuu, Jyväskylä, Kouvola, Oulu, Tampere, Turku och Vantaa. 

Mission och vision

Deras mission är att utveckla mjukvaruprogramslösningar som förbättrar kunders företag genom att ge sina kunder den bästa användarupplevelsen i branschen. 

Styrelse och ledning

Bolagets styrelse består av:

• Christer Häggblom - representerar huvudägaren Rite Internet Ventures Holding (grundare), vice ordförande i Verkkokauppa, ledamot i CDON, Nelly. Äger indirekt 10 425 000 aktier
• Karl-Joki Holland - VD och koncernchef Lemonsoft, äger 6 275 000 aktier
• Michael Richter - investment manager Rite Internet Ventures Holding, tidigare ledamot i Söders Sportfiske och Skincity, äger inga aktier
• Saila Miettinen-Lähde - CFO Eltel, äger inga aktier
• Ilkka Hiidenheimo - VD Sharper Shape, äger inga aktier

Om man ser på bolagets ledning består den av:

• Karl-Joki Holland, VD och koncernchef (se ovan)
• Jan-Erik Lindfors - Vice VD, äger 25 000 aktier
• Mari Erkkilä - CFO, äger 25 000 aktier
• Pauli Siirtola -Product Management Director, äger 25 000 aktier
• Janika Vilponen - Customer Experience Director, äger 25 000 aktier
• Timur Karakan - Försäljningsdirektör, äger 25 000 aktier

Det jag gillar är att samtliga personer i ledningen äger aktier. Det påminner lite om ett annat finskt bolag, Admicom, som har en liknade produkt. Dock vänder de sig främst mot byggbolag. Men även där ser man att ledning och även anställda har ett stor eget ägande i bolaget. Nu framgår det inte av den lilla information som finns för Lemonsoft, hur stor del av de anställda som också äger aktier, men jag gissar på att en hel del gör det. 

Ledningen och till viss del styrelsen har erfarenhet från Visma, HiQ och andra e-commercebolag, vilket jag tycker är en styrka, då man vet hur en digital affärsmodell fungerar. 

Finaisell data

Lemonsofts mål är att öka försäljningen organiskt till 40 miljoner EUR till utgången av 2025, vilket är en årlig genomsnitttlig ökning på 24% baserat på 2020 års siffror. I det målet ingår alltså inga förvärv då ledningen menar att dessa är svåra att förutspå. Däremot kommer man framöver fortsätta att leta efter potentiella bolag att förvärva, så det spåret är inte uteslutet. 

Jag gillar att man fokuserar på den organiska tillväxten. Det är annars lätt att det bara blir en förvärvsmaskin vars underliggande verksamhet inte växer. Något som är en risk om man plötsligt en dag inte längre kan förvärva mer. Då har man en verksamhet utan tillväxt! 

Vidare siktar även bolaget på att nå en justerad EBIT-marginal på 40% till utgången av 2025. Även om det kanske är lite tidigt, kommer bolaget att arbeta för en kunna dela ut pengar givet att det inte påverkar chanserna att nå sina finansiella mål. 

Följande tabell visar Lemonsofts utveckling de senaste tre åren, samt de första tre kvartal 2021 jämfört med 2020. 

De justeringar som görs i EBITDA är att man justerar för förvärvskostnader och kommande kostnader för börsnotering. Justerad EBIT är EBIT med justering för avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar knutna till förvärvade bolag, goodwillavskrivningar och kostnader för förvärv och en kommande notering. 

Om man analysera siffrorna ser man att återkommande intäkter har växt över tid och uppgår nu till cirka 82% från 70% på nästan fyra år. För ett bolag med en SaaS-modell har man en bruttomarginal en bra bit över 80%, vilket är, förutom mycket bra, också vad man vill se. Denna typ av affärsmodell är väldigt skalbar och det syns i rörelsemarginalen (EBIT-marginalen) och vinstmarginalen. Dessa kommer in på runt 28%  respektive runt 21%. 

Om man ser på tillväxten i nettoomsättningen är det en 20% CAGR (genomsnittlig årlig tillväxt) från 2018-2020. Inte i ögonfallande högt, men om det över tid är uthållig, med bolagets övriga marginaler, kan detta bolag utvecklas till något riktigt bra. Lyckas man nå sin till mål till 2025, ska denna växa med minst 24% per år. 

Nu utgår jag inte från några justerade marginaler, då jag anser att en rörelse som förvärvar måste kunna bära dessa kostnader. Vidare låter jag EBITDA vara. Jag säger som Charlie Munger, att EBITDA är lika med bullshit earnings. Återigen, förvärvar man får man kostnader för goodwillaskrivningar med mera. Det hör till verksamheten och ska inte justeras för. Det är min personliga åsikt. 

Slutsats

Av det jag läst om bolaget tycker jag att detta verkar vara ett spännande nytt bolag som kan komma att noteras. De har en skalbar affärsmodell och de växer med bibehållna marginaler över tid. Sedan gillar jag att bolaget har som mål att växa snabbare organiskt än vad man gjort tidigare. 

Lyckas man även få upp den justerade EBIT-marginalen till 40%, borde det kanske motsvara en EBIT-marginal på runt 35%. Det borde leda till en vinstmarginal på minst 25%, kanske uppemot 30%. Nu är det vida spekulationer från min sida, men det finns i alla fall möjligheter.

Sedan gillar jag att man är modulbaserade. Då är det lättare att sälja på kunder ytterligare moduler, utveckla nya funktioner/API, etc. Se bara på hur bolag som Fortnox lyckats! 

Så jag kommer att hålla utkik efter denna notering och troligen vara med om inte värderingen springer iväg.